房地產公司結構設計階段成本優化

李 濤

(華潤置地（南昌）有限公司)

房地產公司結構設計階段成本優化

李 濤

(華潤置地（南昌）有限公司)

近年來，隨著房地產行業的不斷發展，成本控制變得越來越重要，而在房地產公司結構設計階段進行成本優化，不僅能夠最大程度上減少房地產成本，還能夠優化建筑物的建造過程，保證建筑物構建質量。本文主要概述了房地產公司結構設計階段成本優化的價值，探討了房地產公司結構設計階段成本優化的管理思路并提出了相應的注意事項。

房地產公司；結構設計；成本優化

0.引言

隨著社會經濟的不斷發展，房地產公司越來越多，如何降低房地產公司的成本一直是房地產公司的核心問題。而在房地產公司結構設計階段，良好的房地產公司結構設計不僅能夠提高建筑物的質量，還能在一定程度上減少房地產公司幾百萬乃至上千萬的資金投入，為房地產公司帶來更高的收益。

1.房地產公司結構設計階段成本優化的價值

1.1 房地產公司成本構成

任何一個房地產公司的項目研發都需要對成本進行計算，而成本的構成大致可以分為六個重要部分，即土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理成本和財務成本。其中，土地成本包括土地使用權取得費及土地開發費，大約占總成本的30%；前期費用是指在取得土地開發權之后、項目開發前期的籌建、規劃、設計、水文地質勘察、測繪、“三通一平”等前期費用，約占總成本的 3%；工程成本指的是是承包人為實施合同工程并達到質量標準，必須消耗或使用的人工、材料、工程設備、施工機械臺班及其管理等方面發生的費用和按規定繳納的規費和稅金，約占總成本的 52%；營銷成本是指企業由產品最初所有者到最終所有者的營銷過程中花費的代價，是企業利潤的必要投入，約占總成本的5%；管理成本是指為組織和管理生產活動發生的材料、人工、勞動資料等的耗費，約占總成本的3%；財務成本是指財務會計中通過正常的成本核算程序計算出來的企業成本，約占總成本的7%。

1.2 房地產公司結構設計階段成本優化的重要性

在房地產公司的成本構成里，對工程成本和營銷成本進行一定的控制至關重要。房地產公司的前期策劃和設計階段，一定要做好成本優化工作，將房地產公司的成本降到最低，從而使房地產公司的利益達到最大化，從根本上保證房地產公司的收益。

2.房地產公司結構設計階段成本優化的管理思路

為了對房地產公司結構設計階段成本進行一定的優化，一定要做好管理工作，制定出符合要求的管理思路，控制房地產公司結構設計階段的成本，實現資源利用最大化，具體管理思路如下。

2.1 成立結構施工圖設計管理小組

為了使房地產公司結構設計階段成本能夠得到一定的控制，保證設計過程中信息得到暢通，相關部門能夠進行良好的應對，要成立結構施工圖設計管理小組。小組成員主要由設計部門、工程管理部門、成本管理部門共同構成，對管理小組成員的職責要明確。同時，通過績效考核，選取3名優秀的小組成員作為小組負責人，對小組成員進行一定的指導和管理，對整個工程項目能夠具有一定的控制力。

2.2 提高設計人員的成本意識，制定考核標準

房地產公司為了優化設計圖紙，一般情況下會進行結構施工圖的設計招標工作，盡可能的選擇設計經驗豐富、設計圖紙質量高、設計成本最優化的設計單位。因此，在招標前要對參與投標的設計單位提出一定的成本要求，對不能夠達到要求的設計單位要果斷放棄，不能因為個人因素而導致成本增加。其次，對投標成功的設計單位要提出具體的設計要求，要求設計單位達到經濟指標，提高設計人員的成本意識，并制定出一定的考核標準，保證房地產公司的經濟利益 。

2.3 控制好結構設計過程中的關鍵節點

在房地產公司結構設計階段，對關鍵節點的控制能夠有效優化成本。首先，在結構設計開始之前，要制定好結構設計任務書，控制好關鍵節點；其次，在設計圖紙階段，考慮到建設的變化因素，設計部門要提供兩種或兩種以上的設計方案，保證施工過程中能夠根據實際情況迅速做出反應；第三，在設計過程中，要做好數據統計工作，對主要的參數要進行參考范圍估算，并提供一定的模型；第四，在藍圖正式出具之前，設計人員要對設計圖紙做進一步的考究，減少參數的變化性。

