首付貸“急剎車”

閔杰

越來越多的投機客開始利用首付貸撬動銀行的貸款杠桿，賭房價繼續上漲。

但如果房價下跌，這些投資客可能會棄房，把風險推給銀行

3月12日下午，在看完了中國人民銀行的新聞發布會直播后，賀強（化名）所在的P2P公司立刻下線了首付貸這款投資產品。

在這場發布會上，中國人民銀行行長周小川以及副行長潘功勝對首付貸明確表態：房地產開發企業、房地產中介機構自辦的金融業務沒有取得相應的資質，是違法從事金融業務。

這是監管部門首次就首付貸釋放明確的判斷信號。潘功勝稱，房地產中介機構、房地產開發企業自辦的金融業或者與P2P平臺合作開展的金融業務，所提供的首付貸產品不僅加大了居民購房的杠桿，削弱了宏觀調控政策的有效性，增加了金融風險，同時也增加了房地產市場的風險。

“這個表態非常嚴厲。”賀強是這家公司的首席執行官，他告訴《中國新聞周刊》，中國人民銀行直接將之定性為違法，而不是違規，足見尺度之嚴厲。

盡管并沒有接到來自監管部門的正式文件，但賀強所在公司和大多數線上、線下機構一樣，做出了主動下線首付貸產品的決定。憑借敏銳的職業判斷，賀強預感，首付貸的監管風暴正在逼近。

投資客大量入場

首付貸進入監管層的視野，與去年以來的深圳房價暴漲有直接關系。

?3月12日，十二屆全國人大四次會議新聞中心舉行記者會，央行行長周小川對首付貸作了明確的判斷;房地產開發企業、房地產中介機構自辦的金融業務沒有取得相應的資質，是違法從事金融業務。

深圳房價在整個2015年連續上漲，從去年11月份開始，深圳房價上漲幅度超過上海，增幅位列全國第一。2016年2月，深圳房價比去年同期上漲了58.7%，漲幅驚人。

樓市火爆，也引來包括P2P平臺在內的眾多社會金融機構入局，其中最搶眼的產品便是各種“首付貸”產品。越來越多的投資客利用首付貸進行場外配資，從而進入樓市，期望獲得短期收益，其中甚至不乏一些收入較低或不穩定的高風險人群。

深圳鏈家的統計數據顯示，2015年深圳投資置業占比高達26.7%，比2014年增加3%，更是2011年的3倍之多，其中個別月份投資超過30%，有部分置業者是充分利用了金融“杠桿”來購房。

相對于購房者在銀行的“場內加杠桿”而言，首付貸產品屬于沒有受到監管的“場外加杠桿”。這類互聯網金融“首付貸”產品處于監管真空地帶，中國人民銀行征信系統對這類貸款亦無數據，這意味著購房者在銀行辦理抵押貸款時，銀行并不清楚其是否申請了首付貸產品。

中國居民個人住房貸款的首付比例是由中國人民銀行統一進行宏觀調控的。通過民間二次借貸的方式支付首付，使不符合條件的購房者也能向銀行貸款，相當于越過了金融貸款審核的門檻。而一旦未來房價下跌，很可能資不抵債，進而引發違約率上升，會引發系統性風險。

作為房價上漲最快的城市，深圳最先意識到風險。3月4日，深圳市金融辦向深圳市互聯網金融協會、小額貸款協會下發通知，開始對網貸平臺、小貸公司涉及眾籌買房、首付貸或其他高杠桿放貸的情況進行摸底排查，要求梳理相關企業的名單、數量、產品模式和涉及金額，掌握真實情況及存在問題。

繼深圳之后，據媒體報道，北京、上海啟動首付貸摸底調查行動。隨后，廣州也展開了對首付貸情況的深入調查。

當時，正逢全國兩會，首付貸也成了兩會上代表委員們的熱議話題。中國人民銀行前副行長吳曉靈稱，首付貸是今年房地產市場最值得擔憂的事情。在她看來，政府為了鼓勵房地產去庫存，將首套房首付比例由30%降到了20%，這本身已經是加了杠桿，房地產市場還不滿足，仍通過場外配資、P2P等其他資金渠道，還有房屋中介做的一些如首付貸等首付上的貸款產品，可能會引起房地產市場的風險。

