房地產開發項目管理及其在房地產開發中的應用

【摘要】我國經濟的快速增長，房地產業在國民經濟中的地位越來越重要，逐漸成為我國經濟的支柱產業。房地產的開發管理也逐漸的引起人們重視。本文主要對房地產管理中的項目質量管理、項目進度管理和項目成本控制三個重點進行了分析。

【關鍵詞】房地產開發；項目管理；重點難點分析

1 前言

房地產開發項目管理的目的是高效率的實現項目目標，項目管理是以項目經理負責制為基礎，運用系統工程的觀點、理論和方法，在開發項目建設的全過程，按照其運行的規律，建立有效的計劃、協調、組織和控制的管理系統。房地產的項目管理是一套復雜的管理體系，是以房地產企業、監理公司為主，各參建單位參與的管理系統，融合了項目管理的實踐經驗，系統的項目管理理論又為建設工程的項目管理提供了理論工具，使建設工程的項目管理日益科學化和系統化。

房地產項目管理包括工程項目質量管理、項目進度管理、成本管理和工程合同、資料、安全、市政配套等多項管理。項目質量、項目進度和項目成本是整個項目管理的核心內容，也是工程項目管理的重點和難點。要把三者的關系進行很好的處理，難度很大，需要各方面人才的共同配合與合作，對整個的過程進行全面的設計、協調和控制，才能把項目做好，滿足客戶的需求，實現企業的盈利目標。

2 項目質量管理

建筑工程質量是開發商樹立品牌的重要保證，與開發商企業的聲譽息息相關，關系到企業的長期發展。房地產作為特殊的商品，工程的質量直接影響到產品的銷售或者是租賃，因此可以說，一個項目的工程質量就是工程項目的生命，工程質量一旦出現問題，會對工期造成嚴重的影響或者是對產品的聲譽造成影響，從而影響到投資成本和商品的使用收益。在項目的建設過程中，一定要嚴把質量關，對項目的質量進行嚴格的控制，防止質量問題的出現。加強項目的質量管理，主要可以從以下幾個方面進行。

2.1設計方案的優化

設計人員要嚴格的按照開發企業的要求和對產品的定位進行設計，在建設之初，對圖紙進行仔細的審核，看是否存在錯誤。設計的錯誤或者是變更會給工程的實施帶來很大的影響，因此在設計執行時，要做好設計的檢查和優化工作，確保設計的科學、合理、可行。

2.2施工單位的選擇和施工人員素質的保證

施工單位是施工質量的直接保障者，選擇具有相應資質和信譽好的施工單位，可以為施工質量打下良好的基礎，提供基礎的保障。對施工人員的素質也要進行嚴格的控制，從施工的管理人員、技術人員到基層的建筑工人，都要具有相應的資格和較高的素質。可以采用進行人員培訓和引入人才的方式來提高施工單位的整體素質，對工程的實施質量進行保證。

2.3施工材料

建筑工程的實施中，材料的質量直接決定著產品的質量，建筑過程中，一定要嚴把質量關，杜絕不合格的材料進入施工現場。對工程應用的半成品、構配件、永久性設備等進行嚴格的質量檢測后再使用。

2.4對施工機械和設備的管理

施工機械和設備是施工進度的重要保證，性能好的設備和機械才能保證工程的順利實施和工期的按時完成，因此，在工程的項目管理中，要對機械和設備進行質量的控制。

2.5 施工方案、施工方法與施工技術

施工方案和方法的科學、合理，能夠有效地促進工程的實施，方案和方法的變更會對工程的進度產生影響，施工技術又是項目質量的關鍵因素。因此，加強對施工方案、方法和技術的控制也是保證施工質量的必要的措施。

2.6 做好質量監督工作

相關的部門要做好施工過程的跟蹤監控、指導和檢驗工作，及時發現過程實施中的問題并加以解決，充分發揮監理的作用對工程的質量進行保證。

在工程項目的質量管理中，最重要的是做好預防性的控制，對可能出現問題的各個環節的影響因素進行控制，從根本上杜絕問題的產生。做好防范性的工作，制定問題的解決方案，一旦出現問題，馬上進行處理。在平時的管理中，也要對質量問題進行嚴格的控制，即便是小的問題，也要進行嚴格的管理，以免釀成大的質量隱患。

3 項目進度管理

工程項目能否在預定的時間內交付使用，直接關系到項目經濟效益的發揮。項目進度對開發企業的重要性不言而喻，做好施工項目的進度管理，保證施工的進度也就成了一項重要的工作。對項目的進度管理貫穿于整個項目的總過程。

（1）制定進度計劃。在工程的設計之初，做好項目的總進度計劃，確定工期的總目標，在對現場進行調研和分析的基礎上，將各個階段的工作進行詳細的計劃，對施工進行指導。

（2） 保證進度計劃的實施。在施工過程中，要保證進度計劃的嚴格施行，將審批后的進度計劃布置到各個部門，將責任落實到人，確保物品、人員和資金到位以后進行施工。對施工中存在的影響進度和質量的問題，要及時進行處理，采用適當的措施和技術保證施工進度的順利進行。

項目的進度管理是項目管理中的難點，影響因素較多，實施起來具有一定的難度。在進度的管理工作中，要對這些因素進行詳細的分析，列出各個環節可能出現的問題，進行預防性的控制，以保證施工的進度不受影響。工程項目中影響進度的主要因素有人的因素、材料、技術、設備、機械、自然環境和社會環境等各個方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設主觀部門、有關的協作單位和其他的相關單位具有很大的關系，在項目工程的進度管理中，做好人的因素管理，對其他各種因素進行分析研究，是做好進度管理的基本要求。

4 項目成本管理

項目的成本關系到企業的利益，對成本進行合理的控制，是保證開發商經濟利益的重要措施。

房地產開發是一項大規模的生產活動，資金對每個開發企業都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開發成本主要包括土地費用、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、開發間接費、公共配套設施費和財務費用等幾個大的方面。

項目成本的管理分為策劃、設計階段的成本管理和包發、施工階段的成本管理。從國內外的很多資料來看，對成本影響較大的是策劃、設計階段的成本管理，成本管理的關鍵也要以第一階段的管理為重點。但目前很多的房地產企業將第二階段作為成本管理的重點，雖然具有一定的意義，但對成本控制的成效卻不佳。因此，要加強對第一階段的成本控制，知識方案的選擇。做好投資的估算，從項目的設計之初就做好工程項目的成本管理和控制。

5 結束語

綜上所述，房地產開發項目的管理重點和難點包括項目的質量控制、進度控制和成本控制三個大的方面，在實際的項目管理中，要根據各個管理的特點進行科學、合理的管理，保證項目工程的實施。

參考文獻

[1] 陳毅志.論述房地產開發項目管理中的問題與對策[J] .中華民居， 2011（9）.

[2] 陳祖.關于房地產開發項目管理難點的探討與分析[J]. 四川建材， 2創施， 32（2）.

[3] 馬廣玉.談對如何搞好房地產開發項目管理的探討[J] .中國房地產業， 2011（8）.

[4] 王斌.對房地產開發中項目管理的見解[J]. 城市建設理論研究（電子版）， 2011（23）.