碧桂園森林城市：精準配置海外資產或將讓投資人身價暴增

在2016年G20杭州峰會上，國際貿易與投資的話題成為大家關注的焦點，《G20全球投資指導原則》為中國內地企業出海提供了政策利好，中國內地房企出海的權益有了保障。G20之后，中國內地將加快“走出去”的步伐，與周邊國家建立更加密切的貿易往來。

中國內地經濟進入“L型”發展階段，經濟增速呈現放緩的趨勢，中國內地經濟增長的三駕馬車“投資、出口、消費”需要與時俱進，在開拓國內發展潛力的同時，加大力度開拓廣闊的國際市場，為經濟增長注入巨大能量。

通過周邊發展中國家，輸出中國內地資本和過剩產能，完成中國內地經濟產業的轉型升級，正在從藍圖變為實景。有了投資以及人才的引進，大量處于發展中的周邊國家的經濟將迎來爆發式增長。歷史經驗證明，任何一個國家經濟的發展都將帶來房地產投資價值的提升，這些國家的不動產市場也迎來了類似中國內地樓市的“黃金十年”。

對于個人投資者而言，在國內房地產市場進入“白銀時代”，逐漸回歸居住屬性，需要將目光投向新的國度，尋找下一個“黃金時代”。

而距離中國內地較近，中國內地力量能夠影響較大的東南亞市場成為投資者青睞的區域，有國家戰略支持，投資的安全性較有保證，處于上升期的市場能夠帶來成熟市場所不具備的投資價值，掀起新一輪“下南洋”的熱潮。

其中，馬來西亞投資回報率高于中國內地、新加坡等國家，成為投資的熱土。森林城市由于位于馬六甲海峽的核心要道，被稱為是“第二個新加坡”，在中國內地、馬來西亞以及新加坡的支持下，森林城市未來的升值空間無法估量，成為中國內地以及世界各地中等收入人群的投資“金礦”。

資產全球配置：從高收入到中等收入都在做

森林城市自面世以來就廣受關注，自帶話題屬性，也是天生的熱銷體質。在8月18日碧桂園半年業績發布會上，碧桂園總裁莫斌第一次公開透露了森林城市上半年的銷售數據，森林城市推貨量為127億元，銷售金額超100億元。

據了解，購買森林城市的主要人群是海內外的中等收入人群，主要來自中國和馬來西亞、新加坡、日本、韓國、印度尼西亞、中東、歐美等世界各地。

森林城市一線銷售員工表示，中國內地很多人有海外置業的需求，加上碧桂園具有較好的知名度，所以優先在國內推廣，從成交結果來看，效果不錯。

數據顯示，中國內地人的海外投資需求非常強勁，2015年中國內地境外房地產投資再次突破1000億元，中國內地已成海外國家房產市場最大的外國投資來源地區。

據興業銀行與波士頓咨詢公司（BCG）聯合發布報告顯示，雖然中國內地經濟增長速度放緩，中國內地高凈值人群的財富增長仍將十分穩健，預計2020年中國內地高凈值家庭的數量將增至388萬戶。

這也就意味著隨著高凈值人群海外資產配置需求的提升，未來5年中國內地人境外資產配置比例將從目前的4.8%上升到9.4%左右，新增市場規模將達到13萬億元。

在中國內地經濟發展進入“L型”階段，經濟增速放緩，投資回報下降，更多的人群選擇把雞蛋放在不同的籃子里，分散風險，尋找新的投資致富渠道。海外置業的人群也不再是單一的高收入人群，更多的中等收入人群也加入海外造富的大軍之中，海外置業中迎來了新的生力軍。

近些年，中等收入人群的人數出現爆發式的增長，財富值不斷增加。而國際環境多變，匯率不穩定，很多的投資渠道被堵上，房地產的安全性與投資回報率均較高。

東南亞房地產投資市場興起，投資門檻以及財富的要求降低，中等收入人群有了投資的需求和可能。就森林城市項目而言，購買低于500平方英尺面積就能實現海外資產的配置，這對比歐美國家動輒上千萬的資金要求，置業門檻較低，已經低于很多國內的一二線城市的房價了。

以中國內地為例，數據顯示，目前中國內地中等收入人群人數已增長至全球首位，達1.09億名。自2000年以來，中國內地中等收入人群的財富大幅增長330%，2015年已達7.3萬億美元，占全國財富的32%。

據了解，就全球來說，中等收入人群的規模、健康和資源被視為經濟發展速度和可持續性的關鍵因素。中等收入人群是新消費趨勢的中心，也稱為企業家和其業務方面主要的需求和資金來源。

這是碧桂園的聰明之處，將項目的目標客戶群體擴展到全球人數龐大的中等收入人群，目標置業人群的范圍增大，隨著森林城市走向國際，碧桂園將掀起全球范圍內的中等收入人群海外置業潮。

據了解，為了開拓更大的市場，森林城市國際化的步伐正在加緊推進，計劃在今年內開放中國臺灣地區和馬來西亞、印尼、俄羅斯等展廳，森林城市正在走向世界各地。森林城市營銷中心已設立了國際接待部，以滿足各國客戶的置業服務。

據銷售人員透露，隨著推廣范圍向更多國家拓展，近兩個月開始，中國內地以外的置業人群在逐步增多，未來將吸引大量的國際資本涌入。

另一個新加坡：房價卻只有后者1/4

森林城市項目位于馬六甲海峽以及柔佛海峽的交界處，占據地理位置優勢。自古交通要道都是“兵家必爭”之地，馬六甲海峽是亞洲重要的航運通道，亞洲的貨物運輸去歐洲的必經之路，新加坡也是依靠馬六甲海峽發家。森林城市有中國內地、馬來西亞以及新加坡的支持，具備較好的發展前景，被稱為“第二個新加坡”。

