非洲房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險研究

【摘要】隨著非洲經(jīng)濟發(fā)展的不斷加快，非洲大陸對地產(chǎn)的需求越來越大。我國適時推出“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略，吸引了一批國內(nèi)大型企業(yè)進(jìn)軍非洲房地產(chǎn)市場，然而投資非洲房地產(chǎn)市場要面臨政策、匯率、工程、競爭以及其他各方面的風(fēng)險，因此海外置業(yè)需要長線慎重的目光看待非洲房地產(chǎn)市場前景。

【關(guān)鍵詞】非洲；房地產(chǎn)；投資；開發(fā)；風(fēng)險

目前了解非洲投資，致力于非洲房地產(chǎn)投資的企業(yè)主要是以國家及各省等地深耕非洲市場的外經(jīng)單位為主體，以實現(xiàn)企業(yè)多元化經(jīng)營以及提高企業(yè)影響力為主要目的。非洲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要充分了解非洲當(dāng)?shù)厥袌觯谐渥愕馁Y金鏈才能正常運作項目，而且要重視培養(yǎng)用戶，樹立口碑。非洲在近年來成為我國的重點投資地，涉及到各個行業(yè)領(lǐng)域。隨著非洲人口的不斷增加，經(jīng)濟不斷繁榮，對地產(chǎn)的需求量也越來越大。同時，黨的十八以后，我國適時推出了“一帶一路”的國家發(fā)展戰(zhàn)略，因此在國內(nèi)房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，很多大型企業(yè)逐漸開始“走出去”，扎軍非洲房地產(chǎn)市場。然而投資非洲是存在各方面風(fēng)險的，如何準(zhǔn)確評估、預(yù)防以及控制房地產(chǎn)市場風(fēng)險是海外置業(yè)的關(guān)鍵問題。

1、政策風(fēng)險

相比其他國內(nèi)出海的行業(yè)，例如進(jìn)出口貿(mào)易、承包建筑業(yè)、制造業(yè)等，海外開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)，具有投資的不可逆性，涉及到的各個層面更多，所以對投資房地產(chǎn)企業(yè)提出更高的要求。不光要對本行業(yè)有一個清楚的認(rèn)識，而且要對該地區(qū)的地域性特征和市場需求、法律政策、匯率風(fēng)險以及政府干預(yù)等要有更加深入的了解，不能過度依賴國內(nèi)成功經(jīng)驗。尤其是通過市場考察，有意進(jìn)入非洲房地產(chǎn)市場的投資企業(yè)，首先要做的事就是了解的就是政策法規(guī)，分析政策法規(guī)，運用政策法規(guī)。例如：購買地塊時，需要注意東道國對外資購買地塊的條件，需要經(jīng)過哪些相關(guān)部門審批，是否有相關(guān)優(yōu)惠政策。開發(fā)項目時，需要準(zhǔn)備的哪些申報資料，向那些相關(guān)部門申報，有何注意事項。進(jìn)入銷售階段后，需要把握東道國的稅收政策，銷售許可的相關(guān)辦理條件。以上這些都是需要深入去研究的，并在實踐中不斷摸索，以求最大程度的減少風(fēng)險，降低成本。同時還要關(guān)注東道國的政策變化，在國際經(jīng)濟形勢變幻莫測的情況下，東道國很可能會為了維護自身利益而時勢修改政策，改變對投資企業(yè)承諾。遇到這種情況，越早知道，對投資地產(chǎn)企業(yè)越有利，及時采取相關(guān)措施，減少企業(yè)面臨重大損失的機率。總之，海外投資企業(yè)應(yīng)密切掌握東道國的在房地產(chǎn)方面的各項政策、法律約束、匯率、稅收等情況是每個投資房地產(chǎn)企業(yè)必不可少的一個課題。

