土地利用規(guī)劃在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的作用探討

【摘要】作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)發(fā)展水平與狀態(tài)直接關(guān)系著國家經(jīng)濟(jì)的質(zhì)量。但是我國房地產(chǎn)市場一直存在著現(xiàn)實(shí)性問題，如房價過高，保障性用房供應(yīng)不足等。為切實(shí)維護(hù)與保障房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展，國家對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了一系列宏觀調(diào)控。而土地利用規(guī)劃則是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要依據(jù)與方式，本文重點(diǎn)對其在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的現(xiàn)實(shí)性作用進(jìn)行分析與認(rèn)知。

【關(guān)鍵詞】土地利用規(guī)劃；房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控

引言

在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地屬于其最為基礎(chǔ)的生產(chǎn)資料，土地資源對房地產(chǎn)市場發(fā)展與效益產(chǎn)生著極為重要的影響。理性分析我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，其開發(fā)熱度較高且對土地供應(yīng)需求量出現(xiàn)了顯著增加。當(dāng)前，房價過高成為了限制房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的重要因素，為規(guī)避房地產(chǎn)泡沫問題，國家依據(jù)土地利用規(guī)劃，發(fā)揮土地杠桿作用進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。充分認(rèn)識土地利用規(guī)劃在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)域的現(xiàn)實(shí)作用，有助于提高調(diào)控效果，實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)。

一、土地利用規(guī)劃內(nèi)涵認(rèn)知

法律效力屬于土地利用規(guī)劃的顯著特征，是以國家法律為基礎(chǔ)進(jìn)行土地資源利用與分配控制的重大舉措。從概念上分析，土地利用規(guī)劃指的是以某區(qū)域土地資源為對象開展超前安排與計劃，并以土地特性與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求為依據(jù)，對土地資源進(jìn)行分配與組織利用的綜合性舉措。土地利用規(guī)劃具備顯著的超前性特征，是確保土地集約與高效利用的重要手段。此外，中期與年度土地利用規(guī)劃編制也需要以土地利用規(guī)劃為參考依據(jù)，通過作用于中期與年度土地利用規(guī)劃的方式影響土地市場。

二、土地利用規(guī)劃于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)域的現(xiàn)實(shí)性作用分析

（一）為保障性住房供應(yīng)提供保障條件，兼顧房地產(chǎn)市場公平及效率

綜合考慮我國住房保障政策與發(fā)展規(guī)劃，要求各級政府在房地產(chǎn)建設(shè)中充分重視保障性住房建設(shè)，要求提供相對充分的保障性住房，切實(shí)解決低收入家庭住房困難等現(xiàn)實(shí)性難題。隨著國家對扶貧力度的增加，要求逐步放款保障性住房申請條件，并在一定條件下將適用范圍逐漸從低收入家庭擴(kuò)展到中低收入家庭。然而影響甚至決定城市保障性住房的條件或因素即土地供應(yīng)。基于此，政府應(yīng)充分做好土地利用規(guī)劃工作，并對區(qū)域范圍內(nèi)土地分布狀況與利用安排等進(jìn)行詳細(xì)說明，預(yù)留出充分的保障性住房土地供應(yīng)量，從而為實(shí)施與發(fā)展保障性住房提供基礎(chǔ)條件，將商品住宅與保障性住房相統(tǒng)一，既可以在很大程度上解決弱勢群體住房困難，也可以兼顧房地產(chǎn)市場效率，對于保障社會穩(wěn)定發(fā)揮著重要作用。

