平地而起的違法建筑
—— 內蒙古自治區賽罕區900多戶居民受開發商蒙蔽購買“愛巢8090”無證房產

本刊記者/郭濤/

平地而起的違法建筑
—— 內蒙古自治區賽罕區900多戶居民受開發商蒙蔽購買“愛巢8090”無證房產

本刊記者/郭濤/

日前，《人民法治》接到內蒙古自治區賽罕區“愛巢8090”業主代表的舉報，因呼和浩特市蒙海和房地產開發有限公司（下稱“蒙海和公司”）在未取得建筑工程“五證”的情況下，開發建設并銷售房產，受其蒙蔽，900多戶業主購買了違法建筑。他們認為蒙海和公司董事長張文斌涉嫌合同詐騙犯罪，要求公安機關立案偵查，在追究他刑事責任的同時，退還購房款，但公安機關不予立案。

華城公司：蒙海和強占開發土地

記者在賽罕區調查了解到，蒙海和公司建筑用地原為內蒙古華城地產有限公司（下稱“華城公司”）開發的土地。

前期參與土地清征的華城公司法定代表人徐芹利向記者反映，蒙海和公司張文斌私刻華城公司公章，偽造他的簽名，利用欺騙手段，持一份終止的股權轉讓協議和偽造的企業法人授權委托書進行詐騙，強行占有了華城公司正在開發的土地，在沒有“五證”的情況下，強行施工，非法預售樓盤，使900多戶居民受騙上當，購買了違法建筑。

據徐芹利介紹，2008年6月，華城公司依法取得了約120畝土地的開發權，并根據當地政府要求開始運作“銀杏嘉苑”項目，在呼和浩特市煉油廠生活區以西、102省道以北、世紀十七路以南的區域，征收東黑河村以及西喇嘛營村的集體土地建造18萬平方米的商住樓，華城公司向賽罕區人民政府遞交了《關于開發建設“銀杏嘉苑”小區用地申請》的報告。同年8月，賽罕區人民政府向呼和浩特市人民政府遞交了《呼市賽罕區政府關于巧報鎮東黑河村銀杏嘉苑項目建設事宜的請示》報告。2009年8月，華城公司與東黑河村委會簽訂了征用土地補償費用協議。同年11月，呼和浩特規劃局審查通過了華城公司銀杏嘉苑項目的規劃。此外，華城公司還取得了《征收土地協議書》《關于辦理規劃設計條件函》《規劃條件初審意見》等系列文件，并按照協議支付了一系列費用和補償款項。

2010年2月4日，蒙海和公司尋求合作，徐芹利與張文斌草簽了一份華城公司股權轉讓協議。協議規定：徐芹利將華城公司的全部股權作價2797萬元轉讓給張文斌、黃力立；協議簽訂后，張方即向徐方支付定金200萬元，徐芹利在收到款項后將華城公司法定代表人變更為張文斌。協議規定，2010年5月30日前，張方向徐方支付股權轉讓金全款后，雙方共同辦理股權轉讓手續，工商登記變更后，徐方將公司證件、印章以及銀杏嘉苑項目的文件、資料、土地出讓合同等交付張方，張方支付徐方其余款項；2010年5月30日前，張方如果不能按期支付股權轉讓金，本協議終止履行，張方無條件將法定代表人變回徐方，協議規定7月30前，徐方將200萬元定金退回張方。

2010年5月，張文斌向徐芹利支付定金160萬元（包含張文斌2009年借徐芹利的50萬元），由于張文斌未能如約足額支付定金，徐芹利拒絕變更華城公司的法定代表人，之后張文斌也未向徐芹利支付任何股權轉讓款，并且華城公司始終也沒有在草擬協議上加蓋印章。至此，這起股權轉讓結束。同年8月份，華城公司向東黑河村村民支付了青苗補償等費用后，徐芹利在該地塊上砌起了圍墻，建造了辦公室，繼續等待自治區政府對銀杏嘉苑項目的土地審批。

徐芹利向記者介紹，2010年10月，張文斌拿著那份沒有履行的草擬協議和偽造的華城公司的授權委托書，將華城公司該項目取得的部分手續變更到蒙海和公司名下。同年10月20日，東黑河村委會和巧報鎮人民政府以“華城公司無力再進行建設”為由，將華城公司與東黑河村簽訂的征地協議、合同、手續及相關協議變更為蒙海和公司。2010年11月1日，賽罕區政府向呼市土地收儲中心發函，要求由蒙海和公司代替華城公司簽訂“三方協議”，遭到呼市土地收儲中心的拒絕。

“法人授權委托書是他們利用私刻的華城公司公章和仿照我的簽名偽造的。”徐芹利說，華城公司請內蒙古慧眼司法檢驗所進行了文書檢驗，確認簽名不是同一人所寫。

徐芹利將鑒定報告和相關材料送到村、鎮、區、市政府及主管部門，主張權益，然而無人理睬。

2011年2月，在華城公司的努力下，呼市發改委下發《關于同意內蒙古華城公司在賽罕區開展商品房建設項目前期工作的批復》，同意華城公司在該地塊開展商品房建設項目的前期工作。

