關于開放小區的幾點看法

2月21日，國務院發布的《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中提出：以后原則上不再建封閉小區，現有的小區也要逐步開放，實現小區內部道路公共化，優化道路交通布局。這個提法引起了廣泛的討論和爭議。就此問題，我想談幾點個人的看法。

關于物權

整個指導意見全文近8000字，闡述了很多比開放小區更重大的戰略問題和原則，為什么唯獨這條意見引起了如此大的反響呢？我看，歸根到底是人們的法律意識和維權意識大大加強了，感覺到自己的切身利益可能會受到影響或侵害，因此才如此關注！按照《物權法》的規定，小區的道路等公共設施歸小區全體業主共有，算入公攤面積，是業主花錢購買的，屬于半私有財產，政府突然出臺這樣一個政策，要大家把小區道路拿出來“充公”，人們當然會不滿和質疑。雖然最高法迅速就這個問題進行了解釋和溝通，但仍未能完全打消大家的疑慮。

關于尺度

在我看來，這個意見的初衷是好的，旨在提高城市路網密度，倡導小街坊開發。因為我們城市中的確有很多大尺度的封閉式機關大院和居住區，成為城市中的孤島和獨立王國，割裂了城市道路系統的完整性，形成了很多斷頭路和丁字路，造成了交通擁堵。有必要將此類大尺度的封閉地塊打開，將城市道路引入，疏通被割裂的道路系統，緩解交通，這樣做是完全應該的。但問題的關鍵并不在于小區是否封閉，問題的關鍵在于小區的尺度：如果小區本身尺度已經很小，周圍被城市支（小）路所圍合，則封閉式管理是完全可以的。這種“小封閉、大開放”的模式本就是我們在規劃設計實踐中十分倡導的。這個指導意見之所以引起爭議的根本原因就在于，它沒有說清楚到底怎樣尺度的小區應該開放，給人的感覺是所有已建的小區將來都要拆掉圍墻變為開放式，這也是該文件不夠嚴密的地方。另一方面，大型的封閉式居住區、機關大院等，其形成有復雜的歷史和現實的原因。地塊的大小是通過道路來劃分的，而這種劃分是在城市總體規劃、控制性詳細規劃中確定的，到了小區層面已經是劃分好的地塊了，如果尺度劃的過大則是上位規劃和土地出讓時造成的問題，不是小區自己造成的，因此，不能城市有病讓小區來吃藥，而應從整體上、根本上去解決問題，即在總體規劃和控規層面，貫徹密路網、小街坊的原則，通過加密路網把地塊劃小，這樣才是問題的解決之道。

關于街區制

很多人說，國外小區都是開放式的，為什么我們不可以？要知道，國外也不是完全否定封閉式小區，美國近年來建設的小區也有封閉式的。如前面所說，問題的關鍵不在于是否封閉，而是在于小區的尺度。小區開放是個綜合的系統工程，要考慮治安環境、交通設施、交通參與者的守法意識、小區公共設施和公共空間的配套等一系列問題。在我國目前現有條件下，如果不周密考慮這些相關因素，一下把小區打開，很可能會帶來安全、交通、噪聲、私密性破壞等很多問題，所以一定要非常慎重，不能一窩蜂、一刀切。

另一方面，街區制也并非沒有缺點，道路面積增加也意味著其他用地的減少；密路網帶來的道路交叉口增加處理不好也會影響交通出行；開放式小區對安全、管理等提出更高要求。同時要看到，封閉式小區內部的公共設施是開發商投資建設，進而通過房價分攤到了業主頭上，這實際上減少了政府在建設初期的投入，如果采用街區制，政府的投入必定增加；另一方面，封閉小區的很多管理和服務工作由物業公司承擔，如果采用開放式小區，政府管理和服務的范圍必然要向下延伸，政府的管理和服務的壓力和負擔也更大。所以說，小區制、街區制各有利弊，要根據不同城市不同地段的實際情況，因地制宜進行采用，而不能籠統地進行一刀切式的改造。