我國房地產行業融資現狀及其原因分析★

沈 芳

(金肯職業技術學院，江蘇 南京 211156)

?

我國房地產行業融資現狀及其原因分析★

沈 芳

(金肯職業技術學院，江蘇 南京 211156)

結合我國房地產融資的發展現狀，分析了房地產融資市場現存問題的產生原因，總結了我國較為保守的融資模式，指出隨著經濟全球化的不斷深入，一些新的融資渠道可能會在適應國內金融市場的情況下大行其用。

房地產，融資市場，市場經濟，金融機構

1 我國房地產行業融資發展現狀

目前的現實情況是，國內房地產行業市場化的程度不夠高，政策支持不夠顯著，融資渠道不夠多元化，融資狀態沒有達到最佳程度。顯然所有開發商的融資行為都離不開銀行等金融機構的援助，目前國內的房地產商主要還是以銀行信用借貸的方式進行融資活動。在所有社會資金的聚集地里，一般向銀行借款是利息最少的，向銀行借貸的方式可以讓企業獲得更多的利益。

目前市面上存在較多的貸款形式主要是以下三種：1)流動資金的貸款，用途是房地產土地前期開發與建設；2)開發項目貸款，是為了給具體的開發建設提供生產性貸款；3)抵押貸款，就是即將開發的土地作為抵押取得資金用于開發與建設。上述三種途徑的貸款形式都可以為企業的資金問題提供便利，但是這些貸款所融得的資金都不能長期使用，短期內就必須償還，所以在靈活性上大大不如外國的一些融資政策，一些回籠資金比較滯后的企業容易在工程后期出現工程資金供給不足及還款困難的狀況，并且這一問題難以解決。

2 我國房地產融資市場現有的問題

第一，銀行貸款被過度信任和過度使用，這種過度行為必然會逐漸導致借貸率越來越高，并且相關政策一旦有所變動，將會引發整個行業的巨大變動，使房地產行業處于亞健康發展的狀態。

第二，銀行將會承受越來越大的借貸壓力，房地產商付出高額利息，開發經營以后以更高額的利潤獲取商業利益，對于銀行來說，單單收取利息卻要承受越來越大的風險，這顯然與銀行貸款的安全性與穩定性相悖。

第三，企業背負越來越高額的債務，因為融資政策落后于發達國家水平，而金融發展日趨全球化，國家的宏觀調控效果將不再明顯。

第四，自有資本投入過少，這種狀態會導致過度融資，引發經濟泡沫，在市場經濟體制下，不利于社會主義經濟的協調發展。分析出現這樣情況的緣由，可能與我們國家房地產發展時間有關，也有可能與我們國家對房地產的政策有關，同時與房地產所處的環境也有一定的關聯性。

3 我國房地產融資市場現有問題的原因分析

我國房地產企業融資方式為何比較單一，而這樣會產生的危害如下。

3.1 歷史因素的影響

1)我國房地產融資發展時間較短。由于我國住房制度的不斷改革，房地產業也跟著不斷地發生變化。試想以前，在計劃經濟的時候住房相當于一種福利產品，住房的商品屬性其實是不存在的。當時政府部門和企事業單位一起投資開發我們所需的住房，至于要怎么分配也是由他們來負責。住宅消費也是有福利性質的，費用很低，住的人只需要交付很少的房租，很像現在的廉租房，這樣就導致了建造房屋的成本沒辦法回收。同時，那時候一直強調土地是公有的，國家來調撥土地，其他人不得隨意出讓使用權。在這樣的制度影響下，出讓土地、買賣住房都不被允許，房地產業想要正常的發展經營幾乎是不可能的，住宅經濟也沒有辦法循環發展，住房投資無從談起。

