談房地產開發項目的成本控制

劉 嘉 璐

(大連理工大學城市學院，遼寧 大連 116600)

?

·房地產開發·

談房地產開發項目的成本控制

劉 嘉 璐

(大連理工大學城市學院，遼寧 大連 116600)

從規劃設計、報批擬建、招投標、施工、竣工五個階段入手，分析了影響房地產開發項目成本控制的因素，并提出了一些控制房地產企業成本的措施，有利于提升房地產企業的利潤空間。

房地產，成本控制，工程造價

目前，國際經濟復蘇乏力，國內經濟下行壓力加大，加之國內人工、土地、原材料成本上升，房地產企業庫存積壓嚴重，資金回籠乏力，不少房地產企業面臨著資金鏈斷裂乃至倒閉的危險。因此，節約成本成為房企渡過難關的關鍵之一。從企業生存發展的角度，降低企業成本就是提升利潤空間。本文從五個階段分別闡述成本控制的策略。

1 規劃、設計階段的成本控制

規劃、設計階段對房地產企業的工程成本影響最大，超過75%以上的工程成本是在此階段確定的。建筑規劃決定建筑風格，布局，造型，立面特征，容積率，綠地率，配套用房(幼兒園、社區醫院、居民委、警務室等)的數量等；工程設計決定了結構類型、選材和工藝的復雜程度。這一階段將直接影響房地產企業的開發成本，直接決定人、財、物的投入量，具有一錘定音的功效。科學合理的設計，在保證結構安全、可靠的前提下可降低工程造價10%左右。現今工程設計中不少設計人員只關注安全性，經濟意識淡薄，堅持“保守設計，安全第一”的原則，而對經濟上的合理性考慮得較少，無視成本控制。因此，設計階段對項目投資的影響是極其重要的。應從以下幾方面做好成本控制工作。

1.1 推行設計招標制度，優選設計方案

推行設計方案招標的制度，在選擇設計方案時，不只看重建筑造型的優美，將經濟指標也應作為重要的參考依據。同時，盡量將主體工程及景觀配套工程放在一起進行招標，以便設計單位將項目整體布局、建筑造型與景觀環境相協調，減少設計費用。由于主體與景觀配套由一家單位施工，既減少了工作面交接的麻煩，又能兼顧主體與景觀工作的前后銜接和成品保護，節約施工費用。

1.2 實施限額設計，有效控制工程造價

積極推行限額設計，將投資預算作為紅線指標，各專業設計人員在滿足安全性和使用功能前提下不得突破。用投資估算控制設計概算，用設計概算控制施工圖預算。嚴格控制設計變更，以保證工程造價在投資限額內。

設計圖紙不詳細或缺項，是增加工程造價的不確定因素。頻繁設計變更，對成本控制極為不利。同時因更改設計內容導致現場返工或因設計變更未到引起施工等待，都將增加施工單位經濟簽證。在工程結算時很難界定變更與變更基礎上的變更的施工界限，增加了成本控制的難度。此外，還要做好圖紙會審工作。將圖紙中的問題消滅在施工之前，力爭在施工過程中不變動或少變動。

1.3 采用合同措施，有效控制造價

合同是合作雙方各自承擔權利、義務的依據，也是控制工程造價的重要手段。首先對合同類型(總價合同、單價合同、成本加酬金合同)進行明確。其次，工程量清單和費用單價作為合同附件加以明確。第三，將專項計價規則也作為合同附件，對清單主要項目計價規則進行約定。由此，避免歧義，約定規則，防范合同風險。

2 報批、報建階段的成本控制

從繳納土地出讓金開始，房地產開發企業辦理報批、報建、規劃審批、用地許可、規劃許可到施工許可以及銷售許可證的辦理，要向政府繳納稅費數十種。繳納的稅費以及各專業配套工程設計、施工費用，是房地產開發成本中數額較大的一塊費用，一般占總投資額的10%～15%。為此，房地產開發企業要通過各種途徑，充分利用政府的稅收優惠或減免政策，少繳或緩繳部分費用，以降低開發成本或緩解資金壓力。

3 招、投標階段的成本控制

3.1 招標階段的成本控制

招投標階段是實現投資意圖的關鍵環節，選擇承包商，確定合同價格，均在此階段得以實現，對項目投資成本影響極大。為此筆者認為，應注意以下幾點：

1)選擇合適的承包商是關鍵。承包商的經濟實力、管理水平、技術水平、合作意識是選擇承包商的重要依據。招標前，應嚴格審查施工單位資質、經濟實力和企業信譽，考察過往工程業績，杜絕掛靠、轉包、肢解分包等不合規現象，在保證工程質量的前提下，盡可能減少中間環節，將工程造價降至最低。