據了解，森林城市距離新加坡的直線距離只有2公里，但是房價只有新加坡的1/4。

據當地人介紹，由于新加坡貨幣與馬來西亞貨幣之間的較大差距，有15萬人去新加坡工作，每天往返新馬兩國的人次在40萬左右。而新加坡房價較高，很多新加坡人來到馬來西亞置業、生活，以降低生活成本，新加坡受限于國土面積，對外發展已刻不容緩。

森林城市所在依斯干達經濟特區為承接新加坡經濟外溢而設立，享受新加坡經濟發展紅利。縱觀目前依斯干達各個區域的發展情況，旗艦A區依靠臨近新加坡地理位置優勢以及新馬第一大橋的優勢，近些年實現了快速增長，經濟以及房地產均實現跨越式發展。經過數十年的發展，A區目前逐漸飽和，B、C區則成為下一個重點發展區域。

一位來自南京的王先生在來參觀森林城市項目之前就已經交了30%的預付款，做出這一決定主要是看中這里的養老、教育環境以及出于對碧桂園的信任。

新山中華公會董事、新山華族歷史文物館委員會主席陳再藩也表達了同樣的觀點，要做第一批的投資者，因為后來者享受的投資收益遠不及前者。森林城市是一個人口移居計劃，現在人口開始進入，隨著更多政策落地，森林城市將有更好的發展。

森林城市營銷經理徐杰坦言，森林城市開盤至今，銷售價格已經出現一定程度的上漲，幅度大概在5%～10%之間。配套設施在一步步的完善中，配套建好，樓盤價值也跟著提升。

當然房產投資主要還得看供求關系。馬來西亞依斯干達經濟特區發展局總執行長拿督伊斯邁·依布拉欣在訪談中表示，依斯干達對于房地產發展存在較大的需求，2005年依斯干達特區的總人數為150萬，房子只有65萬套，一直以來房屋處于供不應求狀態。而預計到2025年，特區將吸引超300萬人口，計劃房屋數量在120萬套，其中還存在較大的缺口。

從供求關系比來看，依斯干達的房屋目前還是具有較強的投資預期，隨著配套設施的完善以及人口、產業的引入，森林城市未來的價值被市場認為將直逼新加坡。從現在來看項目存在較大的升值概率，尤其是率先進入該區域的投資者所享受的先發優勢是后來者所不可比擬的。

從國際環境來看，歐美國家市場相對成熟，門檻高，投資回報率偏低。《全球房地產指南》2015年公布的數據顯示，在亞洲眾多國家和地區中，馬來西亞房價處于較低水平，租賃投資回報率為4.57%，高于中國內地的2.66%，而中國香港地區的租賃回報率為2.82%，新加坡為2.93%。

中國內地“智”造出海的支點

隨著中國內地全球化戰略的不斷推進，越來越多的中國內地企業和個人投資者跟隨國家的步伐走向世界。中國內地對外開放30多年，中國內地人走向世界的腳步越來越有力量。而G20峰會達成的《G20全球投資指導原則》為中國內地企業出海權益提供了保障，在政策利好之下，中國內地將迎來新一輪的海外投資、置業潮。

據馬來西亞依斯干達經濟特區發展局總執行長拿督伊斯邁·依布拉欣透露，依斯干達處于發展的第三階段，自2006年至2016年6月30日，最新累計投資額為2079.9億馬幣，到2025年累計承諾投資目標設定為3830億馬幣，目前已完成53%。

中國內地企業在馬來西亞的經濟發展方面扮演著重要角色，在依斯干達投資的企業中包含大量的中國內地企業。森林城市作為一個“產城融合”的大城，為中國內地企業出海發展提供了平臺，是中國內地“智”造出海的支點，促進國際產能合作。

森林城市將打造旅游會展、醫療保健、教育培訓、外企駐地、近岸金融、電商基地、新興科技、綠色與智慧產業8大產業。據了解目前已經落戶森林城市項目的中國內地企業包括華為、華晟裝飾、羅馬利奧、金意陶、中建南方、中建鋼構、三義建筑等。

作為中國內地房企出海的重點項目，戰略地理位置重要性不言而喻：是中國內地在東南亞的“出海口”，也是中國內地企業的出海口，成為中國內地走出去戰略的重要布局點。

碧桂園在中國內地“走出去”戰略下出海享受海外資產輸出的紅利，直接落戶森林城市的企業也能享受國家政策的紅利，同時，森林城市項目，Esplanade Danga 88（EDSB）占股40%，EDSB 是柔佛人民基建集團（KPRJ）控股公司，有了當地政府的支持，中國內地企業出海將獲得雙重保障。

據了解，英國伯明翰市市長約翰·克蘭西對森林城市項目進行考察，并與碧桂園簽署諒解備忘錄，伯明翰議會（BCC）與碧桂園集團在伯明翰及周邊地區的房地產開發項目建立合作關系。

約翰·克蘭西也與包括恒大、綠地、中建等在內的開發商接觸，表示歡迎像碧桂園這樣的中國內地企業投資伯明翰，中國內地開發商所具備的開發經驗和能力是伯明翰開發商所不具備的。

碧桂園以森林城市為支點，大盤模式開始走向世界，森林城市作為中國內地房企出海的標桿項目，展示中國內地“智”造的力量，傳遞中國內地企業的影響力。