商業(yè)空間的四維運(yùn)用

【摘要】結(jié)合海珠城廣場(chǎng)項(xiàng)目，從售樓部，銷售空間，后勤空間三個(gè)方面分析如何對(duì)商業(yè)空間進(jìn)行四維的利用。分別論述如何在不同時(shí)間段在不同的空間實(shí)現(xiàn)自身功能，以及通過相同空間在不同的時(shí)間段改變自身的功能創(chuàng)造出價(jià)值，最后如何充分利用閑置的土地，減少車位的閑置率。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)；四維空間；提高價(jià)值

一.概述

“四維空間”，是指愛因斯坦在他的《廣義相對(duì)論》和《狹義相對(duì)論》中提及的“四維時(shí)空”概念。根據(jù)愛因斯坦的概念，宇宙是時(shí)間和空間構(gòu)成。時(shí)空的關(guān)系，是在空間的架構(gòu)上比普通三維空間的長(zhǎng)、寬、高三條軸外又多了一條時(shí)間軸，而這條時(shí)間的軸是一條虛數(shù)值得軸。

伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，一線城市市中心地塊乃至周邊地塊可售土地及地塊的面積越來越小。城市商業(yè)由原來的“攤大餅式”的發(fā)展模式向“垂直式”發(fā)展，商業(yè)空間既要保留原有的“舒適的空間”，“怡人的尺度”外，還要有“因主題空間”，“吸引人向上的垂直交通空間”等等，這種由于單層面積越來越小，但是又要保證商業(yè)銷售空間的“舒適”性，對(duì)設(shè)計(jì)師是一種挑戰(zhàn)。因此在設(shè)計(jì)中需要更多的利用場(chǎng)地的“時(shí)間”，需要它在不同時(shí)間段干不同的活。根據(jù)不同時(shí)間段人流的需求重新安排空間的功能或者空間服務(wù)的對(duì)象，從而提高空間的價(jià)值。為此結(jié)合海珠城廣場(chǎng)項(xiàng)目（下稱本項(xiàng)目），從售樓部，營(yíng)業(yè)空間，后勤空間三個(gè)方面分析如何對(duì)商業(yè)空間進(jìn)行四維的利用。

二.售樓及租賃處的四維利用

售樓處及租賃處由于本項(xiàng)目用地面積比較緊張，只能在本項(xiàng)目建筑內(nèi)劃分出臨時(shí)區(qū)域作為其銷售租賃的場(chǎng)所。

1.項(xiàng)目在建階段

本項(xiàng)目需要整體驗(yàn)收，在商場(chǎng)整體開業(yè)前一個(gè)月需要把場(chǎng)地交還商場(chǎng)客戶進(jìn)行裝修。期間商場(chǎng)公共區(qū)需要開始公共區(qū)的裝修工程，售樓及租賃處必須是按照商場(chǎng)原來的分鋪情況，在首層臨主干道處并且臨近商業(yè)入口廣場(chǎng)的商鋪位置內(nèi)挑選位置。設(shè)置在首層及臨主干道除了易達(dá)性要求外還考慮到廣告效應(yīng)，利用原來的商業(yè)入口廣場(chǎng)作為銷售用停車場(chǎng)以及銷售活動(dòng)推廣戶外場(chǎng)地，為配合銷售時(shí)間，工程需要先把入口廣場(chǎng)空間搶建起來，在10pm～7am開放給施工車輛進(jìn)出，其余時(shí)間皆用來作為銷售場(chǎng)地使用。

2.項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)階段

銷售及租賃處就必須在竣工驗(yàn)收后交與承租方，把售樓處搬至辦公大堂，把租賃處搬至商場(chǎng)三樓中庭空間，延續(xù)銷售及租賃的功能，把原本借用的商業(yè)空間還回業(yè)主。在這時(shí)段內(nèi)挪用公共空間作為開放式的展銷空間，既滿足自身需要，又能為新開業(yè)的商業(yè)空間，創(chuàng)造招商環(huán)境與氛圍。

3.本節(jié)小結(jié)

銷售及租賃處是一個(gè)階段性的產(chǎn)物，最終需要取消或與后勤辦公合并使用。在建設(shè)期間，我們需要結(jié)合場(chǎng)地施工的時(shí)間，范圍以及分工界面，合理安排室內(nèi)外場(chǎng)地。根據(jù)施工條件與情況，結(jié)合永久設(shè)施滿足功能的要求。在運(yùn)營(yíng)期間，它占據(jù)著公共區(qū)域。它的功能在不同時(shí)間段在不同的空間實(shí)現(xiàn)自身功能。

三.營(yíng)業(yè)空間的四維利用

1.中庭空間

中庭空間是商場(chǎng)中常見的銷售空間，中庭空間在商場(chǎng)中一般可概括為以下三種：體驗(yàn)空間，銷售空間和混合空間。體驗(yàn)空間一般包括作為休息空間、節(jié)假日主題空間，表演空間以及其他活動(dòng)空間等；銷售空間一般指產(chǎn)品展銷場(chǎng)地，品牌折扣場(chǎng)地。混合空間是以上兩種空間的混合。