2.4 及時檢查，施工材料最優化

在結構設計過程中，對已經完成的設計部分要及時檢查，對于已經發現的問題要及時糾正，一方面保證后續計算準確可行，另一方面保證施工材料能夠達到用料標準，保證整體設計符合要求。例如，在使用鋼筋時，對鋼筋的配對形式要做出多樣考究，不同長度、粗細不同的鋼筋要做好精確計算，盡量選擇經濟實惠且耐用的配筋設計，保證房地產公司的收益和建筑的可用性。

3.房地產公司結構設計階段成本優化的注意事項

在進行成本優化時，對不同的區域，要有針對性的優化設計，不能為了減少成本一味地采用質量達不到要求的材料或者減少關鍵部位的用料。要根據實際情況，做好以下注意事項。

3.1 合理設計荷載

在房地產公司結構設計階段成本優化過程中，一定要合理設計荷載。對建筑區域的荷載要認真分析，雖然優化成本的一部分就是降低價格偏高的材料的使用，但是在某些標準要求嚴格的區域一定要合理設計，特別是墻體的設計，一定要符合基礎要求。在進行荷載設計的時候要保證墻體的可用性和荷載能力，保證建筑在施工過程中和使用過程中都不會出現坍塌、開裂等質量問題。

3.2 合理設計剪力墻

在剪力墻的設計方面，盡可能選擇最優剪力墻控制長度，用最少的剪力墻數量達到最優化的效果。在剪力墻的設計上，盡量增加墻體厚度和配筋數量，而對于某些超限的墻體可以根據具體情況減小墻體厚度來降低成本。經過一定的計算，在配筋上盡量選擇直接搭接的鋼筋，減少焊接數量，這樣在一方面使得墻體更加牢固，另一方面也能夠在一定程度上減少成本，是剪力墻設計中的最優配筋方式。

3.3 合理控制基礎設計

在地基的選擇上，要盡量多選用樁基礎，少選用墩基礎。墩基礎相對于樁基礎來說，在鋼筋的使用上用量較大，一般情況下，當基礎埋深達到2m以后均采用樁基礎。在地基的構造過程中，地基承載力應該盡可能的與樁基礎的承載力特征相吻合并選用承載力性價比較高的樁基礎，一方面減少成本，一方面增強地基質量。在對不同的因素進行詳細的考究以后，提高樁基礎系數，保證其安全標準達到一定的要求。

3.4 合理設計房梁

在房梁的設計過程中，對于不同區域的房梁一定要具體分析。例如，對廚房和衛生間等區域的小梁可以根據實際情況選擇不布置，而對于跨度較小的樓板也可以綜合考慮自身的承壓情況進行布置，還可以適當的減小配筋用量。對于跨度較大區域的房梁設計時，一定要考慮到具體情況，嚴格按照規范進行配置，保證建筑物的質量符合標準，保證房梁的支撐能力達到要求。

4.結語

在房地產公司結構設計階段，對成本進行一定的管理，總結出最優化的房地產公司結構設計計劃，能夠在最大程度上減少房地產的成本投入并帶來最大的收益。但是在設計過程中，一定要注意合理設計荷載、剪力墻、房梁，并控制好基礎設計，最大程度上提高建筑物的質量，并在此基礎上提高房地產公司的收益，達到資源利用的最大化，從根本上推動房地產公司的發展。

[1]吳有和. 房地產結構成本優化之論地下室結構成本優化[J]. 建材與裝飾, 2015(20).

[2]江艷剛. 房地產設計階段成本優化管控——基于某知名地產背景的經驗分享[J]. 城市建設理論研究:電子版, 2013(13).

[3]高玉榮. 設計公司在設計階段成本的優化及管控[J]. 城市建設理論研究:電子版, 2014(7).

[4]呂天玉. 淺析房地產公司結構設計階段成本優化[J]. 建筑工程技術與設計, 2014.

TU43

B

1007-6344（2016）07-0196-01