對商品房預售制度的利弊的探討和思考

【摘要】隨著我國市場經濟的不斷發展，商品房的預售制度成為我國商品房買賣的最主要形式，商品房預售制度憑借其加快融資與資金周轉、減輕購房壓等疊加優勢有效的促進了房地產市場的長足發展。然而，在實行商品房預售制度的同時，卻也出現了極大的風險性。從房產預售的參與方來看，構成成分十分復雜，各方權利不對等，預售過程中的信息不公開。導致開發工程中的投資風險和開發風險被不公平的轉嫁。而從房產預售的合法性來看，房產預售制度在實際生活中，由于立法滯后，其法律適用界限模糊不清，存在適用性沖突。而對于商品房的預售的監管放松，不能形成良好的制約機制。在當前環境下，從法律層面入手，結合實際市場環境，充分完善商品房預售制度，確保經濟的健康發展、有效地維護各方合法利益，是極為重要的。

筆者從商品房預售制度的起源談起，通過對該制度的利弊分析，對國內各大城市的預售現狀進行考查，思考嘗試提出了完善現行商品房預售制度的諸多建議。

【關鍵詞】商品房預售制度；利弊分析；解決方案

一、商品房預售制度的前世今生

（一）商品房預售制度的起源

商品房的銷售模式有兩種，一種是現房銷售，一種是期房銷售。期房銷售概念是香港立信置業公司著名商人霍英東提出，該公司于1954年首次在香港推出。這種預售模式往往是先進行估價，在開工的同時就開始分層、分期開始售賣。方法是在起售時付全款的一成，建造中購房人再支付一成，直到全屋建成后交付剩余尾款。這種模式推行后，瞬間搶占了香港的房地產市場，成為香港房地產行業的特色，商品房的預售制度也就從此確定。直到1990年，大陸的房地產市場開始初步發展，吸收了香港房地產的經驗成果，雖然還沒有確鑿的法律規定，但已經出現了預售行為。五年后，國家正式對該制度出臺規定，使得商品房預售制度有了法律上的依靠。

（二）商品房預售制度的特點初探

傳統的現房出售存在諸多問題。首先一次性交付全款對購房人的壓力過大，使得房地產對經濟的拉動作用受到影響。其次，現房出售對于開發商的資金要求很高，必須保證各方面資金及時到位。而商品房預售，克服了這一傳統的局限性，彌補了房地產行業高投資高風險的缺陷，縮短了資金的回收周期，也分擔了購房者的經濟壓力。對房地產市場發展初期起到了極大得推動作用。而兩種銷售模式只存在產權和實物的在交付時間上的不匹配，在現行的房地產預售制度中，開發商承諾會如期轉移商品房的所有權，但卻存在著風險性，這種風險性仍需要購房人來進行承擔。

二、商品房預售制度的權衡與思考

（一）預售制度的優勢分析

第一，確保商品房供應。目前來看，我國商品房的供應仍處于賣方市場，市場緊俏，價格持續走高，而由于商品房開發時間過長，純粹的現房銷售會使得房地產市場面臨萎縮，房屋也將更加供不應求，人們的消費需求和求安心理難以得到滿足，引發房地產市場的巨大震蕩。而采取商品房預售制度，是將房量增加以調節市場的有效行為。

第二，融資作用顯著。由于開發商在達到預售條件前的投入巨大，而國內除了向銀行貸款外沒辦法選擇其他的合法融資方式，融資情況幾乎不能滿足房地產開發的需求。預售制度很好的解決了這一問題，成為房地產市場上融資的重要手段。國家統計局公布的數據顯示，房地產開發企業通過商品房的預售制度，可以達到的有效融資占比近三成，這種程度的融資極大地促進了商品房的建設活動，使得資金回收周期大大縮短，減少了企業資金斷裂的風險。

第三，緩解購房者經濟壓力。據調查，預售的商品房往往價格比較低廉，先天就比全款現房具有優勢。而且，從房地產企業開發到最后交付周期較長，購房者有足夠的時間籌得足夠的房款來交給開發商。這樣的購房行為在理論上來說是對雙方都有利的，這點也是商品房預售制度被廣泛接受的重要原因之一。

（二）預售制度的劣勢分析

一方面，損害了購房者和銀行的利益。早在千禧年，就有學者提出要取消商品房的預售制度。最初提出要取消的銀行方面是一肚子委屈，言語之間透露開發商是雙向騙局。由于預售制度的監管不嚴，各個開發企業實力水平層次不齊，一旦投資出現問題，開發商就有意識的轉嫁危機，借助抵押貸款和假按揭等把開發房地產過程中，需要開發商擔負龐大的債務負擔偷偷丟到銀行身上。而在購房人方面，不能嚴格執行情事變更原則，合同對價關系被破壞，買賣雙方之間信息不平等，為開發商的違法欺詐行為提供了溫床。如市場存在質量缺陷、面積不符，宣傳虛假、多重抵押等問題。實際上損害了購房人的利益，引發社會與法律糾紛，也不利于房地產行業的有序發展，增加了銀行和購房人的風險。