2)計劃經濟產生的影響。隨著我們國家經濟的不斷發展和發展方式的不停轉變，房地產業的運行狀況也在不斷變化，但不難發現，房地產行業在改革當中，還是會體現出計劃經濟的思維模式。這樣的模式和我們現在的經濟全球化，顯然不能很好地連接起來。首先，我們國家實行住宅商品化，實施貨幣的改革，這些都是帶有指令性的，即從上往下強制實行。第九個五年計劃要求建造2.4億m2的住宅，并且要按照接近18%的速度遞增。這種一定要達到某一數字的做法不夠靈活，肯定是不利于房地產業的正常發展。其次，對于房地產企業的融資方式，也沒有想出好的辦法，而是讓銀行扛起了融資的任務。一方面，國家很支持房地產企業通過銀行融資。為了配合住房商品化改革，從1998年開始，中國人民銀行出臺了很多信貸的政策，這些政策都有效地幫助房地產業發展得更加平順。但是另外一方面，國家對其他的融資方式進行嚴格的控制，目的是防止較大的金融風險。很明顯的是，這種對房地產業的管理模式有很濃的計劃經濟色彩，這是一種國家的宏觀調控政策，本來是想在金融的方面促進房地產業的發展，同時還能實現住房改革的目標，然而在實際中，卻沒有重視市場的作用。政府主要控制著金融的資源，政府也扮演著主導者的角色，所以房地產企業并不能真正利用好市場的資源，做到面向市場，銀行給房地產企業提供資金，有時候也是行政劃撥，市場起不到自動調節的作用。很長時間以來，房地產企業就是在這樣的情景下發展的。在這種類似于計劃經濟的模式下，房地產企業的發展模式和銀行單一的融資方式便存在較大的問題。首先，銀行把大量的資金給了房地產企業，可以得到高額的利潤，但也要承擔著可能存在的巨大風險。只要風險爆發了，不僅會導致金融危機，嚴重的會導致國家經濟的危機。其次，銀行不斷支持房地產企業，讓房地產企業產生惰性，覺得如果沒有銀行借貸款就會很難發展下去。

3.2 現實因素的影響

1)融資方式多樣化有政策的阻礙。我們國家房地產融資的方式單一，主要依賴銀行，有一個重要的原因，就是國家的政策對更多的融資方式存在限制。計劃經濟思維會直接影響當代國家房地產融資的模式，而融資的政策是造成這樣狀況的根本原因。比如說，20世紀90年代，我們國家出現了房地產熱，在那之后，國家就提出不鼓勵房地產企業上市。這個政策提到：一個企業，如果其房地產的收入超過總收入的1/5，就不能上市。大量的房地產企業在那段時間因為不能上市被限制發展甚至扼殺。中國證監會在一次通知中，有一項規定：從2004年開始，除了國有企業、有限責任公司整體變更，或者國務院批準的情況外，股份公司要在3年之后才能上市，還要求發行人管理的內容，3年以內沒有重大的變化，公司實際上的控制人也沒有變更。實際上很多房地產公司都沒有辦法實現這樣的要求，證監會這樣的做法，讓房地產公司融資變得困難。再如信托融資，中國人民銀行規定，每一個信托計劃最多只能賣200份，這有時會讓有意向選擇信托融資的房地產公司頗為尷尬，因為融集到的資金數額甚至不能夠滿足他們最基本的需求。

2)與融資相關的法律和法制不全面。與市場的發展情況相比，我國法制狀況相對來說比較落后。現在在房地產抵押貸款市場里，主要還是使用《擔保法》，該法律中具體的抵押貸款的細節不是很詳細，不能做到與時俱進，這樣就造成銀行的資金流動缺乏效率，也增加了其不安全性。另外我們國家的《投資基金法》在實行上效果不夠顯著，想要用法律條文的方式組織和管理房地產基金的使用本身就較為困難，加上相關的法律條文不夠完善，導致房地產基金在部分空間里無法可依。我們來看看美國，為了有一個比較完整的房地產金融的市場，先后出臺了不少的法律，同等信用機會法、不動產清算程序法這些都只是一部分。我們國家現在的市場里，就是缺少了這樣配套的法律，使得房地產金融市場中借款的雙方，沒有辦法用正確的方式維護自己的權益，法制市場想要建立就變得緩慢，市場經濟想要自我完善也變得很困難。

