商業綜合體給排水設計探討

【摘要】商業綜合體項目在其生命周期中普遍存在業態調整的現象，如何在業態不確定的條件下完成給排水設計，為項目運營后的改造預留有利條件，方便物業管理公司管理，筆者從給水系統的計量、熱水系統的選擇、排水接口的預留以及消防給水系統的設計等方面提出了自己的看法。

【關鍵詞】商業綜合體；業態調整；計量；排水；消防

近年來，房地產業的快速發展，使得各種商業綜合體項目如雨后春筍般在全國各地涌現出來。在互聯網經濟時代，零售業的升級正逐步改變人們的生活，人們開始習慣工作日早晚去便利店采購，周末前往商場，享受一站式購物、超市、餐飲和電影的服務。隨著一大批網商的崛起，網購占零售業的份額快速上漲，傳統商業綜合體的業態從普通零售向非提袋消費轉型是必然的趨勢，餐飲、美容等有用水需求的商鋪數量將明顯增加。在這樣的背景下，商業綜合體的給排水設計除了滿足項目初期業主的基本要求外，還需進一步考慮在其生命周期內業態調整的可能性、便利性。筆者結合自己的設計經驗，對現階段商業綜合體給排水設計的部分問題，談一下心得體會。

1.給水系統計量方式

除公共衛生間外，商業綜合體中部分商鋪因經營需要要求配置給排水設施，給水系統設計中，計量方式的選擇對項目的運行管理來說是比較重要的一個環節，常規的計量方式有以下幾種：

a）一戶一表一級計量，水表出戶安裝，由供水公司直接管理。

這種計量方式適用于給水系統由市政管網直接供水的商鋪，根據市政管網的供水壓力，一般為1～3層。水表可就近設置在商鋪門口的水表箱或附近的管道井，在征得供水部門同意后，也可在地下室、樓梯底部等相對商業價值較低的位置設置集中水表間。水費由商鋪小業主直接向供水部門繳費，物業管理公司省去了收取水費的工作。

b）一戶一表二級計量，水表出戶安裝，由物業管理公司統一管理。

分戶水表在沒有條件做一級計量時，可考慮選用普通水表或遠傳水表，分散設置在商鋪門口或集中設置商鋪附近的管道井、水表間等，水費由物業管理公司收取。

c）一戶一表二級計量，智能水表戶內安裝。

智能水表種類多種多樣，有電子遠傳水表、IC卡水表、GPRS無線集抄水表、數碼水表等。對于業態不明確且日后可能有用水需求的商鋪，選用智能水表戶內安裝的方式對設計及業態調整改造都相對靈活。可在今后有改造需求的區域的走道上設置區域給水總管，總管經過每間商鋪都預留接口進戶。待項目招商完成后，根據實際需要在相應的商鋪戶內設置計量水表，水表選用智能水表（可選擇水費預付），在管道井內每層總管上設置校核計量水表，杜絕用戶盜用自來水。這種做法的好處在于方便今后增加用水點，且不會作大量不必要的預留導致管道井或水表間面積過大。

在選擇給水系統計量方式時，宜考慮給水分戶支管的敷設位置，應優先考慮將管道布置在公共走道、井道等，避免分戶給水支管穿越其他商鋪，給商鋪在裝修及業態調整時帶來不便或引起糾紛。

2.熱水系統設計

大型商業綜合體項目中，生活熱水的用水點相對分散，即使在集中的餐飲區，各商戶基本上獨立經營。設置集中熱水系統管路復雜，系統熱損耗大，運行維護管理工作量大，設置局部熱水系統管路簡單，運行費用由各商戶自行控制，不涉及費用的收取，運行管理方便，因此，商業綜合體項目的熱水系統宜優先考慮采用局部熱水供應系統[1]。局部熱水供應系統的熱源可根據條件選擇太陽能光熱系統、空氣源熱泵系統、燃氣熱水爐等，盡量避免選用電熱水器直接加熱生活熱水。商業項目熱水用水量變化大，供水可靠性要求高，太陽能光熱系統應與其他熱源聯合應用，可串聯在其他熱源前端，作為熱水系統的預熱設備，提升系統被加熱水的初始溫度，可在保證熱水系統可靠運行的前提下，充分利用太陽能，以達到降低運行成本的目的。空氣源熱泵系統運行穩定，在綜合效能比超過2.5時，較電熱水器節能效果明顯，便于獨立經營的商戶合理控制熱水制備成本。在商業綜合體項目中，有相當一部分商鋪的空調系統選用分體空調或VRV系統，在設計時可結合空調外機的機位統一考慮空氣源熱泵外機的安裝位置，便于商戶自行安裝空氣源熱泵系統。

3.排水系統設計

排水系統如何適應商業綜合體項目業態的不確定性，一直困擾著商業地產開發商和給排水設計師。項目建設初期與招商完成正式開業的業態往往有出入，在經營過程中，業態調整升級也隨時發生。由于原設計排水設施與新的業態布置不相適應，使得業態調整受限制，或者排水系統出現雨污水混接、含油廢水與生活污水混接等一系列問題。要使排水系統最大限度的與業態調整相適應，在項目設計階段，設計師需要與開發商作充分的溝通，在業態不明確且日后可能有用水需求的商鋪內預留排水設施，在物業公司統一管理下，方便商戶裝修改造。預留排水設施以廢水管為主，可接納含油廢水、生活廢水、空調冷凝水等，預留廢水管匯集后接入隔油設施，經隔油預處理后排入室外污水管網。隔油設施可選用成套隔油提升一體化設備分區域安裝在地下室，也可選用成品隔油池分區域埋設在室外，布置宜遵循就近與便于操作管理的原則。在各區域的管道井，可根據管井條件適當預留污水管，便于項目改造時生活污水的接入。