重慶市市長黃奇帆也對樓市加杠桿的方式提出了直接批評。他認為，絕不能用加杠桿的辦法來促銷售、去庫存，“如果用加杠桿的方式去庫存，跟中央精神是背道而馳的，會給經濟帶來巨大風險。”

經過兩會輿論效應的放大，很快，首付貸成為了樓市“場外加杠桿”的代名詞。

規模不超過400億

“我印象中從2012年起，民間借貸在購房領域就十分活躍，月息大概在2%～3%，這種狀況已經持續了三四年時間。”北京房地產中介行業協會會長、中原集團首席運營官李文杰告訴《中國新聞周刊》。

2012年左右，房地產開發商為提高銷量推出“零首付”活動，向購房者提供貸款購房。設計初衷是為換房的資金騰挪提供幫助，由于置換購房者買新房賣舊房之間有時間差，首付貸也應運而生。

隨著近兩年互聯網金融的發展，除了房地產開發商、房產中介，一些P2P平臺和小貸公司也介入進來，這種按照一手房的模式發放類似貸款，為房屋置換客戶提供資金過橋，也被歸為首付貸。

目前的模式大概有兩類：一是地產中介的自營平臺，譬如世聯行“家圓云貸”、搜房網“天下貸”等，放貸范圍以旗下合作樓盤居多，此類產品由地產中介自營平臺與開發商合作，由中介、售樓處向客戶推薦。在這種模式里，首付貸的資金來源也有不同，一種是中介擁有相關金融牌照，可直接提供金融消費服務;另一種則是中介僅為業主提供中間服務，尋找合適的金融機構，后續的資金貸款仍由金融機構完成。世聯行、鏈家屬于前者，中原地產等屬于后者。

而另一種模式的首付貸，則是由純粹線上的P2P平臺撮合交易，大部分的線上網貸平臺都有相關產品。不過，在業內人士看來，第二種模式的規模遠遠無法與第一種模式相抗衡。

賀強告訴《中國新聞周刊》，房產中介運營的網貸平臺，在首付貸方面有天然的優勢，“首付貸，是基于交易環節中的需求提供的產品，必須在交易環節中去獲得用戶。如果你本身就是一個房屋中介，或者是開發商，那對交易的把控能力是很強的，能夠更好地把首付貸的推廣和獲客融入到交易中去。”

相比之下，如果是一個沒有地產背景的第三方P2P平臺，就必須跟開發商或者中介公司合作和分享利潤。而對于開發商或者中介公司來說，只有某個區域的樓盤去化不好，或者二手房成交不振的情況下，才會有合作的動力。

賀強所在的公司，首付貸的存量，也就是還在還款中的不超過5億元。在他看來，類似搜房、鏈家、世聯行這些做交易起家的平臺才是首付貸的大宗渠道，而線上第三方的P2P和小貸公司量并不大。

不過，鏈家集團董事長左暉在3月1日的媒體溝通會上則表示，過去一年鏈家首付貸的總體規模只有3億元左右，平均出借金額也只有15萬元左右。

對于鏈家首付貸規模并不大的原因，左暉在接受《中國新聞周刊》專訪時表示，在當前背景下，非金融機構的首付貸一般只能在新房中來做，因為非金融機構的成本比較高，消費者承擔不了。但在新房首付貸中，開發商可以進行貼息，這是基本的條件。他表示，鏈家的規模小，是因為做一手房少，所以規模小，“從去年11月份才開始做，到今年2月份，只有4個多月時間。”

左暉認為，做首付貸最有優勢的是新房銷售代理公司，因為“交易通道在我這，消費者在我這，我能控制風險和交易場景”。而這方面，能力最強的就是世聯行，這是當前國內最大的房地產咨詢和代理銷售公司。

“世聯行首付貸的比例是5%。”左暉據此推算，2015年全國總共銷售了8.7萬億元新房，按照5%的人群和10%的首付貸比例，“首付貸規模最多就是400億。”

不過，受益于2015年房價上漲的行情，賀強所在公司的首付貸也出現了快速增長，尤其是在深圳，增長速度是過去的三到五倍。

深圳增速最快的原因，除了房價暴漲之外，還與市場格局的分布有關。“北京的鏈家太強勢了，一般的平臺很難介入進去，能吃到的肉非常少。”賀強坦言，上海和深圳是他們重點突破的市場，雖然鏈家已經在2015年大舉進入上海市場，但其他經紀公司，例如中原地產在上海也有一定市場份額，和鏈家的差距不會像北京市場這么懸殊。而中原并沒有自己的金融產品，會選擇和第三方平臺合作，通過中原，賀強所在公司能夠在上海獲得不錯的份額，“深圳就更不一樣，鏈家在深圳的滲透能力更差一些。”