據徐芹利說，2012年6月27日，張文斌帶著一干人來到現場，要強行接手華城公司的開發土地，雙方發生爭執，報警后巧報鎮派出所作出先弄清土地歸屬情況再予以處置的決定。2012年6月28日，張文斌置派出所處理決定于不顧，糾集社會閑散人員推倒了華城公司的圍墻及辦公室，將華城公司人員打離現場，強行施工售樓。華城公司的“銀杏嘉苑”自此變成了蒙海和公司的“愛巢8090”。

業主：勝訴追不回房款

從2012年至2015年期間，蒙海和公司先后在呼和浩特市賽罕區東黑河村銷售部與900多戶業主簽訂了“‘愛巢8090’項目內部認購協議”，蒙海和公司多次向購房者承諾該房屋是符合法律規定的商品房，手續齊全，同時在當地媒體和對外宣傳海報中明確描述“正規商品房，且擁有70年的土地使用權”，在這種情況下，900多戶業主簽訂了購房合同，按照合同約定履行了付款義務。

然而，到了合同約定的交房日期，900多戶業主才獲悉開發商并未取得“五證”，他們按“大產權房”購買的房子是違法建筑，紛紛向當地法院起訴。

賽罕區人民法院于2015年10月19日作出的判決書（〔2015〕賽民初字第02609號）載明：“愛巢8090”項目為呼和浩特市蒙海和房地產開發有限公司開發建設，南昌一建呼和分公司為該項目的承建方，蒙海和公司未就該“愛巢8090”項目取得建設用地許可證、商品房預售許可證等五證。本院認為，原告與被告簽訂的內部認購協議，形式上雖為認購，但雙方詳細約定了房屋坐落、面積、價款、違約責任、付款方式和交付時間，已具備合同的主要條款，應當適用商品房買賣合同的相關法律規定。因蒙海和公司沒有就“愛巢8090”項目取得商品房預售許可證，該認購協議是無效合同。因此，蒙海和公司所收取的購房款應返還被告。基于原告并無過錯，被告應當向原告賠償利息損失。

雖有勝訴判決，但業主們均沒有拿回購房款。東黑河村支部書記李新年在接受記者采訪時說：“張文斌已經消失三年多了，業主都找不到他”，“因為沒有‘五證’，人家都要退房，他又沒錢退，就找不到人了。”業主們到呼和浩特市人民政府信訪局反映情況，到內蒙古自治區人民政府前靜坐、游行，多次組團去北京上訪，均沒有得到明確答復。

記者就此事咨詢相關專家，專家認為盡管蒙海和公司與業主簽有內部認購協議，但編造了虛假理由，向不特定人群兜售違法建筑，且拒不歸還購房者購房款，并且數額特別巨大，已構成合同詐騙罪，購房者可請求公安機關立案進行查處。2015年數百名購房者與徐芹利到賽罕區公安分局要求公安機關立案偵查，公安分局做了筆錄，至今未有任何回復。

專家建議：公安應立案，政府盤活“爛尾”

房地產商在預售商品房時應具備國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建筑工程用地規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證，簡稱“五證”。此“五證”分別由國土資源部門、城市規劃行政主管部門、建設行政主管部門、房管部門依法核發，各部門均有監管執法之責。

業主蒿玉鳳對記者說：“這個項目因為沒有建筑許可證，城建部門多次下達違建停工通知，但蒙海和公司一直強行建設，如果住建局的工程監管部門能限令拆除，發布通告，我們還會買嗎？”

其他業主向記者反映，蒙海和公司沒有取得建設規劃許可證，沒有辦理國有土地使用證，規劃行政主管部門、國土監察部門沒有采取任何行動；蒙海和公司也沒有取得商品房預售許可證，房管部門沒有對它采取任何處罰。

“‘愛巢8090’項目沒有‘五證’，卻能平地而起，賽罕區相關部門如果能切實履行監管之責，就不會有這個‘怪胎’了。”業主劉明君說。

如今這片違法建筑將如何處置？是依法拆除，還是讓其物盡其用？“中國問題學”研究專家胡星斗教授分析后認為，在目前情況下，公安機關應對涉嫌犯罪的開發商依法立案，地方政府對相關職能部門責任人的懶政、不作為、瀆職行為依規處理，積極平息社會不穩定情緒，維護社會安定。對于違法建筑，依法拆除畢竟矯枉過正，浪費資源，政府應該引進新的開發商，將這批違法建筑在辦理合法手續后，或作保障房之用，或重新開發，盤活“爛尾”，這才是正確的選擇。

對于事件進展，本刊將持續關注。