不動產統一登記中房產測繪的應用實踐

■張燕

（青海省第二測繪院　青海　西寧　810001）

不動產統一登記中房產測繪的應用實踐

■張燕

（青海省第二測繪院青海西寧810001）

隨著我國房產經濟的高速發展，不動產登記工作越來越重要。作為不動產登記中重要的一環，經濟價值最高，且對全面推進不動產登記的發展有著重要作用。本文就是通過研究不動產統一登記中房產測繪的應用實踐，分析房地產測繪的作用意義。

不動產登記房產測繪應用實踐

1　我國的不動產登記制度

《中華人民共和國物權法》明確規定不動產登記是我國的物權制度。不動產登記制度具體是指，先由權利人或者利害關系人通過法律途徑提出申請，然后專業部門派出專業人員，對它們提出的不動產物權和相關變更的內容記錄在登記薄的一系列過程。不動產登記制度也是一種物權公示方法，受司法保護，不屬于行政管理范疇。這有利于從法律上保護我國公民財產私人性質及財產的完整性。

2014年6月底，我國的不動產登記制度出臺了一系列改革措施，目前我國的不動產登記處于分散狀態，這對不動產測繪的統一產生不利影響。

2　房產測繪

房產測繪是一系列不動產測繪，如地籍測繪、林業測繪、房產測繪中的一種。它是一項非常基本的測繪工作，主要是運用測繪技術，全面細致地對房產結構進行測量，最后繪制成專業的圖表。具體來說，房產測繪包括以下8項內容：

2.1平面控制測量

平面控制測量，是房產測量基礎，不僅是房產測繪的第一環，也是關鍵環節。主要內容表現為，測量房產的平面結構信息，包括房屋的地理位置、高程、形狀、周邊環境、層次等相關信息。平面控制測量一定要確保精確性。

2.2房產要素測量

房產要素測量的內容，主要是測量房產的整體內容以及附屬物內容，比如房產的內部信息、房產的土地信息、周邊的山川河流信息等等。房產要素調查以及房屋用地要素的調查，是房屋產權登記的依據。所以，在測量過程中，要依法而行，盡量確保信息的完整性，拒絕隨便刪減改動房產要素的行為。

2.3調查房產信息

房產信息的調查內容，主要是房屋信息和房屋用地信息兩方面。具體為房產單位的情況信息，如位置、數量，以及房產的權屬資料，房產的行政信息，房產的地理名字等等。對房產信息的調查，必須保證信息的唯一性和準確性。

2.4對房屋結構的測量

測量房屋結構，要把房屋產權界限示意圖作為參考。測量的內容不僅是房屋本身的結構，還包括結構的產權類型，結構的產權人，結構的使用期限，結構的用途、結構的組成要素、結構的層次和層數等等。

2.5繪制房產圖

完成以上的信息測量后，在這些信息數據的基礎上，通過設計，編排，最后繪制成完整的房產圖。房產圖采用的比例，通常為1:500，完成的房產圖不僅要有電子形式，也要有紙質版形式。房產圖是房產登記過程中的主要信息依據，必須確保準確無誤。

2.6房產面積的測算

即用面積對房屋的整體結構面積，以及房屋的完整性進行測量計算，房屋的整體面積包括建筑面積，產權面積、房屋用地面積、公攤面積等等。房產面積的測算結果關系的利益面非常廣，包括房產的登記、買賣、使用、拆遷、交易等等。所以要慎之又慎。

2.7房產變更測量

由于房屋產權以及其它信息，時刻都在不斷變化當中，所以需要對房產不間斷地進行一些有規律的監測工作。

2.8成果資料的檢查與驗收

成果資料的檢查與驗收，是房產測繪過程中非常關鍵的一步，對保證房產測量質量，日后的產權登記、以及房產糾紛的解決有著重要作用，是進行這些工作時的重要依據。房產資料的驗收，主要表現為對測繪過程，以及測繪所得的信息數據進行最后的審核和驗收，確保它們是否合法、符合標準、完整、準確。

3　不動產登記中房產測繪的應用實踐

房產測繪主要由產權人到房產測繪窗口申請，然后由專業的測繪人員到現場進行測量繪制，確定房產的具體測量信息，經過審核后，就可獲得房產登記的過程。房產測繪的準確度和精準度會直接影響不動產登記的結果。

3.1在房產進行登記時，必須提供房產測繪資料

如果產權人或者相關利害人，向相關部門申請房產登記，產權人或者相關利害人必須向專職部門提供房產測量信息，這些房產測量信息必須是準確的、完整的、實時的，必須保證房產測繪的過程，是依據國家和地方標準實施的。又因為這些房產測繪信息包括了精準的，完整的房屋產權的具體類型、用途、結構和面積等等，所以可以直接作為不動產登記的基礎數據資料。

3.2不動產登記中，房產測繪可作為房產權證書面積的依據

房產測繪信息除了是房產登記中的基礎數據資料，還在房產的買賣、拆遷等交易中發揮著重要作用，也是這些交易的資料數據依據。特別是房產測繪圖紙，在房產產權交易中，不僅被廣泛應用，作用也非常重要。因為房產測繪圖紙涉及到房產的使用年限、房產的整體面積、房產的用途等信息，而這些信息都關系到交易雙方的經濟利益。從另一角度來說，這些信息也是對產權人經濟利益的保護。

3.3房產登記平臺的基礎資料中，房產測繪信息占據重要位置

隨著我國經濟社會的發展，我國的不動產登記平臺也一直在不斷完善中，主要目的是建立一個信息管理基礎平臺，管理的基礎信息包括林地、草原、房產、土地等一系列不動產信息。把這些信息進行統一登記后，可以方便管理，對社會經濟的發展也能起到極大的促進作用。完整、準確、實時的房產測繪信息為我國的不動產登記信息管理基礎平臺提供了重要的組成信息資料，對平臺的發展與完善有著非常重要的作用。

4　房產測繪的其它作用

房產測繪除了在不動產登記中的重要應用，在其它領域也發揮著重要作用。主要體現為。（1）房產測繪作為一門復雜的技術，可以為人們的房產利益提供技術保障，也是解決房產糾紛的重要依據。（2）房產測繪信息為房產開發商提供了城市的房產信息，是房產開發商進行商業決策的重要依據。（3）房產測繪的各種具體信息還能為政府部門的決策提供依據。

鑒于房產測繪的廣泛應用和重要作用，房產測繪的實施過程必須高要求高標準。房產測繪工作必須由主管部門委托擁有房產測繪資質的測繪單位機構來實施。并且，委托單位和實施單位不能有任何利益關系。

必須依據我國的房產測繪的技術標準，主要有《國家標準房產測量規范》，《測繪法》、《房產測繪管理辦法》，以及地方的實施細則等等。

5　結束語

隨著我國法律的不斷完善，特別是物權法，房產測繪在不動產登記中的作用將會越來越重要，房產測繪的各項技術也會得到更大的發展。

[1]堯理詳，柯衛宏.房產測繪在不動產登記中的應用與前景 [J].地球,2015(4):215

[2]胡婷.芻議不動產登記中房產測繪的應用前景 [J].智富時代,2015,9.

[文獻碼]B

1000-405X（2016）-9-303-1