風險在累積

“在首付貸最早出現的時候，業內認為這是一個比較好的金融創新，能幫助一部分短期有困難的購房剛需人群，是一個解決市場真實需求的產品。”廣東省互聯網金融協會秘書長朱明春告訴《中國新聞周刊》。

不過，雖然首付貸能夠幫助購房者解決首付資金不足的問題，但其核心卻是杠桿的不斷放大。

以在北京購置一套總價300萬元的房子為例，按照政策最低要支付房價的三成作為首付，即100萬元。而如果購房者只能拿出50萬元首付，另外50萬元則可通過類似首付貸產品來解決。如果說此前購房杠桿是3倍左右，那么通過首付貸產品，杠桿則會增大到6倍。在最低首付比例僅為二成的二、三線城市，杠桿率甚至可達10倍左右。

“行業里有做零首付的，但這是極端的例子，一般情況下，首付貸的額度是做總房款的兩成。”賀強告訴《中國新聞周刊》，首付貸的期限通常為半年到三年不等，貸款利息則根據期限長短不同而不等，實際利率通常在11%～12%，有的甚至更高。以鏈家提供的金融產品為例，月利率通常為1.6%。此外，鏈家每發放一筆貸款還會向客戶收取一筆平臺服務費、超期加收0.5%～3%不等的費用，所有的折算進去，實際利率超過20%。賀強認為這只是一般標準，在業內，世聯行的家園云貸是首付貸的先行者，其實際年化利率甚至高達20%～30%。

首付貸通常以信用貸款為主，但在北京、上海、深圳這種房價太高的城市，信用貸的最高額度一般不超過50萬，很難支撐一線城市房價的兩成，很多公司也開始做抵押貸款，“客戶拿另外一套房子做抵押，來提升首付貸的額度。”

在賀強看來，當前的首付貸總體處于安全區間。一是因為相對于小額消費信貸，首付貸額度較高，房款的金融機構依然要關注用戶的還款能力和還款意愿。另一方面，從實際層面看，違約的案例有，但極少，“有逾期的情況，但都沒有形成損失。”

不過，隨著去年深圳房價的暴漲，首付貸開始變味。朱明春告訴《中國新聞周刊》，越來越多的投機客開始利用首付貸撬動銀行的貸款杠桿，賭房價繼續上漲。但如果房價下跌，這些投資客可能會棄房，把風險推給銀行。

“首付貸的主要風險是增加了買房人的杠桿，提高了買房人的負債比例，買房人未來的償還能力是否能支持負債，這是最核心的。”李文杰告訴《中國新聞周刊》，一線城市房價快速上漲的主因，還是由于政府在去年底和今年初推出了一些刺激政策，使購房者的價格預期發生了改變，“如果只是對首付貸口誅筆伐，不能解決根本問題，未來問題還是會存在。”

在朱明春看來，首付貸和當前個別城市的房價飆升有一定關系，但房價是綜合因素的結果，不能簡單歸罪于首付貸。他認為，相比P2P平臺，線下的首付貸規模更大，鋪開的面也廣，投資人也更容易接觸首付貸。線下首付貸對活躍市場交易確實有帶動作用，尤其是一些零首付的極端案例，讓一些風險承受能力較差的人也進入了房地產市場，這是最危險的。

不過，也有不少業內人士堅持認為，首付貸只是中性的金融產品，并非推高房價的罪魁禍首，而大量炒房人用首付貸投機才是問題。

“包括首付貸、過橋貸在內的產品，極大地活躍了市場交易。”李文杰坦言，監管部門應該考慮的是如何將其更好地納入監管、防范風險，而不是一刀切地進行杜絕。

如果不受監管地發展下去，首付貸是否會引發中國的次貸危機？面對這個問題，賀強沉吟半天，坦言，“這個我真說不好。”在他看來，一些風險征兆已經顯現，“深圳的房地產市場確實是瘋狂的，上漲得已經有點讓人看不懂。你不知道會不會有一些機構，趁機在這個無底線的市場猛地來做一把，如果這樣市場就會出問題。”