PPP模式在尤溪縣保障性安居工程建設中的應用研究

（尤溪縣住房保障中心，福建 尤溪 365100）

一、引言

近年來，隨著經濟快速發展，城鎮人口增加和城區房價攀升，尤溪縣中低收入群體的住房問題日益突出。為滿足廣大居民的住房需求，尤溪縣政府將保障性安居工程建設作為工作的重點之一，極力改善中低收入家庭的住房環境和條件。但因保障性住房偏向公益性質，資金籌措和供給問題凸顯，單一的政府部門主體投資管理模式很難滿足現階段保障房建設的要求，迫切需要拓寬新渠道。本文結合尤溪縣結合保障性安居工程建設中存在的問題，提出將PPP（Public-Private-Partnership，政府和社會資本合作）模式[1]引入保障性住房建設中，探索利用新模式完善保障性住房體系。

二、尤溪縣保障性安居工程建設進展的現狀

1.尤溪縣保障性安居工程建設情況

尤溪縣從2007年開始實施保障性安居工程建設，分四期建設經濟適用住房1318套，實施六期廉租住房718套，建設公共租賃住房935套（含城南園在建的513套）、限價商品住房1160套，實施棚戶區改造1908套，總計完成保障性安居工程6039套，總投資累計達15.3億元。城鎮保障性安居工程的建設和實施極大解決城區大部分中、低收入住房困難家庭的住房問題。

2.尤溪縣保障性安居工程建設過程中存在的問題

尤溪縣保障性安居工程建設在取得一定實效的同時，其他方面仍然存在不少問題：一是存量商品房數量較大、去化周期長。二是商品住房銷售價格始終保持較高價位。從已獲審批預售的商品住房銷售價位來看，目前商品住房銷售價格均保持在6000—10000元/平方米之間；三是保障性住房供需失衡。按照縣政府新近出臺的《尤溪縣公共租賃住房管理暫行規定》資格審查要求，目前還有110個以上家庭處于保障性住房輪候狀態；四是棚戶區改造安置方式有限。目前實施的城市棚戶區改造項目主要為水南片區城市棚戶區和郊區城中村改造，棚戶區改造基本上按照就近就地、產權調換、實物(貨幣)安置原則實施；城中村改造還在執行批地自建方式安置。五是項目資金投入缺乏。目前由經濟開發區承建的城西園297套公共租賃住房因缺乏資金問題尚未配租。

三、PPP模式在保障性安居工程中的應用設想

PPP模式引入保障性安居工程中，能夠在一定程度上解決建設過程中出現的難題，為加快保障性住房的建設提供一條可行有效的途徑[2]。

1.緩解政府對保障性安居工程的投資壓力

通過PPP模式，突出以社會資本作為建設和運營主體，政府僅在土地或政策方面加以支持，大大減少了建設資金和后期運營管理維護等方面的投入，可騰出更多的資金投入到其他惠民工程中。

2.提高公共租賃住房管理和服務水平

運用PPP模式建設的公共租賃住房居住小區或配置建設在居住小區中，將會有完善的社區、物業、安保等服務和管理要求。

3.保證有穩定的承租對象，經濟和社會效益顯著

運用PPP模式建設的公共租賃住房其責任主體為項目公司，但其租金實行動態調整仍需嚴格按程序審批，有別于市場租賃價格頻繁調整，更能吸引承租對象長期租賃。

四、尤溪縣保障性安居工程中PPP模式的應用

運用PPP模式積極推進公共租賃住房投資建設和運營，加強政策和制度創新，對于提高保障性住房資源配置效率和保障服務水平，促進房地產市場平穩健康發展具有重要意義[3]。結合尤溪縣實際情況，可從幾個方面加以試行。

1.企業全資建設，政府統一管理

尤溪縣擁有良好的投資環境，擁有城西園、埔頭園、城南園等省級經濟開發區。政府可在新出讓地塊中配套建設部分公共租賃住房，由開發區中資金雄厚的企業全額出資開發，按照法律規定的要求建設部分公共租賃住房，建成后經過協商由政府(或項目公司)統一管理，政府在土地出讓、使用和稅費中給予相應補償或政策優惠。這樣政府所需投入資金少，企業的建設成本低，還可幫助企業里中低收入外來務工人員通過保障性住房解決的居住問題，提高工作效率和積極性。

2.政府與企業合資，共建住房小區

政府與企業簽訂特許協議，在新出讓地塊中與企業共同投資規劃建設一個或數個公共租賃住房小區，按《尤溪縣公共租賃住房管理暫行規定》要求保證單套建筑面積控制在65平方米以內、確保二臥室等條件。建成后由政府在數年內分期回購并給予企業適當補貼，或者授予企業在一定時期內對小區周邊設施的經營權、開發權等，特許經營期滿后小區歸屬政府。

3.企業運營已建住房，縮短去化周期

政府將已建成存量較大的保障性住房交由企業在一定期限內進行運營和管理，期滿后私營企業將項目交還政府。企業向政府支付期限內的預期收益，通過運營獲得穩定收益，回收投資或利潤；政府從中獲得的資金用于建設新的保障性住房項目，緩解融資壓力。對于目前尤溪縣商品房存量大、去化周期長等問題，不失為一條有效的解決途徑。

4.合理收購商品房，用于棚戶區改造

政府考慮從市場上積壓的高價住房中選取符合保障性住房標準的房源，以合適價位或低于消費者購買能力的協商價格購買，作為保障性住房的部分用于出售或租賃，重點面向依靠自身資金投入到棚戶區改造而能力有限的棚戶區居民，力求棚戶區改造方式多樣化。政府在一定期限內給予開發商在稅收、土地使用權、經營權等方面以政策優惠或在經濟上進行補償。

五、尤溪縣保障性安居工程中運用PPP模式的建議

針對PPP模式在尤溪縣保障性住房投資建設、配租和運營中的應用可能出現的問題提出幾個建議：一是在建設保障性安居工程中政府不僅是參與者和合作方，更是管理者和監督員，需適時適當地行使監督管理職能，確保安居工程有效推進和建設。二是政府需加大組織協調，給予政策和財稅方面的最大優惠，確保社會資本投資有可靠的回報；三是對承租對象的資格審查要給予適當放寬，在確保中低收入家庭有住房保障前提下，擁有穩定的承租對象；四是做好投資風險防范工作。在運營中確實得不到正常回報或無法保證有穩定和足夠數量承租對象的前提下，允許經過評估和依法補辦相應的手續，將公共租賃住房轉成商品住房對外銷售。

近年來尤溪縣保障性安居工程建設投資均能按照省、市下達任務保質保量如期完成，總體運營狀況良好。但在保障性住房的資金投入、承建、配租、運營和管理仍存在著諸多問題，因此尤溪縣今后將進一步探索和完善保障性安居工程建設投資和運營管理模式，積極推進PPP模式更好更快的運用到保障性安居工程建設和運營中。