3)銀行風險意識較差。從微觀上來看，商業銀行和其他相關的金融機構的操作時機并不成熟，也不是很規范。國有的商業銀行管理者并不明確，承擔風險的人其實也是不存在的，經營的理念不成熟，防范風險的意識也不夠，這樣就讓房地產更加的依賴銀行，通過銀行獲得資金。對待不同企業的房地產借貸，有些機構為了追求利潤太過焦急，把借貸的標準降低了。房價在漲，掩蓋了房地產市場的風險，而市場的前景看起來也不錯，因此商業銀行很重視房地產信貸這個重要的資金來源，并且大力發展，每一家銀行都在搶市場的份額，為了利益，一些銀行的分支機構會降低借貸的門檻，或者在審查的標準這一塊有所降低，比如給一些證件不全的企業也發放貸款。有些甚至換了一種方式，在一些房地產開發的項目中，用流動資金進行放貸，以減少周期時間。又如貸款在發放的過程里，一些商業銀行很是信任政府擔保的項目，認為這種項目很可靠，而忽視了這些項目可能存在的巨大風險。再比如，現在很多的房地產信托的機構，其實是按照銀行的方式來做的，換句話也可以說是另一種銀行，而這些信托公司在很多方面還不如商業銀行，比如對資金的監管等方面。這樣房地產企業對這些信托機構也不夠信任，他們更愿意從銀行獲取資金。同時銀行也不會花精力去進行金融的創新，這樣就讓雙方關系更加緊密了。如此一來，房地產融資的方式變得單一了，而且也因為這樣產生了巨大的隱患。

4 我國房地產融資方式的探索

國內除了銀行信貸與抵押借款，目前企業也正在探索一些其他方式，比如信托融資、股權發售集資、提前租賃土地融資等，也有少量的相關債券和基金產業誕生，但是這些方式都存在方方面面的限制，不能成為企業融資時穩定開發的渠道，但是隨著經濟全球化的不斷深入，這些渠道在不久的將來很有可能在適應國內金融市場的情況下大行其用。

5 結語

從科學的角度看待我國當前的融資方式，與生產力發展存在不適應的問題顯而易見。在市場經濟體制的今天，企業應該多沉浸在市場里自由成長，融資行為也應該從不同角度、不同層次、不同期限的環境里發展，而不是千篇一律，按圖索驥。更加重要的是大量的銀行貸款使銀行承受著更大的金融風險。所以改革的方向應當是在原有的銀行信貸方式的基礎上，配套出一系列適合各類大小規模、工期長短、風格多變的房地產商的外圍融資方式。

[1] 高 萌.我國房地產企業融資結構與優化研究[D].北京：首都經濟貿易大學，2012.

[2] 張 梅.我國房地產融資模式分析[J].襄樊職業技術學院學報，2007(6)：27-30.

[3] 張增艷.讓金融鏈不再脆弱[J].城市開發，2012(5)：70-71.

[4] 郁鴻元.探索我國未來房地產市場發展趨勢[J].上海房地，2014(3)：17-20.

Analysis on the current situation and reason of real estate financing in China★

Shen Fang

(JinkenCollegeofTechnology,Nanjing211156,China)

Combining with the development of real-estate financing in China,the paper analyzes the reasons for the problems in the real-estate financing market,sums up the conservative financing patterns,and points out some new financing channels will be feasible for the financial market in China along with the deepening economic globalization.

real-estate,financing market,market-oriented economy,financial institute

1009-6825(2016)29-0223-02

2016-08-02★：江蘇高校品牌建設工程一期項目立項專業項目資助(項目編號:PPZY2015C233)；金肯職業技術學院2014網絡課程建設項目(項目編號：2014WLKC01)

沈 芳(1982- )，女，講師

F293.3

A