2)招標文件應詳盡規定關于造價調整、超支措施的條款。造價管理人員應對影響工程造價的各種因素進行預測、分析和調整，用詳盡的條款規定費用與預算偏離時的處罰或獎勵措施，讓合作單位心知肚明，以書面的形式落實在招標文件及中標后的合同中，避免責任不清和推諉扯皮現象。

3)合理低價原則。控制成本不意味著無原則的壓價。所謂合理低價，是指在保證質量、工期和合理利潤的前提下的較低價格，不是最低價格。投標時，一些實力較弱的小公司為了能攬到工程，報價往往低于實力較強的公司。然而，如果只關注低價中標，就會造成小企業中標，施工質量、工期、安全和文明施工均難達到要求。如果以低于成本價競標，可能的后果就是偷工減料，帶來更大的質量和安全隱患。

3.2 做好合同的簽訂工作

對涉及工程造價的條款，如工期、合同總價、工程款支付方式、工程量清單、結算依據(哪年定額)、違約處理以及索賠等，都應在合同中詳細約定。同時，對可能引起索賠的各方面因素進行預判，避免過多索賠事件的發生。此外，應采取工程保險、工程擔保等風險防范措施，使風險得到適當轉移。

4 施工階段的成本控制

施工階段是招投標工作的延伸，是設計文件、施工合同的落實階段。該階段成本控制的主要工作為以下幾點。

4.1 嚴格執行設計文件，按流程操作

施工階段控制造價的核心工作就是嚴格執行設計文件，嚴格按照國家規范和工藝流程操作和施工，杜絕質量隱患，減少返工及浪費。

4.2 嚴格控制圖紙外變更，嚴格經濟簽證

實施變更審批制度，少變更或不變更。對于根據現場情況非做不可的工作，要對費用進行評估，以對總投資影響最小的方案為最優方案。同時，嚴格簽證制度。工作發生要及時簽證(3 d以內)，簽證要實事求是。另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務的及時提出反索賠，使成本得到有效控制。

4.3 完善工程款審批流程，控制進度款支付

建立健全的投資控制系統，加強監理單位對工程清款的控制，在質量合格的基礎上，做好工程量的審核工作。讓監理單位先把關，房地產開發企業再進行審核，以控制工程量和避免工程款超付。由于監理單位擁有了簽字權，利于日后的監督管理工作。

4.4 從技術措施上控制工程造價

在對主要施工技術方案做好論證的基礎上，嘗試采用新材料、新工藝，依靠技術方案降低工程造價。如配套管網施工，各專業共用一個溝槽大開挖比分別挖填溝槽節省很多土方回填及二次挖土量，房地產企業應做好各專業管網主管單位的溝通協調工作，盡可能將不同專業管線路徑進行優化和歸集，共用同一溝槽，統一開挖，統一回填。

5 竣工階段的成本控制

根據工程合同、竣工圖紙、竣工資料，認真審核工程結算款。以施工合同、設計圖紙及變更以及甲方的聯系函為依據，對送審的竣工決算資料進行核實，審核經濟簽證費用，并對部分簽證或變更進行現場核驗，使審核后的結算真正體現出工程實際造價。

6 結語

工期控制、質量控制和投資控制是互為關聯的有機整體。房地產企業要抓好投資控制，不單單是對項目的質量和進度進行控制。同時，也要建立項目全生命周期成本控制制度，提高全員成本控制意識。整個房地產行業要積極探索新的融資方式，如采取與保險、證券等金融企業聯姻，增強自身經濟實力，降低財務成本。探索互聯網金融，嘗試“眾籌”等新的營銷方式，用“互聯網+金融+房地產”跨界組合的方式降低資金成本，促進銷售，快速回籠資金。

Discussion on cost control of real estate development project

Liu Jialu

(City College, Dalian University of Technology, Dalian 116600, China)

From the planning and design, approval for planned construction, bidding, construction, completion five stages, this paper analyzed the factors influence of real estate development engineering cost control, and put forward some measures to control real estate enterprise cost, to improve the real estate enterprise’s profit space.

real estate, cost control, engineering cost

1009-6825(2016)12-0216-02

2016-02-18

劉嘉璐(1978- )，男，碩士，工程師

F293.3

A