新常態(tài)下房產(chǎn)測繪中問題探討

（1東華理工大學(xué) 測繪工程學(xué)院 江西南昌330002；2東華理工大學(xué) 后勤保障處 江西撫州344000）

（1東華理工大學(xué) 測繪工程學(xué)院 江西南昌330002；2東華理工大學(xué) 后勤保障處 江西撫州344000）

房產(chǎn)測繪當(dāng)前已經(jīng)都成為我國法定的一項(xiàng)測繪工作，在進(jìn)行房產(chǎn)測繪的進(jìn)程中，進(jìn)一步提升房產(chǎn)測繪工作的質(zhì)量，對(duì)于維護(hù)各方的切身利益和合法權(quán)益都具有十分重要的意義。筆者從當(dāng)前房產(chǎn)測量的作用、常見的一些問題著手，分析了問題出現(xiàn)的原因，重點(diǎn)探討了解決問題的途徑和方法，目的是為房產(chǎn)測量工作的開展提供指導(dǎo)和借鑒，最終推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)房產(chǎn)測繪問題精確度解決方式

0 引言

房產(chǎn)測繪主要是利用相關(guān)的測繪技術(shù)手段對(duì)房屋的自然情況和質(zhì)量、數(shù)量以及歸屬問題進(jìn)行測量解決。一般涉及到的內(nèi)容主要有對(duì)該區(qū)的整個(gè)房地產(chǎn)的調(diào)查、測量數(shù)據(jù)的收集、房屋信息情況等。房產(chǎn)測繪當(dāng)前已經(jīng)都成為我國法定的一項(xiàng)測繪工作，在進(jìn)行房產(chǎn)測繪的進(jìn)程中進(jìn)一步提升測繪工作的質(zhì)量，對(duì)于維護(hù)各方的切身利益和合法權(quán)益都具有十分重要的意義。

1 房產(chǎn)測繪的作用

房屋測量不僅在房產(chǎn)管理中占有極為重要的地位，并且房屋測量在實(shí)際中還有多方面的應(yīng)用，比如在城市建設(shè)征地規(guī)劃中或者應(yīng)用到房屋管理方案的設(shè)計(jì)中。勘驗(yàn)房屋是一項(xiàng)較為繁瑣的工作，但是其地位卻非常關(guān)鍵，因?yàn)檫@是確定產(chǎn)業(yè)權(quán)屬的最后一環(huán)。房產(chǎn)測繪的作用，主題體現(xiàn)在三個(gè)方面：

其一，房產(chǎn)測繪是申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)初始登記、辦理產(chǎn)權(quán)證的基礎(chǔ)，為之提供房屋的權(quán)屬界址、房產(chǎn)面積等基礎(chǔ)資料，為房地產(chǎn)管理包括產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、開發(fā)管理、交易管理等服務(wù)。

其二，房產(chǎn)測繪成果提供的數(shù)據(jù)資料是房地產(chǎn)契稅征收、房地產(chǎn)抵押貸款的主要依據(jù)之一，也是房產(chǎn)交易、租賃活動(dòng)、物業(yè)收費(fèi)等不可或缺的依據(jù)。房產(chǎn)測量單位就是為當(dāng)事人提供房屋的有關(guān)信息的第三方機(jī)構(gòu)，它可以保證房屋相關(guān)信息的公正性、客觀性、完整性以及真實(shí)性[1]。

其三，房產(chǎn)測繪成果經(jīng)過統(tǒng)計(jì)整理之后，可以派生出很多資料，為城市規(guī)劃、城市建設(shè)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。

2 目前房產(chǎn)測量存在的主要問題

房產(chǎn)測繪是測繪技術(shù)與產(chǎn)籍管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測量，具有較強(qiáng)的技術(shù)性和鮮明的政策性、強(qiáng)制性、統(tǒng)一性、連續(xù)性、可信性及法律效力。由于受客觀、主觀條件的制約，在當(dāng)前的房屋測量工作中，存在諸多的問題，測量的準(zhǔn)確度和精確度不高，容易引發(fā)一系列的糾紛，進(jìn)而嚴(yán)重的阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.1 房產(chǎn)測量技術(shù)規(guī)范有待完善

雖然《房產(chǎn)測量規(guī)范》對(duì)房產(chǎn)測繪中的具體問題作了較為詳細(xì)的規(guī)定，但在具體操作中仍然存在一系列細(xì)節(jié)問題。例如一些特殊部位難以精確量取或容易誤解、對(duì)公用建筑面積分?jǐn)偛槐M合理等等，導(dǎo)致不同的測繪公司對(duì)同一棟房屋、同一測繪公司對(duì)不同樓棟得出的測繪數(shù)據(jù)都不一樣，以致于建筑面積計(jì)算結(jié)果存在歧義，容易產(chǎn)生糾紛。

2.2 測繪技術(shù)水平參差不齊

房產(chǎn)測量人員應(yīng)為熟諳法律、建筑、測繪技術(shù)等多方面知識(shí)的高素質(zhì)專業(yè)測量人才。在房產(chǎn)測繪單位中，甲級(jí)、乙級(jí)單位擁有較多的技術(shù)人才，但是大多數(shù)的小型測繪單位都嚴(yán)重缺乏技術(shù)人才，一些測繪人員的學(xué)歷水平以及專業(yè)技術(shù)不高。一些新技術(shù)、新理論、新方法沒有得到廣泛推廣、應(yīng)用，房產(chǎn)測繪工作水平參差不齊。