2.營(yíng)業(yè)空間變?yōu)檫^道空間

項(xiàng)目作為辦公與商業(yè)的綜合體除商場(chǎng)的購物人流外，還有辦公的上班人流。在辦公的早晚高峰期采用商場(chǎng)電梯作為地下室上辦公大堂的轉(zhuǎn)換電梯，為此在7am～10am這段時(shí)間內(nèi)，商場(chǎng)開辟一部分商業(yè)通道作為辦公人流的過道。首先人流可帶來消費(fèi)，提高非臨街商鋪的價(jià)值。其次是提高辦公電梯的運(yùn)行效率上，降低電梯的運(yùn)輸效率。早茶以及院線的深夜場(chǎng)，也可統(tǒng)一采用此組電梯，可提高商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)效率，減少管理人員。

3.本節(jié)小結(jié)

對(duì)于商業(yè)綜合體，在設(shè)計(jì)初期就需要組織各部分人流動(dòng)線，根據(jù)業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)時(shí)間以及項(xiàng)目的特殊性，根據(jù)時(shí)間段合理安排場(chǎng)地，既可以減少辦公區(qū)早高峰時(shí)期的交通時(shí)間又解決上班族的早飯問題，為辦公人流提供了便利；同時(shí)也可以為商戶提供大量而穩(wěn)定的消費(fèi)人群，通過相同空間在不同的時(shí)間段改變自身的功能創(chuàng)造出價(jià)值。

四.后勤空間的四維利用

1.合理安排時(shí)間與場(chǎng)地

后勤空間的組織與管理是購物中心運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素。由于項(xiàng)目為出租類商業(yè)，業(yè)態(tài)變換會(huì)比較頻繁，因此在后勤區(qū)的設(shè)計(jì)階段首先就需要考慮卸貨區(qū)的設(shè)置。根據(jù)使用的車輛分為大貨車以及小貨車，小貨車主要是運(yùn)載能力在6噸及以下，大貨車為6噸以上以及車長(zhǎng)超過6米的車；同時(shí)為節(jié)約地上以及地下空間的交通面積，將小貨車停在地下一層，將大貨車停在首層，共設(shè)置2個(gè)卸貨區(qū)。根據(jù)卸貨區(qū)的使用時(shí)間，地下一層的卸貨區(qū)基本上是全天運(yùn)作的。而地上的卸貨區(qū)，由于安排其主要卸貨時(shí)間為凌晨3～6點(diǎn)，在辦公時(shí)間段早上7點(diǎn)到晚上7點(diǎn)是作為辦公臨時(shí)停車場(chǎng)地，在晚上8～10點(diǎn)的商業(yè)高峰期就作為商業(yè)臨時(shí)停車點(diǎn)。

2.地下停車場(chǎng)

項(xiàng)目停車場(chǎng)設(shè)在B區(qū)地下五層的-5～-2層，所有車位皆以臨保的方式出租給辦公以及商業(yè)人員使用。在早上八點(diǎn)至晚上六點(diǎn)這段時(shí)間內(nèi)，-5～-4層為辦公停車場(chǎng)，-3～-2層為商業(yè)停車場(chǎng)——主要以升降橫移復(fù)式停車位為主。其中辦公停車位以月租車位為主。在晚上六點(diǎn)到十點(diǎn)時(shí)根據(jù)當(dāng)日的實(shí)際情況，逐漸把-5～-4層的原辦公停車位出租與商場(chǎng)顧客使用，調(diào)整的車位按照商業(yè)停車時(shí)段收費(fèi)從而提高商場(chǎng)車位的租金收入。晚十點(diǎn)至第二天早上八點(diǎn)提供過夜停車服務(wù)，解決周邊住戶停車位不足的問題。實(shí)行分時(shí)段監(jiān)控，服務(wù)不同的人群提高場(chǎng)地使用率以及租金收入。

3.本節(jié)小結(jié)

設(shè)計(jì)之初需要結(jié)合招商團(tuán)隊(duì)對(duì)商場(chǎng)業(yè)態(tài)的規(guī)劃，了解各業(yè)態(tài)的補(bǔ)貨周期以及補(bǔ)貨車輛尺度，統(tǒng)籌安排場(chǎng)地。卸貨區(qū)是根據(jù)使用車輛的尺度以及時(shí)段性，將同一功能的空間拆分到兩個(gè)地方，在滿足其自身功能外，分時(shí)段去安排其他停車的車輛，充分利用閑置的土地。地下停車場(chǎng)根據(jù)時(shí)間段以及不同的使用人群安排停車位，實(shí)行分時(shí)段收費(fèi)。減少車位的閑置率。

參考文獻(xiàn)

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