探討精裝房與毛坯房的裝飾成本

【摘要】隨著我國房地產事業的多元化發展，精裝修房的建設及銷售數量與日俱增，然而不同種類的精裝房和毛坯房的裝飾成本存在很大差異，本文就精裝房和毛坯房的裝飾成本進行對比分析，力求為購房者提供一些理性分析的依據。

【關鍵詞】精裝房；毛坯房；裝飾成本

前言：

成家立業是人生的兩件大事，而成家就必不可少地要涉及到房子，是購買房毛坯房花時間和精力按自己的想法裝修，還是直接購買已裝修好的合意房屋，成為大部分購房者糾結難定的主要因素。

隨著不斷市場發展的日漸成熟，精裝房成為不少大牌房企的搶灘之地，越來越多的精裝修業務延伸到全國一、二、三、四線城市中，那么，精裝房是否真的能夠實現購房者“經濟又省事”的要求呢？

一、精裝房與毛坯房的發展趨勢

毛坯房多年以來一直占據著我國房地產市場的主導地位，隨著近些年社會節奏的不斷加快，相當一部分人因生活及工作壓力巨大，無暇分身為新房的裝修花費精力，由此而使很多購房者將目光對準了精裝房。

據調查，毛坯房的裝修會產生大量的固體廢料污染和噪音污染，每一戶毛坯房在裝修過程中都會產生一噸以上的垃圾，大量的噪音會影響企業和居住者的正常生活。同時，裝修行業的良莠不齊使得居住者面臨一定的合作風險，因此，越來越多的購房者愿意參與到精裝修房的購買當中[1]。

二、精裝房和毛坯房的購買者的心理價格和對裝飾成本的影響

（一）精裝房購買者的心理價格

我國精裝房正處于發展的起步階段，相關裝飾成本較為高昂。房地產市場的主要狀態依然為毛坯房，精裝房在我國市場具有一定的統一性，每平方米的裝修價格最低為400元/m2，最高價格為2000元/m2。精裝房的裝飾價格同小區的住房售價和外部環境有關，小區的具體檔次決定了精裝修房的裝修檔次和裝修價格，從購房者情況看，對于整體檔次較高的樓盤，消費者能夠接受的裝修費用也較高，反之，對于整體檔次偏低的中低檔樓盤，消費者在購房時所能接受的價格差也較低。

一些精裝修房的開發商，為了迎合市場需要和消費者的心理，以低價贏取銷售量，將精裝修房的裝修價格不斷壓低。一些開發商將每平方米的裝修價格控制在400元以下，造成一百平方米的住房升級為精裝修房只需要提高四萬元的成本的現象，從而導致了相當數量的精裝修房的質量問題。

（二）精裝修房的主要裝飾成本

隨著經濟發展，精裝修房的裝修成本也日益提高。以萬科公司廣州地區的樓盤為例，2006年開盤的項目裝修成本基本集中在400-450元/m2，而2007年后開盤的項目裝修成本已上升到1100-1250元/m2，近年來，隨著各大房企在精裝修房的銷售中力拼裝修的美觀、個性以及設施的完備與貼心等因素，裝修成本也隨之水漲船高。例如，萬科公司廣州地區的樓盤2007年以前在裝修中不配置空調和收納系統，在此后根據項目情況均加入了這兩大系統的配置。

精裝修房的裝飾成本可以粗略分為6個部分：廳房部分、廚房部分、衛浴部分、收納部分、電器部分、內門部分。為滿足不同客戶對精裝修房的安全需求和購房者的個性需求，一些大牌房企開始進行菜單式售房機制建設，據調查，這一類型的住房售賣機制能夠使精裝修房的出售率提升至少10%以上，使購房者的個性化需求得到充分的滿足。

（三）毛坯房購買者的心理價位

通常毛坯房在交付時內部均不做裝修，墻面、地面及頂面均不做面層，亦無門扇及燈具，只留電線接頭，購房者在購房過程中更看重的是房屋本身的格局與朝向。因此，影響毛坯房價格的主要因素較為固定，一方面，開發商的市場信譽和品牌決定了毛坯房的市場價值，另外，毛坯房所在區域的市場價格也是毛坯房價格的決定性因素因此。購房者在購房時，主要根據周邊區域的房產統一價格對毛坯房的市場價格進行預估與判斷。

（四）毛坯房的主要裝飾成本

毛坯房的裝修成本內容與精裝修房類似，但相對于精裝房而言，毛坯房的裝修因是購房者的個人行為，從尋找裝飾設計公司到購材料再到施工管理，整個過程均是以個體出現，在價格談判過程中并不占優勢，因此，單從成本上來看，毛坯房的購房者的裝修成本遠高于精裝修房屋的裝修成本。

如果從購房角度看，精裝修房屋的裝修成本雖然低，然而對于開發商而言，售賣時并非真的只是賣裝修，同時還有整個樓盤的品質，經過裝修后的房屋從視覺上看品質已大大提高，其結果是樓盤的整體價格必然提高。因此，雖然精裝修的房子雖然實付裝修費用較低，但對于購房者而言，未必比購買毛坯房后自行裝修的成本低。

三、精裝房對毛坯房裝飾成本的對比

從購房者角度看，一套精裝修的房子從購買到入住主要付出兩大部分費用：購房費用、家具購置費用；一套毛坯房從購買到入住要付出三大部分費用：購房費用、裝修費用、家具購置費用。

實際裝修過程中，開發商在與供應商談判時具有更強的議價能力，比業主自己單獨裝修劃算，有利于降低成本。建設部曾測算發現，由開發商統一組織裝修一次到位比市民自己裝修要節省至少30%的費用。

由于精裝修樓盤在設計時品質定位即高于毛坯房的樓盤，其相應配套設施因此，在售房過程中，精裝修房與毛坯房的單價在同等條件下，其價差也遠大于真正的裝修成本。同是，精裝修房因單價高，其購買時所付稅費也要高于毛坯房，即購買精裝修房除了要付較高的購房費用以外，同時還要支付較高的相應稅費。

結論：

由上面分析可知，雖然毛坯房的購房者在裝修中所付裝修成本要高于精裝修樓盤的開發商所付的成本，但綜合全部費用后進行比較，則結果未必是精裝修房就更省錢。但是，毛坯房在裝修過程中所付出的精力與時間亦是相當一部分購房者需要仔細考量的問題。

參考文獻：

[1]馬瑩.房地產住宅市場營銷與顧客滿意度研究[D].天津大學，2012.

[2]向敏.精裝修項目過程管理關鍵研究[D].山東大學，2011.

[3]紀曉芳.中小型房地產企業稅收籌劃研究[D].云南財經大學，2014.