“地王”回收資金的壓力不會太大
——訪東方證券房地產行業首席分析師竺勁

文‖《上海國資》記者 陳怡璇

“地王”回收資金的壓力不會太大
——訪東方證券房地產行業首席分析師竺勁

文‖《上海國資》記者 陳怡璇

用杠桿撬起的“地王”

編者按：

據中原地產統計，2016年以來，國內各地涌現的“地王”，有一半是由國企制造。1－5月，成交價超過15億元的105幅高價地塊中，有52宗被國企獲得，合計成交金額1785.8億元，占比為54%。

國企的資金實力雄厚，對市場波動的抗壓力都頗強，這是不容置疑的事實。但與前幾輪地王比較，2016年的地王杠桿率更高。金融介入國企地產企業，他們投資的地塊，大多利用夾層融資、過橋貸款、低息債券、擔保增信等各類手段放大杠桿。而且在過去一年，房地產政策寬松，上市公司融資成本大幅下降，這使得國企在土地市場表現得更加激進。

結局誰來承擔？

投資收益主要包括幾個方面，通過為項目融資獲取的投資收益，包括拿地后獲得的土地增值和房地產開發的權益性收入，為項目提供的開發貸款以及為購房者提供按揭貸款的收益

“金融機構介入拿地,主要是由于銀行不良率較高,再加上經濟進入L型曲線不會明顯轉好,因此在選擇資產標的上,房地產領域的投資成為金融機構資產配置的主要需求?！狈阶C券房地產行業首席分析師竺勁表示。

他認為,不僅金融機構參與的現象愈加明顯,而且未來傳統地產商的金融屬性也會進一步增強,金融機構將實現與傳統地產商聯合拿地開發的模式,尋找大而強的地產集團項目。

“地王”保本周期將拉長

《上海國資》：這一輪“地王潮”與前幾輪存在哪些不同的特點？

竺勁：首先是金融現象。金融機構介入拿地。

第二,杠桿不斷加大。金融出現的混業趨勢,使很多銀行資金以較低的資金成本通過基金、信托等諸多通道參與土地的拿地環節中。例如過去銀行大多數僅參與開發貸的資金環節,而現在拿地的資金款也出現了部分銀行直接出資的情況。有媒體報道說背后是部分股份制商業銀行的配資,這也是原來沒有的現象。

第三個現象是“地王”向等級更高的城市集聚。三四線城市的土地還是很難拍出“地王”,主要是由于三四線去庫存比較困難,人口不斷向一二線城市集中?！暗赝酢敝饕谐霈F在一二線城市,這揭示了開發商在資產配置中不斷進行騰挪的現象,更多開發商向一二線城市涌入。而過去的“地王潮”中,“地王”拿地均勻分布在各等級城市,從2013年第二輪“地王潮”中出現了部分資金騰挪的跡象之后,一二線城市目前已成為“地王”拿地的核心集中區域。這些現象是導致目前土地市場比較火熱的原因。

此外,上一輪周期一二線城市“地王”拿地的樓板價與周邊二手房均價持平,大約1：1,但這一輪已超過周邊二手房,大約1.2：1,形成了“面粉超過面包”的價格格局。2009年期間“地王”的諸多項目最后已實現保本,但這一輪“地王”實現保本的周期將拉長,一線城市稍好一些。

《上海國資》：金融資本越來越多地出現在土地拍賣市場,對傳統房地產商的影響如何？

竺勁：對傳統地產企業來說,他們本身金融化的趨勢已經十分明顯,2013年出現這種跡象。對于普通一個地塊,拍地的資金總價一般在50億元左右,因此這對單一的傳統地產開發商來說存在一定壓力。一方面傳統地產商開始利用更多的杠桿;另一方面,更多采取聯合體拿地的形式。

