房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程成本控制分析

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程成本控制管理可以有效的為項(xiàng)目開發(fā)帶來(lái)更高的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，需要做好成本控制的意識(shí)管理、制度約束，明確各方責(zé)任，依據(jù)項(xiàng)目開展具體情況做好項(xiàng)目過(guò)程、進(jìn)度、質(zhì)量與造價(jià)等各方面管理，需要充分的運(yùn)用新進(jìn)科技達(dá)到管控效果。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；成本控制；方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要投入巨額資金，同時(shí)項(xiàng)目會(huì)由于建設(shè)周期長(zhǎng)與專業(yè)性高、政府與市場(chǎng)等各方面影響導(dǎo)致該行業(yè)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。需要遵循市場(chǎng)規(guī)范與外在環(huán)境，有效的達(dá)到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化，需要針對(duì)性項(xiàng)目情況作對(duì)應(yīng)的成本管控，進(jìn)而達(dá)到資源的優(yōu)化配置。而要想達(dá)到較好的成本控制，需要做好項(xiàng)目各階段作對(duì)應(yīng)的處理。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容

要做號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管控，首先需要充分了解成本構(gòu)成。其成本費(fèi)用主要是在項(xiàng)目生產(chǎn)與銷售環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的產(chǎn)品開發(fā)消耗費(fèi)用，主要包括開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用與稅金等。同時(shí)需要分為決策、設(shè)計(jì)、施工與銷售四大環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)作為一種商品開發(fā)經(jīng)營(yíng)，與其他商品會(huì)有一定不同。其成本可以劃分為開發(fā)與經(jīng)營(yíng)兩項(xiàng)成本組成，其中開發(fā)成本中又可以分為土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)與開發(fā)所需要的間接費(fèi)用。經(jīng)營(yíng)成本可以劃分為銷售、管理、稅收與行政費(fèi)用等。在當(dāng)下我國(guó)商品房的價(jià)格組成中，其開發(fā)成本一般占據(jù)總成本的75%，而部分區(qū)域開發(fā)商在拍賣獲得土地后，開發(fā)成本已經(jīng)占據(jù)了總成本的80%至90%。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制常見問(wèn)題

當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行分項(xiàng)建設(shè)的成本操作難度較大，同時(shí)由于行業(yè)管理狀況與會(huì)計(jì)人員素質(zhì)普通，因此無(wú)法有效的對(duì)建設(shè)過(guò)程進(jìn)行有效的成本管控，從而引發(fā)財(cái)務(wù)指標(biāo)減少，成本反映情況缺乏真實(shí)性，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)相關(guān)經(jīng)營(yíng)決策受到干擾。其次，工程實(shí)際工程量與財(cái)務(wù)賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)生差異。其三，成本核算的對(duì)象存在隨意性。按規(guī)定成本核算的對(duì)象應(yīng)該依據(jù)成本項(xiàng)目核算情況作對(duì)應(yīng)設(shè)立，反之其成本資料就不能保證科學(xué)與真實(shí)，無(wú)法有效的給經(jīng)營(yíng)決策做可靠依據(jù)。其次，成本分?jǐn)傔^(guò)于隨意或者不做分?jǐn)偂３杀痉謹(jǐn)偛灰?guī)范會(huì)導(dǎo)致工程成本核算與企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況脫離，無(wú)法有效的反映真實(shí)而完整的成本資料。

此外，成本管控缺乏全面性。部分企業(yè)將項(xiàng)目成本費(fèi)用管理作為單項(xiàng)成本費(fèi)用管控，例如配套設(shè)施、土地、建安、規(guī)劃設(shè)計(jì)等相關(guān)費(fèi)用的管控，在操作上，主要是每審核撥付款項(xiàng)操作時(shí)進(jìn)行簡(jiǎn)單砍一刀的處理。從而導(dǎo)致從一定層面上有效控制成本，然而在項(xiàng)目在選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)與定位包裝中已經(jīng)有嚴(yán)重問(wèn)題，而在施工與銷售中相關(guān)問(wèn)題逐步顯現(xiàn)出，成本管理呈現(xiàn)出單純性成本管控，企業(yè)也因此不斷的針對(duì)漏洞作對(duì)應(yīng)的修補(bǔ)，但是缺乏對(duì)漏洞的預(yù)防控制，因此成本控制需要與成本管理做有效聯(lián)合。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程成本控制方法

3.1強(qiáng)化成本控制意識(shí)