2、工程風(fēng)險

工程風(fēng)險主要表現(xiàn)在兩個方面，一是對工程造價的提高，二是對工期的影響。從更深層面分析，在工程技術(shù)風(fēng)險中起主導(dǎo)作用的還是人為因素。工程設(shè)計是影響和控制工程風(fēng)險的極為重要環(huán)節(jié)，如果工程設(shè)計不能充分結(jié)合工程的具體地質(zhì)條件、工程的實際需求、以及當(dāng)?shù)亟ㄖ牧系慕?jīng)濟指標(biāo)特征，就會嚴(yán)重影響設(shè)計方案的實用性，進(jìn)而影響工程造價和工期。在設(shè)計公司在完成施工圖之后，造價招標(biāo)公司很多情況下會在標(biāo)書制作過程中發(fā)現(xiàn)混凝土、鋼筋等建筑材料的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)要高出國內(nèi)很多，結(jié)果就會導(dǎo)致土建成本超出預(yù)計較多。另外，由于一般非洲國家工業(yè)相對落后，市場相對匱乏，房建工程涉及到的材料品類繁多。投資地產(chǎn)房企除地材之外，基本上其余建筑材料均全部來自國內(nèi)。根據(jù)工程設(shè)計，施工方案，制定組織與發(fā)運制定實施建筑材料的發(fā)運順序、數(shù)量、配貨比例，也是降低造價和保證工期的重要因素。因此，國內(nèi)企業(yè)在開發(fā)海外房地產(chǎn)項目時要充分利用海外工程經(jīng)驗，同時也要有效結(jié)合國內(nèi)的技術(shù)力量，以便預(yù)防和控制工程風(fēng)險。

3、競爭風(fēng)險

隨著海外房地產(chǎn)投資熱潮的興起，非洲也成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的投資熱點，大批投資者的紛至沓來就導(dǎo)致了工程項目的直接競爭，由于非洲市場相對較，這種發(fā)展形勢下就意味著房地產(chǎn)市場的快速飽和，同時也給當(dāng)?shù)氐慕ú氖袌龊蛣趧?wù)市場帶來極大壓力，而大批后續(xù)競爭者的扎堆也讓供應(yīng)大于需求的問題更大突出。在波特的競爭理論分析中，企業(yè)要提高自身競爭優(yōu)勢需要從多個方面入手，一是提高質(zhì)量和降低成本；二是創(chuàng)新知識并利用特殊資產(chǎn)；三是給競爭對手設(shè)置障礙；四是通過更大的資源打擊對手，對于國內(nèi)的海外投資企業(yè)來講，由于本土地域性較強的原因，在成本控制方面、知識創(chuàng)新和技術(shù)研發(fā)方面以及給競爭對手設(shè)置障礙方面都不占優(yōu)勢，剩下的也只有憑借資金雄厚發(fā)揮資金競爭優(yōu)勢，這也是提高企業(yè)海外投資自信和勇氣的重要原因。非洲房地產(chǎn)投資的競爭風(fēng)險的出現(xiàn)一方面是因為有利可圖趨勢下的盲目性投資決策，另一方面是企業(yè)對市場判斷不準(zhǔn)確，獲取的相關(guān)信息不完整。所以，國內(nèi)投資企業(yè)在進(jìn)軍非洲市場時要對本地市場進(jìn)行全面的詳細(xì)調(diào)查，關(guān)注當(dāng)?shù)貙υ撔袠I(yè)的指導(dǎo)性意見，同時還需要了解目的國的房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀。

4、其他風(fēng)險

隨著海外房地產(chǎn)市場的發(fā)展，其存在的風(fēng)險也逐漸暴露出來，很多企業(yè)開始修正了海外戰(zhàn)略目標(biāo)，選擇更為穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略，采用更加小心謹(jǐn)慎的市場進(jìn)入模式，首先從小項目做試探性投資，逐漸積累經(jīng)驗，循序漸進(jìn)。2014年的西非地區(qū)埃博拉疫情的爆發(fā)，不僅嚴(yán)重影響了西非各國的經(jīng)濟發(fā)展，同時也暫停了世界各地及當(dāng)?shù)赝顿Y者的在西非各國的置業(yè)計劃，導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)在一定時期內(nèi)陷于停滯狀態(tài)。同時恐怖主義在非洲大地不斷發(fā)生，大有愈演愈烈之勢，極大的影響的投資者的信心。例如2014年尼日利亞博格圣地組織恐怖屠村案，2015年12月馬里襲擊案等等。由此可見，自然風(fēng)險、流行性疾病、恐怖襲擊事件等難以預(yù)見的意外事件是海外投資的潛在危險，所以海外投資企業(yè)同樣有保險保障需求，這樣能夠有效減小企業(yè)風(fēng)險。另外，國際經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜多變，匯率變化難以預(yù)測，作為投資回收周期較長的行業(yè)，房地產(chǎn)對外匯和意外險險種有更迫切的需求。

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作者簡介：

劉剛，出生于1982年03月27日，性別：男，籍貫：山西太原，職稱：工程師，學(xué)位：碩士研究生，研究方向：房建，房地產(chǎn)開發(fā)。