房地產高杠桿去庫存是飲鴆止渴

蔡恩澤

當下中國房地產正渴求去庫存，饑渴難耐之下，銀行和房地產中介從中加杠桿促樓盤銷售，這是一個危險的傾向，恰如飲鴆止渴，在樓盤火爆銷售中埋下金融危機的隱患。

樓盤高杠桿“奇葩”

據國家統計局公布的“中國1月70個大中城市新建商品住宅數據”顯示，房價漲幅最高的城市仍是領漲全國房價14個月之久的深圳，與去年同期相比暴漲52.7%。上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后，廣州房價的同比增幅也超過10%。

在房價高燒不退的背后，有高杠桿的促銷手段。

一些房產商和中介公司為了促銷，給購房者提供首付支持，場外配資，簽訂陰陽合同，表面上是購房者按國家政策拿出首付，其實背后有房產商和中介的杠桿支持。

單就中介行業而言，通過場外配資實現購房成交金額早已超過1萬億元。來自各大中介公司公開宣傳的數據顯示，鏈家有2100億元使用了杠桿成交，房天下次之，大約2000億元，我愛我家居第三，也有800億元。

一些小額貸款公司乘機為購房者提供“首付貸”，讓那些原本付不起首付的購房者獲得首付資格。有的炒房者只有炒一套房的本錢，首付貸卻能提供資金便利，促成他們炒更多的房。

深圳樓市還出現了不少眾籌、P2P等高杠桿房地產理財產品，相關貸款資金以購房首付款等形式流入住房市場。

一些銀行的購房貸款首付已經從原來的40%降到30%，有的已經降到20%，如果房產商或者中介再給買房的人提供10%到20%的首付，實際上就變成10%或者5%首付，甚至是零首付。

在深圳，按揭平均成數（貸款額度總額占房款總額的比例）去年12月已達到65%，遠高于“北上廣”，與70%的最高貸款成數限制僅相差5個百分點，將貸款杠桿“撬”到了極致。

高杠桿危害

房地產高杠桿的直接危害是為房價上漲推波助瀾。由于高杠桿，房價一波又一波上漲。在南京，房價從每平米5千元漲到1萬元，經過6年時間，從1萬元漲到1.5萬元只用了3年時間，再從1.5萬元漲到2萬元，不到2年時間。現在南京房價已經“奔3”，正向一線城市房價邁進，令人咋舌。在一些敏感樓盤，一夜之間就漲了兩三千元。

易居研究院近日發布的一項調研顯示，2015年房價暴漲的深圳，房價收入比已經高達25.8，位列全國之首，同比增幅達27.6%，而全國的平均值為7.2。

這讓炒房的投資者有暴利可圖，并成為房價高漲的重要推手。深圳鏈家的統計數據顯示，2015年深圳投資置業占比高達26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多，其中個別月份投資超過30%，同時有不少跟風者入市期望短期獲得收益，且有部分置業者充分利用金融“杠桿”進行購房。

在拼房網類的房產眾籌平臺，投資者最低只需投資1000元即可參與購房并分享房價上漲的收益。深圳樓市中的投資客比例已超30%。眼下，房屋的居住價值正在剝離，投資價值正在增持。

房地產高杠桿的遠期風險是為金融危機埋下導火索。表面上看，火爆的樓盤銷售為去庫存作出了貢獻，一座座樓盤一夜之間銷售一空。但是，在高杠桿操作之下，庫存積壓的危機克服了，金融風險卻有可能潛滋暗生。

在諸多“湊足”首付的購房者和炒房者中，有不少人收入預期并不確定，拆東墻補西墻，捉襟見肘，不但按揭形成的月供難以兌現，首付中的貸款部分也可能違約。首付貸雖不如高利貸那么可怕，但利息也是可觀的。例如搜狐焦點和搜易貸推出的首付貸24個月的利率是10%，同時，搜易貸平臺對借款用戶還收取貸款額3%的服務費用。首付貸最高可貸款總房款的20%。

這些錢很多都是通過銀行渠道流出來的，最終的風險從四面八方又涌向銀行，銀行成為房貸違約的冤大頭。待到銀行將違約者的房子收回，房價又開始大跌，大批違約房成了銀行燙手的山芋，金融危機一夜就會爆發。

至于P2P平臺更是風雨如晦。目前二手房中介領域，除了平安好房、搜易貸等專門做P2P業務的房地產互聯網金融平臺，世聯行、我愛我家、房多多、好屋中國、中原地產、悟空找房等線上線下的房產中介都紛紛推出了包括首付貸在內的金融產品及服務。購房者一旦違約，以其第一套房產作為抵押物獲得貸款，該房產的價值能否覆蓋購房者的違約金額？而如果房屋是二抵，P2P平臺無法享受優先受償權，要變現也是銀行優先，P2P平臺靠后。

美國次貸危機是前車之鑒

這不禁讓人們想起了美國金融危機的元兇——次級抵押貸款。這是一個高風險、高收益的貸款，與傳統意義上的標準抵押貸款的區別在于，次級抵押貸款對貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應地比一般抵押貸款高很多。那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優質抵押貸款的人，會申請次級抵押貸款購買住房。

在2006年之前的5年時間里，在美國“兩房”公司（房地美和房利美）的攛掇之下，住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次貸的借款人不能按期償還貸款，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，引發了次貸危機。

西方學者認為，中國房地產正處于次貸危機的前夜，雖說有點危言聳聽，但也從反面提出警示。中國的“首付貸”比起美國銀行業當年打著創新旗號創立的次級貸款CDO（債務抵押憑證）只是小兒科把戲，但危害同樣不可小覷。目前房地產交易市場中，三成購房者是借助中介公司杠桿來完成購房的。如果銀行按揭+首付貸的雙重杠桿疊加，購房者或炒房者實際出資額很低，一旦違約，更容易棄房斷供跑路，樓市風險將進一步加大。

回溯全球經濟危機的根源，多半是由房地產危機引起的，只要樓市出現大的波動，經濟與金融一定會出現大問題。中國房地產總市值至少在200萬億元以上，一旦有事，龐大的體量對國民經濟的撞擊造成的震蕩是非常驚人的，國家需要支付巨額資金來救市，勢必影響經濟大局。在當下經濟復蘇緩慢的情勢下，中國經濟不能出現意外傷害，不能有折騰。假如房地產領域的違約與地方債違約疊加，后果不堪設想。

我們應當清醒地認識到，聽任房地產高杠桿招搖過市，將是一場金融災難。監管部門應亮出政策利劍，制止和打擊房地產市場的高杠桿逆流，嚴格貫徹中央房地產新政，沿著正確的政策軌道上去庫存，將金融危機消弭于萌芽狀態。

（作者系晶蘇傳媒首席分析師）