分體空調冷凝水的組織排放也是商業綜合體排水設計中的一項內容。臨街或臨敞開式內街的商鋪，空調系統采用分體空調或VRV系統的較為普遍，除了敷設專用的冷凝水立管為每間商鋪預留排水接口外，已經預留廢水接口的商鋪，可由商戶在裝修時自行將空調冷凝水間接排入廢水系統。當外廊設有雨水排水溝時，在找平層內敷設排水管間接排入排水溝，可減少專用冷凝水立管的數量。

4.消火栓系統設計

商業綜合體項目的室內消火栓布置，除了滿足最基本的規范要求之外，還需考慮滿足商業單元櫥窗布置、貨柜布置等要求。雖然原則上消火栓是建筑內不得隨意調整位置的固定設施，但在實際項目營運中，室內裝修要求消火栓位置調整的情況也時有發生。因此，在控制消火栓的布置間距時，宜為今后消火栓位置的局部調整預留空間。常規布置的消火栓豎向環網系統對商業空間內部分隔布置有一定的影響，在業態調整可能性大、內部分隔靈活性要求較高的局部區域，消火栓系統可考慮采用水平環網系統，在二次裝修時吊頂內環狀干管不作改動，支管走向隨裝修要求調整。當采用水平環網系統時，消火栓系統控制閥門的設置不應按“檢修停止使用的消火栓不應超過5 個”的要求來設置閥門。水平環網系統閥門設置應保證同一防火分區在檢修時至少有1股水柱到達任何部位，以避免因個別消火栓檢修而引起一個區域的消火栓被同時關閉。

隨著《消防給水及消火栓系統技術規范》（GB50974-2014）的頒布實施，消火栓按鈕的作用由直接啟泵改為遠程報警，消火栓泵的啟泵方式改為由壓力開關或流量開關自動啟泵，并增加了“消防水泵控制柜應設置機械應急啟泵功能，并應保證在控制柜內的控制線路發生故障時由有管理權限的人員在緊急時啟動消防水泵。機械應急啟動時，應確保消防水泵在報警后5min 內正常工作”的規定。消防水泵應保證從接到啟泵信號到水泵正常運轉的自動啟動時間不應大于2 min。商業綜合體項目往往體量較大，內部流線復雜，因考慮到一層商鋪的商業價值高，消控室一般會被安排在商業價值相對較低的位置。要滿足規范要求，保證具有管理權限的人員在火災發生后能在3 min以內到達消防水泵房，消控室距離消防水泵房的距離不宜過大，以成年人快走的速度推算，行走距離宜小于180米，其中樓梯梯段應按2倍實際長度計算行走距離。

5.自動噴水滅火系統設計

商業綜合體項目因業態調整及商戶的更換相對頻繁，其裝修頻率較高，自動噴淋系統的控制閥門關閉的頻率也隨之提高。在正常營業的商業綜合體中部分區域圍起來裝修的現象隨處可見，這種一邊裝修一邊經營的情況不僅增加了火災危險性，同時使得項目的滅火能力應因部分消防設施被關閉而降低。為防止裝修階段失去噴淋系統保護的區域面積過大，在項目設計階段，應適當增加控制閥門和水流指示器的數量，縮小每個水流指示器的控制范圍，部分主力店、業態相對固定的區域單獨設置水流指示器，多層沿街商鋪豎向劃分商業單元時，可考慮每個商業單元設置獨立的控制系統。

噴頭布置與裝修要求有沖突也是常見問題之一，在投入運營的商業綜合體中，二次裝修鋪位的劃分以及吊頂的造型影響噴頭噴水效果的現象也較為普遍。商業綜合體項目的公共部位一般由建設單位統一委托裝修設計并組織施工，但部分商鋪則由實際經營戶根據自身需求二次裝修。因此，在項目設計階段，有一個困擾設計人員的問題就是噴頭究竟按哪一種形式來布置，無吊頂、封閉式吊頂、不同開孔率的通透性吊頂等對噴頭布置的要求均不同。筆者認為，在商業綜合體項目中，比較適合采用吊頂上下方均設置噴頭的形式，毛坯房交付時上噴頭安裝到位，下噴頭可暫不安裝。當商鋪二次裝修選擇封閉式吊頂或開孔率小于70%的通透性吊頂時，根據吊頂的實際情況將下噴頭安裝到位；當商鋪二次裝修選擇開孔率大于70%的通透性吊頂時，可不安裝下噴頭。在設計階段采用上下噴頭的布置形式，有助于減少噴頭布置與商鋪劃分及吊頂造型的矛盾，減少二次裝修工程中噴頭布置調整的工程量，提高自動噴淋系統的可靠性。

隨著社會、經濟的發展，體驗經濟作為一種新的經濟形態已經悄然來臨，商業綜合體作為體驗經濟的一個重要載體，對傳統的建筑給排水設計提出了更高的要求，在項目設計階段為其生命周期中各個階段的不同需求提供更多的便利，創造更多的改造條件，無疑將提升商業綜合體的價值，為項目的長期穩定運營提供一份保障。

參考文獻：

[1]許棟，楊敦.大型商業建筑給排水技術——談仲盛商業中心的設計. 給水排水， 2004，（06）： 第66-69頁.