房屋共有面積測算與分攤疑難問題探討

■林江華（廣東省江門市新會區房地產交易登記所廣東江門529100）

房屋共有面積測算與分攤疑難問題探討

■林江華
（廣東省江門市新會區房地產交易登記所廣東江門529100）

自從《物權法》和《房屋登記辦法》通過施行,人們針對所購置的住房面積更加重視。最近些年,住房交易中出現的糾紛問題通常是房屋共有面積測算與分攤方面引起的,本文以保障地產商與居民的權益為前提,基于現實工作階段的經驗閱歷,針對房屋共有面積測算與分攤疑難問題列舉了應對措施,為今后的房屋交易提供借鑒。

房屋測量房屋面積共有面積測算與分攤

不論房屋采用哪類模式實行交易，都將關系到產權證件方面，其均以房屋建筑面積為準。明確住戶的房屋建筑面積，主要是明確房屋共有面積測算和分攤問題，且針對房屋共有面積實行科學的分攤，防止產生房屋面積的糾紛問題，提升住戶對住房的滿意度，也提升企業的聲譽和市場競爭力。

1　目前我國房屋共有面積測算與分攤過程中的不足方面

當前時期，我國大力施行按照套或套內房屋使用面積，套內墻體面積以及套內陽臺建筑面積營銷房屋的價格計算模式。可因我國幅員遼闊，人口眾多，現實狀況也存在較大的差異，因此，施行階段通常分為三類模式：第一，依然按照房屋建筑面積，其中包含需進行公共面積分攤的面積的營銷模式；第二，依照套內房屋使用面積，套內墻體面積以及套內陽臺建筑面積；第三，按照套進行營銷，即每套房子的價格均存在差異。由于我國的建筑結構、模式以及類型的持續變更，各類問題也屢見不鮮。目前我國房屋共有面積測段和分攤過程中依然存在如下幾點不足:

（1）地產商為了最大限度提升企業效益，商業樓通常為一層或者二層，部分設計為一層到四層。商業樓以上的住房則獨自規劃樓梯電梯，針對商業樓上部分的電梯樓梯這類共有面積，到底應該如何進行分攤測算沒有特定標準，的確容易導致糾紛。假如遵循共有面積使用標準則需分攤到商業樓上層住戶，但遵循受益方的分攤標準則需地產商負責。

（2）由于我國施行的《中華人民國和國國家標準房產測量規范》和《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2013）于陽臺面積計算上的不同。此類由于使用范疇差異導致的面積差異，偶爾直接造成圍繞房屋共有面積問題的糾紛。地產商或設計機構的技術工作人員，通常基于《建筑工程建筑面積計算規范》與工程圖紙對建筑面積進行測算工作，且當成營銷合同中的建筑面積。但申請預售許可證書的過程中，建筑測算部門卻遵循《中華人民共和國國家標準房產測量規范》中的規定對房屋面積進行測算工作，我國現行的規章彼此間的不同，極易造成消費者的曲解。

（3）商品房按照套進行營銷的模式推行較不容易。我國多個地區的銷售實踐反映出，地產商同意按照套進行價格計算，可消費者卻不同意，由于消費者往往擔憂地產商在建筑面積方面進行小動作

（4）因我國當前施行的《中華人民共和國國家標準房產測量規范》針對房屋面積分攤設定的標準相對原則性，針對部分問題無準確定義，現實應用過程中基本由測量方對準則的認知所決定。部分相對復雜的共有面積分攤中，方向差異主觀上決定了分攤模式的科學性，沒有準確的取舍原則的時候，共有面積分攤測算的結果就存在著偶然性。

2　消除房屋共有面積測算與分攤疑難問題的對策

（1）商業樓需為上部分住房規劃專門的電梯樓梯，該部分當成房屋共有面積分攤到住戶明顯不合乎道理。現實中的改善方式通常為:以總體商業樓為基礎設立樓盤列表的過程中，上述部分當成房屋共有面積，假設一住戶獨立備案此房屋共有面積，房屋權屬為整個樓的全部住戶，進行物業管理階段，若房屋共用面積的設施需要修復，則以居民住房面積所占比進行維修費用的繳納。

（2）針對兩種標準對房屋共有面積測算方式的差異，仍然需細致有效的領悟和適應。遵循《中華人民共和國國家標準房產測量規范》中測量共有建筑面積方式，適合在住房備案、地產市場監管、規劃監管以及財政，稅務征收方面被應用；遵循《建筑工程建筑面積計算規范》中測量共有建筑面積模式僅僅在工程項目監管過程中使用。因此消費者因為這方面產生的曲解則能夠有效處理。相關機構的管理人員若可以細心解答，該疑難就能輕易消除。

（3）針對房屋營銷的價格計算模式，若采用真實意愿進行反映，不管居民應用哪種類型的價格計算模式和地產商簽署合同，相關法規均會提倡支持。當前時期，按照套內房屋使用面積，套內墻體面積以及套內陽臺建筑面積的價格計算模式極易被消費者贊同。由于這種價格計算模式可以通過對客觀事物的直接接觸而獲得的感性認識，消費者自身也能進行測算，另外這類方式和共有面積分攤無關，避免了糾紛。《房屋登記辦法》中要求2008年7月1日開始采用房屋登記簿體系，其中房屋的根本情況界面，最新添加了套內建筑面積、房屋分攤共有面積以及專有建筑面積。此舉于相關法規方面規定了房屋共有面積測算和分攤方式。

（4）要求測量員需具備優良的職業道德，應對較為復雜的分攤問題過程中，需充分了解相關法規，認真遵循標準規定，靈活應用測量方式。相關部門需充分意識到，這種方式是消除房屋共有面積分攤疑難問題的最優模式，現實的測繪過程中，通常需首先由房屋產權人提交有關房屋共有面積分攤模式的書面材料或和消費者簽署的房屋共有面積分攤合同。若其無法實現意見的一致，測量機構需以科學合理方式為前提，列舉最優的分攤模式，推動其協議的通過。可此類分攤模式不可具有強迫性，若有一方提出不同意見，基于物權法定主義的標準，需依照法律進行確權事宜。

3　總結

綜上所述，房屋共有面積測算和建筑分攤測算屬于難度較高的工作，因通常情況下，購房人難以測算自身分攤的共有面積，且對開發商的測算模式的信任度較低，則需要有關部門和測繪機構從實際出發，制定相關法規，提升職業道德，切實為購房人消除房屋共有面積測算和分攤中的疑難問題，避免因此導致的糾紛，促進社會和諧共進。

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P2[文獻碼]B

1000-405X（2016）-1-368-1