另一方面，缺乏監管手段，爛尾等問題嚴重。在預售過程中，相關部門的監管幾乎是形同虛設，缺乏動態的防范措施，不能做到強制登預售合同，規范預售宣傳，掌握預售房質量和資金狀況。使得對于商品房的監管呈現碎片化特征，不能起到相應的作用。更是由于監管不嚴，開發商進入門檻低，且從預售到成房交付周期很長，開發商資金鏈一旦斷裂就會造成爛尾，給購房者帶來直接的經濟損失，也為地方政府帶來了數不盡的麻煩。

三、國內外商品房預售制度對比

（一）香港

香港是商品房預售制度的起源地，在香港，房屋的預售制度仍然相當普遍，并且呈現標準化、規范化特點。香港政府實行了嚴格的市場準入制度，房地產企業大多實力雄厚，承建商被嚴格地進行審批，可以確保商品房的質量。在香港，預售金不交給開發商，而是交給律師，撥款必須有相關的的文書，在源頭遏制了預售資金的濫用。這也是同樣形式商品房預售，香港內地兩地發展大不同的重要原因，極為值得借鑒。

（二）美國預售準備

在美國建設商品房必須有開工許可和銷售計劃，建成后會有工程質檢確保安全。最重要的是美國有嚴苛的信息披露制度，可以保證買賣雙方的信息對等后再進行交易合同。保護了購房人的利益，降低了交易風險給與了最夠的風險提示。

（三）國內預售標準

廣州：七層以下（含）的商品房項目，已完成結構工程并封頂；七層以上（不含）的商品房項目，已完成三分之二結構工程。成都：多層結頂，高層±0申請預售；武漢、鄭州：房屋結頂才能預售；南京：高層七層以上，小高層三層以上才能預售。預售制度不完善。

四、完善現行商品房預售制度的建議

考察了多地的房地產市場的發展實況后，結合預售制度的優劣勢，筆者提出以下完善建議：

首先，解決開發商脫離預售制度融資男的問題。預售制度被引進的初衷是開發商新開融資渠道，以輔助房地產市場的健康發展，但如今卻成了融資的最主要方式，也使得本應被投資者承擔的風險轉嫁到了銀行和購房者身上，而真正可以長時間健康發展的融資方式卻被投資者視為成本過高而進行放棄。要真正解決融資難題可以通過發展房產證券、房地產信托基金、發售債券等非銀行融資渠道進行解決，這樣既克服了融資難問題又控制和分散了銀行與購房者的風險，可謂是一舉三得。

其次，是加強商品房預售的監管。一方面是進行預售資金監管。對于商品房預售制度而言，對資金的管理尚處于一個薄弱環節。盡管多地已確立由商業銀行為主題的監管機制，但對于商品房預售的資金的使用和余額情況還不能做到及時的掌握了解。里面還存在著雖然貸款不入賬、資金不到位、挪用等行為。政府部門在建立完善的監管體系的但因權利介入很難保證監督的有效性，可以效仿美國和澳大利亞，介入第三方監管，由認定資質的公司或者律師代為監督。這樣發現問題后第一時間進行規范整改，保證客戶的自己安全。另一方面是提高商品房預售準入門檻。國內許多城市的預售標準仍較低，但已經處于逐步整改新階段。以杭州市為例，在最近出臺的《杭州市城市房地產開發經營管理若干規定》中規定十層以下的商品房必須做到主體結頂才能進行預售，十五層以下必須做到建完十層才能夠預售，二十層以上也必須建完十層以上才能預售。這種提高預售準入門檻的做法，可以有效的預防金融和市場風險，穩定房價的同時保證市場供應。

第三，是建立商品房預售擔保、質檢與懲罰機制。從本文中的國內外商品房預售標準可以看出，國內許多城市有一定的門檻，但是不能確保商品房的順利完成和質量安全。因此，在預售制度中加入擔保制度，使開發商保證前期投資到位的基礎上，思忖后期的完成進度，保證開發項目的成功率。而且在預售期間要禁止公司更換董事，如果有欺詐行為，擔保人和董事股東一起承擔責任，防止無人承擔的情況。而加入質檢與懲罰機制后，一旦出現質量和爛尾問題，開發商不僅要擔負賠償而且下一次的開發收到本次影響，使購房者的利益得到充分保護。

參考文獻

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