淺談現代社區商業物業的管理特色

【摘要】近幾年來，隨著我國商業地產的發展，社區物業也逐漸趨于商業化管理運作模式。我國的商業物業起始于上個世紀80年代末，雖然一開始發展比較緩慢，但是自進入二十一世紀以來卻以迅猛的速度發展至今。不過，由于商業物業的管理具有其自身的特色，不能以簡單的普通物業管理模式進行套用，所以其管理模式還有待進一步探索。本文主要結合自身管理經歷并查閱現代社區商業物業的管理文獻，提出了其中的幾點問題，自我分析解決措施，希望對我國商業物業管理的發展有所助益。

【關鍵詞】現代社區；商業物業；物業管理；管理特色

商業物業是現代物業管理的形式之一，更是城市整體規劃建筑中的重要功能組成部分，簡單來說，它指的就是建設規劃中用于商業性質的房地產，主要功能是為社區居民提供購物場所。近幾年來，受我國房地產開發熱的影響，商業物業在開發與管理方面出現了越來越多的盲目性現象，由此而導致了許許多多的問題，對此，查閱相關管理案例分析其原因，并提出了幾點措施建議，僅作拋磚引玉之用。

一、現代社區商業物業的管理特色

1.以商業經營為核心

對于商業物業的投資者來說，其最為關心的當屬如何才能夠最快、最大地獲取投資回報，簡單來說就是物業的現實經營狀況。如果商場不景氣，商業物業經營狀況較差，得不到良好的經營效益，使得商戶賺不到錢，形成“無米之炊”之勢，那么他們也不可能積極支付物業管理費用。當這種情況出現后，就算商業物業管理再出色，那么也將是無能為力的。例如，西安某商場就曾經因為商場定位錯誤而導致招商困難，開業后一直陷入在經營困難的困境當中，隨即日常物業管理開支也逐漸難以支付，不久后物業管理公司只好選擇退出管理。由此可見，商業物業的經營是決定物業管理能否成功的關鍵，而物業管理水平則只是一項輔助因素。

2.依靠管理為經營創造條件

商業物業管理的主要目的和作用是為商業經營和消費創造更加安全、方便以及舒適的環境，從而幫助商家吸引消費者、留住顧客，繼而創造更大的經濟效益。商業物業管理服務于商業經營，有效帶動著商業經營的繁榮發展，商業經營必須要依靠商業物業管理才能夠得到良好的經營條件，因此商業物業管理應當以經營為中心，一切管理工作都圍繞“經營”兩字進行開展，將提高經營效益作為首要目標。

二、現代社區商業物業的管理問題

1.經營管理理念落后

商業物業中的零售商非常多，動輒就有上百個，而且大多數零售商的所有權都是獨立的，在這種背景下，對這些零售商進行統一管理，以樹立商業物業的整體形象就顯得十分重要。然而，與普通物業相比，商業物業的管理難度要大得多，例如如何才能夠讓所有零售商都接受統一管理、統一營業時間以及進行統一的促銷活動等，都是需要重點考慮的問題。然而，就我國現今的商業物業實際管理情況來看，其無論是經營理念還是管理技術都比較落后，這導致對零售商的統一管理效果較差，致使商業物業形象受損，影響了商業物業的進一步發展。

2.商業物業重復建設較多

當今時代，隨著商業地產的迅速發展，商業物業的空置率越來越高，無論是住宅還是辦公樓、商業用房的空置率均呈連年增長的趨勢，其中部分城市的辦公樓和商業用房的空置率更是超過了10%以上。這一現象表明，我國商業地產的發展呈現出很強的盲目性，并且重復建設非常嚴重，通常只擁有大批投資商注入，卻缺乏對建設的統一規劃。

3.招商過于盲目

就我國當前實際情況來看，大量的商業物業項目都存在較嚴重的“為招商而招商”的現象，致使商戶組合之間缺乏足夠的競爭力與協調性，也即是說開發商單純為了完成招商指標而進行招商，而根本沒有對商戶組合進行綜合全面的考慮，從而為商業物業的未來經營埋下巨大的隱患。

4.電商對實體店的沖擊

現如今，我國已經進入了“電商”時代，無論是淘寶、京東等網絡電商，還是最近新發展起的微信電商，都給人們的購物帶來了巨大的便利，但同時這也給實體店帶來了巨大的沖擊。自從有了電商之后，人們可以不出門就買到自己想要的東西，逛商場的人越來越少，加之電商價格也往往比實體店便宜，導致實體店的經營越來越慘淡，許多商鋪紛紛關門，商業物業的經營自然也深受影響。

三、現代社區商業物業的管理對策

1.改進經營管理理念

對于以經營性為目的的商業物業項目來說，其最主要的收入來源就是商戶的物業費，可以說，物業費的支付者是創造商業物業營業收入的中堅力量。而作為商業物業管理方，在賺取來自商戶所支付的物業相關費用的同時，就有責任幫助商戶去創造更大的收益。對此，現代社區商業物業管理方必須要改進經營管理理念，盡快建立一支具有先進思想理念的管理隊伍以保證商業物業的持續經營發展。

2.規范市場秩序

現代商業地產不能單純套用普通住宅地產的開發模式，而應當先對市場和招商對象進行充分調研，確定經營模式，然后再進行規劃設計，這樣才能夠最大程度地減少開發成本、降低商業風險。在這方面，萬達集團針對未來大型綜合體所提出的訂單式商業地產模式就是比較好的例子，這樣可以在得到來自世界各國的商戶的租賃項目承諾后再進行商業物業的開發，從而既做到了強強聯手，又有效控制了經營風險。

3.凸顯經營特色

現代社區商業物業應當要具備自己的特色，這樣才能夠吸引顧客。一般來說，可以按照周邊常駐人群及商場功能來劃分商場主題，這點對于小型商業物業來說尤其重要，因為只有這樣才能夠使小型商業物業避免與大型商業物業進行正面交鋒，同時又凸顯出小型商業物業自身的專精特色，以吸引一類固定顧客。

結語：

綜上所述，現代社區商業物業的管理特色是以商業經營為核心、依靠管理為經營創造條件。目前在我國的社區商業物業管理中尚存在一些問題，對此應當進一步改進經營管理理念、規范市場秩序以及凸顯經營特色，以促進商業物業的進一步發展。

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作者簡介：

杜萬輝，1979.2.17，物業管理師，就職深圳市大眾物業管理有限公司西安分公司萬達新天地項目經理。