2.3 特殊部位易產(chǎn)生偏差

其一，對(duì)于斜面結(jié)構(gòu)房屋數(shù)據(jù)采集施測困難，層高等于2.20米的部位不易確定，更無法精確量取，建筑面積計(jì)算當(dāng)然就可能有較大偏差；其二，對(duì)于無頂蓋的室外樓梯，根據(jù)規(guī)定：“無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。”根據(jù)不同理解，會(huì)產(chǎn)生不同結(jié)果；其三，對(duì)于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級(jí)分?jǐn)偤投嗉?jí)共用面積分?jǐn)偅凑铡罢l受益，誰分?jǐn)偂钡脑瓌t，實(shí)際面積分?jǐn)倳r(shí)，容易產(chǎn)生分歧。

3 解決房產(chǎn)測繪問題的對(duì)策

3.1 建立一支高素質(zhì)的測量隊(duì)伍

測量工作人員是房屋測量工作的直接參與者，對(duì)測量結(jié)果的準(zhǔn)確性有著至關(guān)重要的影響，因此需要不斷提高測量工作人員的測量水平，建立一支高素質(zhì)的測量隊(duì)伍，為測量工作的開展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.2 完善測量審核制度

實(shí)際工作中，應(yīng)加強(qiáng)測繪過程的控制，并且建立嚴(yán)格的核查制度，通過完善的質(zhì)量檢查體系杜絕差錯(cuò)。一般而言，為了保證房屋測量的質(zhì)量，需要實(shí)行二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收的制度，即先進(jìn)行自查與互查然后由繪制單位的質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢查。首先測量作業(yè)組的人員要對(duì)測量的過程和結(jié)果進(jìn)行檢查，保證各項(xiàng)指標(biāo)與規(guī)定的作業(yè)流程相一致，杜絕測量不按照規(guī)定進(jìn)行的現(xiàn)象，然后在確定無誤以后在由專門的人員進(jìn)行二級(jí)檢查，最后在確定測量結(jié)果準(zhǔn)確無誤以后方可蓋章，這樣就從內(nèi)部和外部兩個(gè)方面著手，為減少測量誤差的出現(xiàn)提供了有力的保障。各級(jí)檢查、驗(yàn)收工作必須獨(dú)立進(jìn)行，不得省略或代替。檢查驗(yàn)收是保證房地產(chǎn)測繪產(chǎn)品質(zhì)量的一項(xiàng)重要工作，必須嚴(yán)格執(zhí)行檢查驗(yàn)收的各項(xiàng)規(guī)定，建立必要的質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)。在檢查中發(fā)現(xiàn)有不符合技術(shù)規(guī)定的產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)及時(shí)做好記錄并給出處理意見。

3.3 加強(qiáng)測量設(shè)備的革新

房屋的測量依賴于先進(jìn)的測量工具，因此工具的選擇對(duì)房屋測量的結(jié)果有著重要的影響，因此需要根據(jù)房屋的實(shí)際情況，選取合適的測量工作，并對(duì)測量方案進(jìn)行優(yōu)化，從各個(gè)環(huán)節(jié)著手，減少誤差的出現(xiàn)。

3.4 推行GIS技術(shù)的應(yīng)用

對(duì)房屋進(jìn)行測量是在電腦的幫助下，以對(duì)商品房的實(shí)測值為依據(jù)，進(jìn)行繪制和計(jì)算，確定初步的圖紙，然后在技術(shù)人員通過對(duì)數(shù)據(jù)和初步圖紙的審核校對(duì)，在多方經(jīng)過討論并確認(rèn)無誤后方可打印出來，制成標(biāo)準(zhǔn)的效果圖。因此，測繪單位要運(yùn)用現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)科學(xué)技術(shù)手段，尤其是GIS技術(shù)的應(yīng)用，制定統(tǒng)一的房產(chǎn)測繪結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)、格式、質(zhì)量、精確度判定、建筑結(jié)構(gòu)坐標(biāo)系統(tǒng)、測繪規(guī)劃系統(tǒng)等，使用新的房屋面積檢測系統(tǒng)以及計(jì)算軟件，可以打印出房屋套內(nèi)面積，面積分?jǐn)傁到y(tǒng)，分?jǐn)偯娣e計(jì)算公式，可以打印詳細(xì)的公共面積分?jǐn)傎Y料，給業(yè)主提供詳細(xì)的房屋相關(guān)信息。通過新技術(shù)的應(yīng)用，最大限度的提高非典型測量曲線圖形的測量通精確度。

4 結(jié)束語

房產(chǎn)測繪具有基礎(chǔ)測繪的技術(shù)性與合理性，其測量成果的準(zhǔn)確性是核心，其法律性也可直接對(duì)每個(gè)購房者的經(jīng)濟(jì)利益造成影響。因此，房產(chǎn)測繪單位必須十分重視測繪技術(shù)革新化、測繪規(guī)程科學(xué)化、測繪標(biāo)準(zhǔn)人性化、交流合作經(jīng)常化、測繪人員素質(zhì)化等“五化”建設(shè)[2]，運(yùn)用一些高新技術(shù)和方法來提高測量結(jié)果的精確度，以保證國家和人民利益。

[1]張聞?dòng)?遲進(jìn)軍.新形勢下房產(chǎn)測繪面臨的問題及對(duì)策研究 [J].黑龍江科技信息.2011(11):273

[2]李巨棟,房產(chǎn)測繪中存在的問題及對(duì)策.[J].廣西城鎮(zhèn)建設(shè)2009(5),p93-95

新常態(tài)下房產(chǎn)測繪中問題探討

■馮辰浩1馮凱2

P2[文獻(xiàn)碼]B

1000-405X（2016）-10-227-1