需要做好成本控制意識(shí)，需要在決策時(shí)有意識(shí)的做好項(xiàng)目成本控制可行性方案探究，注重項(xiàng)目成本投資的有效估算，進(jìn)行開發(fā)成本的科學(xué)定位，有效的意識(shí)到項(xiàng)目開發(fā)的成本風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)因素，進(jìn)而提升成本控制的預(yù)見性。在具體操作上，需要在注重開發(fā)前期準(zhǔn)備與規(guī)劃設(shè)計(jì)方面中的成本控制，全面掌控項(xiàng)目開發(fā)中各成本控制因素的管控。其次需要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)決策做成本管控意識(shí)強(qiáng)化，做好項(xiàng)目開發(fā)前組織成本管控，強(qiáng)化事前成本的預(yù)測(cè)與控制，從而保證成本控制的可行性。

3.2注重財(cái)務(wù)管理

財(cái)務(wù)管理可以對(duì)開發(fā)項(xiàng)目做整體的成本控制功用，但是不能單純的將財(cái)務(wù)管理定義項(xiàng)目資金核算，更要充分的達(dá)到財(cái)務(wù)管理在整體成本管控中的租用。要明確財(cái)務(wù)人員職責(zé)，做好項(xiàng)目前期、實(shí)施中的管控作用，有效的發(fā)揮財(cái)務(wù)在成本控制中的全程約束與協(xié)調(diào)功能。在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備中，需要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本做有效分析核算，統(tǒng)計(jì)成本消耗并給予控制，避免成本額外提升。在竣工階段，需要做好竣工驗(yàn)收成本管控，分析實(shí)際與理論計(jì)算方面的消耗成本對(duì)比，從而達(dá)到成本控制方案的制定，進(jìn)而達(dá)到財(cái)務(wù)在項(xiàng)目成本管控中的效果。

3.3做好項(xiàng)目成本規(guī)劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的成本控制需要考慮多方面因素，既要注重施工階段管理，也要做好開發(fā)前準(zhǔn)備階段的管理。可以通過(guò)因素測(cè)算或者直接計(jì)算的辦法做成本控制規(guī)劃。直接計(jì)算主要是在項(xiàng)目全過(guò)程中，以各項(xiàng)消耗費(fèi)用，運(yùn)用既定方法與程序做核算，核算各部門所產(chǎn)生的項(xiàng)目成本，進(jìn)而計(jì)算出全項(xiàng)目成本，進(jìn)而達(dá)到控制效果。因素測(cè)算主要依據(jù)項(xiàng)目開展實(shí)際狀況與相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目主要因素做了解分析，進(jìn)而達(dá)到減少項(xiàng)目成本的方案，同時(shí)要參考房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目做有效調(diào)整，進(jìn)而得到成本控制方法。

3.4完善成本控制機(jī)制

完善成本控制機(jī)制需要先做好房地產(chǎn)企業(yè)組織建設(shè)的全面完善，重視成本管控。對(duì)于項(xiàng)目成本控制明確相關(guān)部門與人員的職責(zé)，不能僅僅視為財(cái)務(wù)部門的日常工作，需要各部門全面有效協(xié)作，需要從組織上全面完善，開設(shè)對(duì)應(yīng)成本控制部門，做好日常相關(guān)管控工作。要建立管控激勵(lì)機(jī)制，做好逐層執(zhí)行，有效發(fā)揮成本管控。同時(shí)，需要做好項(xiàng)目成本考核標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置與完善，健全成本管理模式，但是在成本控制的目標(biāo)規(guī)定上需要合理、先進(jìn)，同時(shí)依據(jù)開展中的情況作對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目成本變化的分析與調(diào)整，建立完善成本考核體系，達(dá)到成本控制持續(xù)效果。

結(jié)束語(yǔ)：

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)，我國(guó)有多種價(jià)格制約與相關(guān)政策，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要充分遵循市場(chǎng)規(guī)模與政策需求，盡可能通過(guò)壓低成本來(lái)達(dá)到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提升。項(xiàng)目成本管控是房地產(chǎn)企業(yè)日常重要管理工作，需要運(yùn)用科學(xué)合理的項(xiàng)目成本管理才能有效的促使在項(xiàng)目開展過(guò)程中，降低物質(zhì)、人力與費(fèi)用的使用消耗，做好對(duì)應(yīng)的監(jiān)督指導(dǎo)、糾正與限制，有效的調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)中的差錯(cuò)，從而將項(xiàng)目成本控制在項(xiàng)目計(jì)劃中，進(jìn)而達(dá)到成本管理的效果。

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