（二）打擊囤地與炒地行為，推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展

通過土地利用規(guī)劃舉措，能夠讓政府在宏觀上明確土地應(yīng)用的結(jié)構(gòu)與類型，從而為保障中長期土地利用計劃的科學(xué)性奠定基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)中長期土地與年度土地供應(yīng)總量的嚴(yán)格控制。依據(jù)土地利用規(guī)劃對較大規(guī)模的單宗土地出讓進(jìn)行控制，嚴(yán)格管控地塊開發(fā)周期，避免房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)定的開發(fā)周期過長而產(chǎn)生的囤地與炒地問題。土地利用規(guī)劃還應(yīng)綜合考慮房地產(chǎn)調(diào)控政策與土地整頓政策，確保出讓土地資源科學(xué)開發(fā)，采取綜合性措施嚴(yán)厲打擊開發(fā)商囤積土地行為，避免因開發(fā)商囤積與炒地行為引發(fā)的高房價問題，規(guī)避房地產(chǎn)市場泡沫，為形成科學(xué)合理的房價提供支撐力量。

（三）調(diào)高城市功能區(qū)分布合理性，為商品住房梯級開發(fā)提供支持

土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃之間存在著緊密關(guān)系，借助土地利用規(guī)劃有助于提高城市功能區(qū)分布的合理性，對城市房地產(chǎn)布局存在著重大影響。發(fā)揮土地利用規(guī)劃作用，其一可以避免引起城市功能片區(qū)混亂，規(guī)避片區(qū)內(nèi)部分房地產(chǎn)開發(fā)過熱或過冷；其二可以為房地產(chǎn)產(chǎn)品梯級開發(fā)提供必要條件。為此，依托土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃，對城市區(qū)域內(nèi)部的功能分區(qū)進(jìn)行說明與界定，明確定義土地應(yīng)用類型，對房地產(chǎn)開發(fā)片區(qū)進(jìn)行整合與格局調(diào)整發(fā)揮著重要作用。且房地產(chǎn)片區(qū)分布合理性的實(shí)現(xiàn)，對執(zhí)行相關(guān)房地產(chǎn)政策十分有利，如有關(guān)于“商品住房套型建筑面積低于90㎡的住房面積在開發(fā)建設(shè)面積中的占比應(yīng)不低于70%”的政策，從而在一定程度上提高了宏觀調(diào)控政策績效。

（四）提高城市土地儲備，引導(dǎo)房地產(chǎn)理性開發(fā)

在影響房地產(chǎn)熱度的因素中，消費(fèi)者心理與開發(fā)商對市場預(yù)期都屬于十分關(guān)鍵的因素。在土地利用規(guī)劃的基礎(chǔ)上結(jié)合其他調(diào)控策略，可以實(shí)現(xiàn)對開發(fā)商非法囤地行為的有效打擊，為集約與高效利用土地提供保障，同時還可以實(shí)現(xiàn)城市土地儲備資源增加，如依據(jù)相關(guān)法律政府可無償回收閑置超出2年的出讓土地。政府及相關(guān)部門可以在充分調(diào)查土地儲備與土地供應(yīng)規(guī)模的情況下進(jìn)行信息公開，

消費(fèi)者與開發(fā)商在決策時充分考慮相關(guān)的信息資料，從而為其理性判斷市場提供了基礎(chǔ)，有助于引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行理性消費(fèi)，同時引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控目標(biāo)及效益。

結(jié)語：

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨著較多現(xiàn)實(shí)性問題，為保障房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，國家采取了一系列宏觀調(diào)控策略，其中土地利用規(guī)劃是實(shí)現(xiàn)其宏觀調(diào)控目標(biāo)的重要方式，重點(diǎn)對其在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的作用進(jìn)行了探究。然而在實(shí)際工作中，土地利用規(guī)劃還存在著實(shí)施難度高等問題，地方政府過于重視土地財政，導(dǎo)致土地利用規(guī)劃作用無法有效發(fā)揮。基于此，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)有效宏觀調(diào)控，還需要從土地利用規(guī)劃制度入手，依托制度優(yōu)勢來實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)及效益。

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作者簡介：

陳超，男（1986.11—）漢族湖北黃岡研究生助教，研究方向：土地資源管理、土地規(guī)劃、房地產(chǎn)、高職教育。