對傳統開發商來說,首先,未來地產的金融屬性會增強;其次,傳統開發商經營利潤受到這類金融“地王”的進一步擠壓;第三,集中度進一步提升,解決規模訴求的問題。處于三四線城市的中小開發商將逐漸被邊緣化,一方面他們無法盤活積壓在三四線城市的存量土地;另一方面,缺乏足夠的資金進入一線城市。因此,總體來看,一是中小開發商本身會逐漸被邊緣化,二是他們處于的三四線城市區域也會被逐漸邊緣化,開發商將逐漸逃離這些三四線城市。

《上海國資》：對于金融機構來說,參與拿地將獲得哪些投資的預期收益？

竺勁：金融機構參與拿地可以獲取全產業鏈收益。從即期的角度來看,投資收益主要包括幾個方面,例如,通過為項目融資獲取的投資收益,包括拿地后獲得的土地增值和房地產開發的權益性收入;另外,為項目提供的開發貸款;以及為購房者提供按揭貸款的收益。

金融機構拿地是對未來房價的預期,目前金融機構的主要做法,一個是對單一房地產項目的投資測算;二是金融機構的對手方一般是大型地產集團,因此評級、融資能力、周轉能力、財務健康狀況也是金融機構對項目衡量的重要內容,即“白名單”制度,尋找大而強的地產集團項目。

強者更強

《上海國資》：從趨勢來看,未來對房地產市場的調控是趨向寬松還是進一步收緊？

竺勁：目前整體來看趨勢還是寬松的,因為去庫存還是一個長期的任務。這個寬松主要體現在對于購房人的貸款上,包括通過商業貸款和公積金貸款等較低的貸款利率支持購房者。需要看到的是,目前的利率與2009年房地產市場貸款利率的近八折水平差不多,市場整體較為寬松,但對市場的刺激卻不是很強。

因此,維持寬松趨勢以保證投資的增長,依然是大趨勢。我們看到由于明年投資下滑較為明顯,而其中占比很大一部分的投資依然是房地產投資。因此對于購房端資金的貨幣寬松的態勢還會持續,但是對于金融風險的控制會趨嚴,例如嚴控首付貸等問題。

在金融資本強力推動下,未來房價將實現較快上升,強者更強。目前國內資金主要集中于國內投資,而投資實業的收益較差,一線城市房地產市場無論從流動性和上漲周期來看都好于其他城市。其次,伴隨城鎮化水平的逐漸提升,城市舊城改造會促進價格的上升,一二線城市人口流入會持續,這也是導致房價進一步攀升的基本面因素。

《上海國資》：一線土地供給不足也是造成地王的另一關鍵因素。目前土地供給情況如何？

竺勁：從土地供給端來看,核心的一二線城市依然長期偏緊,且土地盤活也存在較大困難。實際上,土地資源在北京和上海是不缺的,主要是如何獲取和盤活這些土地資源。但那些擁有土地資源的中小型開發商或實業企業一方面缺乏土地開發能力,另一方面,在整體土地供給逐漸縮小的態勢下,企業盤活存量土地的動力和意愿并不強,需要跟開發商商定一個比較好的價格條件。

目前北京上海深圳等一線城市來看,平抑土地價格和增加土地供給的方法都比較困難。在“緊供給、寬需求”的供不應求的格局下,一線城市在未來2-3年內房價會進一步攀升,漲幅較大,預計在30%-40%左右。目前來看,唯一控制房價的手段依然是限貸,在貸款時間上盡可能拉長周期。

因此,對于“地王”來說,高溢價拿地成本的回收資金的壓力不大,在土地供給不足的態勢下,地價持續高漲。

《上海國資》：對于國有開發商來說,高溢價拿地受到限制,將對開發企業造成哪些困難？

竺勁：從目前幾次參與拍地的競拍方數量可見,央企參與度逐漸下降。從土地資源角度看,企業目前能夠暫時得以支撐,但預計今年四季度到明年年初,土地資源的不足將會對后續的生產經營產生影響,我們傾向于認為明年一季度土地市場和房屋市場都會很火熱,在維持寬松的態勢下,房地產需求維持在較好的水平,中期看還是會上漲。