國土資源管理與農村建設用地合理流轉

胡小娟

(重慶市璧山區大興國土資源管理所 402760)

國土資源管理與農村建設用地合理流轉

胡小娟

(重慶市璧山區大興國土資源管理所 402760)

眾所周知，我國是一個物產豐富的國家，尤其是土地資源遼闊，而且近些年城鎮化建設正在逐步加快，國土資源管理部門的職責越來越重。在農村建設用地流轉過程中，經常出現各種問題，對此國土資源管理部門必須要加強重視，要發現其中的問題，提出有效的改進策略。

國土資源管理；問題；建議

一、根據法律進行土地流轉，完善土地流轉管理體制

1、遵循法律，合理實施土地流轉

土地承包制度由來已久，我國政府也實施了許多措施來保護農民的正當權利，進而促進農村經濟的健康發展。主要的政策是農民可以承包土地，其權益30年內都不會被剝奪。發包方不能動用私權來動搖承包權長期化的政策。這也是為了實現農村土地合理化、承包權力化而實行的指導政策。

2、根據法律，開展土地流轉的辦理過程

《農村土地承包法》是我國規范土地流轉的法律法規，也是土地流轉所要遵循的內容和要求。土地承包者和發包者要根據法規要求，通過正常的程序來辦理土地流轉的工作。與此同時，不能因為金錢利益而忽視國家制定的法律法規。如果出現這種不良現象，勢必會打擊農村生產積極性，擾亂農村的土地秩序。

3、遵循農民意愿，開展土地流轉

農民在農村經濟體中占據重要的地位，遵循農民的現實意愿，是開展土地流轉工作的重點。在實施土地流轉的過程中，也要從實際條件出發，提出相應的土地流轉方式。在任何情況下，都要充分考慮農民的真實意愿，然后在嚴格遵循法律法規的基礎上，進行土地關系的更改。另一方面，還要注意潛在的土地矛盾，辦理相關手續，減少此類現象的發生。

二、農村建設中存在的土地流轉問題

1、農村建設中集體土地流轉情況和存在問題

目前為止，有關農村建設中集體土地流轉的一些問題在法律中都沒有明確的規定。例如土地流轉的程序、土地流轉的盈利、土地流轉的權益等問題。實際中，農村的土地流轉并沒有完善的管理體系，完全是在農村內部自行解決，并且程序并不規范。這些問題的存在不僅影響了農村土地使用關系的混亂，而且擾亂了農村土地管理秩序。另一方面，還會造成農村土地市場的動蕩，出現害怕交易的情況，進而危害國家和集體的土地安全。危害的主要表現為以下幾個方面：

首先是地方政府因為農村建設集體土地流轉無序，而降低對土地市場的規范力度。因此，地方政府不能把土地承包面積限定在一定范圍內，導致農村土地市場的無序交易，擾亂土地市場體系。

其次是土地秘密交易行為漸多，出現違反法律使用土地的不良現象。土地流轉產生的金錢利潤較大，農村集體群體為了得到更多的利益，把農村耕地肆意地流轉、轉出、租賃，甚至用于工業用途。集體共同使用的土地也用私人的名義進行租借、轉讓，出現許多“黑市”交易。隨著農村經濟的發展，農民對于農業的漠視，使得這樣的問題更加嚴重。

最后是在農村建設集體土地流轉過程中，收益分配不均。我國農村土地流轉管理方面缺乏特定的法律法規，土地流轉監管體系還未完全成熟。因此在進行土地流轉的過程中，難以完全實現土地潛在價值和收益。除此之外，土地流轉的使用權規范并不完善，集體的權益和資產不能得到很好地保護，這樣便使土地流轉的收益產生分配不均的問題，不能很好地保護農民的權益。

2、建設關于用地使用權流轉建議

2.1 建立合乎法律制度的土地流轉制度

目前，我國還沒有明確出臺關于集體建設用地流轉的相關法規，但是這一問題卻真實存在在人們的現實生活中，因此，可以通過地方立法和出臺相關集體建設用地流轉管理的法規，建立一套完善的集體建設用地使用權流轉制度。通過法律政策來規定其內容，擴大有形土地市場規模，將集體建設用地使用權納入其中，讓集體建設用地的土地使用權一些使用行為的到允許，例如：有償、有限期的出讓、出租、轉讓、轉租和抵押。

除此之外，還要明確農村集體建設用地使用權的流轉范圍和條件。要對其使用進行明確要求，不得改動原要求用途，禁止商業貿易行為的介入；要對符合鎮土地使用進行整體規劃、村莊和集鎮規劃；確定其土地使用權方面；擁有土地所有權者可根據自我意愿分配；在有關部門實行土地登記和證實其集體土地所有權；其權要合乎法規、面積清晰明確、沒有糾紛。

2.2 明確集體建設用地的相關產權

土地產權制度是農村集體建設用地可流轉的基本。土地是人們所擁有的不動產，其流轉的根本是土地權轉讓。目前我們應該提高對農村集體土地擁有權和地籍的管理，注意以下兩個方面：一是更進一步分化登記范圍關于集體土地所有權的登記，明確土地的使用權擁有者，用土地登記這一規定形式將其確定。二是對集體建設用地的相關權利作進一步的細化和整理，例如擁有權、使用權、買賣權、抵押權、收益權和繼承權等。應使土地所有權的擁有者和使用土地的人更加明確其權利，以及對其的分配利益清晰明了。

2.3 制立合乎科學方案的土地流轉形式

國有建設用地使用權的有償使用的方式可以為農村集體建設用地的使用權進入有形市場流轉提供方法和途徑，即讓土地的使用權和所有權分隔開，嘗試集體土地的有償流轉，讓集體建設用地也實行出讓、轉讓、出租、抵押和年租制。

集體建設用地使用權的出租和出讓。其出讓意思為集體建設用地的擁有者可以將確定年期的集體建設用地的使用權給予土地使用者，而土地使用者則需要付與一定的出讓價錢給集體土地的擁有者。我們所熟知的，將集體建設用地的使用權用作進股的資本和他人以不同形式進行合作的，都被認為是集體建設用地使用權的出讓。相關的出讓年限可根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，其規定為：①教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；②商業、旅游、娛樂用地四十年；③工業用地五十年；

集體建設用地使用權的抵押。其意思為集體建設用地的使用者可以出讓或出租的形式來獲得集體建設用地的使用權，而不對集體建設用地進行轉移，讓集體建設用地的使用權作為擔保債權的方式。然而，還需要注意的是，必須要進行書面合同的簽訂，還應在規定的時間內到相關政府辦理相關的抵押登記手續，牽連到地上建筑物和一些外在物進行抵押時，要根據相關法規進行辦理。

存量集體建設用地融入土地有形市場來進行整合管制。存量集體建設用地不僅允許還鼓勵以多種方式來實行集體土地流轉，例如轉讓、出租、以價入股、共同合作經營等，從而帶動經濟的發展和建設基礎設施的目的，凸顯集體土地的利益價值，也會不斷提高農民的收入。要嚴格限定征收城市規劃區內的集體建設用地的范圍，如城鄉結合部、繁榮集鎮和主要的交通干道兩側。讓土地征收納入土地儲備計劃，一步步進入土地有形市場，實現公開貿易。從而確保其公正公平，達到土地的統一集中供應。

2.4 建立流轉收益分配制度

集體建設用地的使用權最低限制價格是根據國有土地基價為根據的。集體土地所有者出租或者出讓集體建設用地使用權，其最終獲得的土地收益應當歸于農村集體財產，來對其進行統一管理。此外，政府應采取積極鼓勵的措施，根據土地利用的整體規劃和村鎮規劃的相關法規，對農村集體經濟組織自覺實行村莊移遷改造，實行集體建設用地的歸入整合，將整合后的集體建設用地用于轉讓、出讓、出租和抵押等形式，然后用已獲得的資金在進行集體建設用地的整合，增加土地的節約和集約利用。

三、結束語

綜上所述，國土資源管理部門必須要結合我國實際國情，堅持各項原則，認清農村建設用地流轉過程中存在的問題，并要提出相應的改進策略，確保我國農村土地的綜合利用。

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TU723

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1007-6344（2016）03-0166-01

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