萬科拿地瓶頸待解 盼“白衣騎士”攘外又安內

張詩雨

萬科回應本報稱“事先向華潤通報過有意與深圳地鐵合作“。實際上，萬科此次找來“白衣騎士”深圳地鐵，首先是為打退“野蠻人”寶能系，此外，其若能提供優質地段讓萬科開發，對萬科今后的發展也將大有幫助。

持續近9個月的“萬寶之爭”又起高潮，萬科找到“白衣騎士”——深圳地鐵對抗“野蠻人”寶能系。出人意料的是，在這一過程中，寶能系并沒有對萬科發難，萬科老合作伙伴華潤董事長博育寧卻公然“嗆聲”，指責萬科此次與深圳地鐵重組未事先通知華潤。

萬科此番與深鐵的重組是否存在程序上的瑕疵？與此前幾近“劍拔弩張”的寶能系關系是否有所緩和？與深圳地鐵的重組還存在哪些不確定性，何時會有定論？作為國內房企標桿的萬科在2015年也出現了毛利率下滑、優質地塊獲取困難的問題，與深圳地鐵的重組能否緩解這一狀況，使萬科今后發展得以“借其力”？記者就相關問題向萬科發送采訪提綱，得到部分回應。

“野蠻人”未生事 華潤反嗆聲

萬科找來深圳地鐵合作，借此敲打“野蠻人”寶能，寶能應該不會輕易就范——這是外界普遍的猜測。但令人們頗感意外的是：自從萬科宣布考慮引進深圳地鐵作為合作伙伴后，寶能至今未“生事兒”，不光低調在股東會上對繼續停牌投了贊成票，也未對外界發表過任何不利于萬科的言論。

相反，自2000年就成為萬科股東、迄今仍為萬科第二大股東的華潤卻公開指責萬科，稱其未就重組一事事先通告。3月17日，股東會后，博育寧主動向媒體“爆料”萬科，“在11日的董事會議上談了21個題目，只字未提這個事（指萬科與深鐵的重組），第二天就簽訂了一個又是股權對價，又是交易資產的規模，又是支付方式的備忘錄，這合適么？”

對此，萬科方面對本報回應，關于此番重組，萬科事前向華潤“打過招呼”。其向《投資者報》透露：“春節前，公司管理團隊拜會華潤董事時，曾經明確提到公司有意和深圳市地鐵集團進行戰略合作，并提到了存在向地鐵集團增發股票的可能性。”

而在3月11日董事會上，萬科又是否提及與深圳地鐵的重組？萬科向本報回應道：“簽署無法律約束力的備忘錄，并不是必須經過董事會、股東大會審議的事項。因此，公司簽署合作備忘錄，無需事先通過董事會審議，符合公司治理的相關規定。”

此外，萬科方面還告訴本報：“3月12日下午，媒體對此次合作已經產生了諸多猜測性報道。為了避免有關報道對投資者產生誤導，公司于3月13日下午就備忘錄主要內容進行了披露。在傳聞出來后，公司即與各位董事進行了溝通或發送了信息，其中也包括華潤方面的三位董事。”

而在披露了備忘錄后，萬科與深圳地鐵的重組還有很長的路要走。萬科方面告訴本報：“此份備忘錄僅為對擬議交易的初步意向，除費用、保密、終止、法律適用與爭議解決等一般性條款外，其他條款目前和將來均不對地鐵集團及公司產生法律約束力。備忘錄并未約定具體注入項目，也沒有約定在重組中對應的股權比例和股權價格，未來交易如需進行，還需要經過公司董事會和股東大會的審議。”

同時，萬科也為自己留了“后手”，其在公告中強調“除上述潛在交易對手外，公司與其他潛在交易對手尚在就擬議交易方式進行談判。”

白衣騎士利于萬科拿地？

雖然重組還未板上釘釘，但深圳地鐵的出現已經是“先聲奪人”。那么，與深圳地鐵的重組會為萬科帶來哪些好處？萬科與深圳地鐵的合作形式簡單說就是：萬科通過增發股票，以股權來換深圳地鐵的土地資產。與深圳地鐵簽署的合作備忘錄中公布這一重組計劃“交易對價介于人民幣400億～600億元之間，目標公司在雙方簽署正式的交易文件時，地鐵集團將注入部分優質地鐵上蓋物業項目的資產。”

萬科副總裁譚華杰曾公開表示：“不僅是萬科，目前所有開發商在拿地的時候都遇到了短期的瓶頸，從這個角度看，軌道交通是未來公司一定要牢牢抓住的主題。”

過去一年來拿地遇到短期瓶頸的萬科遭遇了毛利率下滑。萬科2015年年報顯示：其毛利率同比下滑0.79個百分點。譚華杰曾就此公開表示：“地價占房價的比例越來越高，一定會擠占毛利空間，所以毛利率持續下降不是一個意外的情況，是地價上升的一個必然表現結果。”

此外，譚華杰曾公開透露萬科在2015年買到的土地中36%位于一線城市。顯然，一線城市項目未來仍是萬科收入來源的大頭。不過，一向重視成本控制的萬科在2015年年報中透露，北京、上海所建項目大部分位于郊區。

為何萬科將業務重心放在一線城市，但購買到的大部分土地卻不是核心區域的優質地段。對此，譚華杰曾表示：“現在土地市場的地王現象還在進一步蔓延，2016年土地市場依然是我們目前面臨的最大的一個經營的困難。在市場相對比較好的一二線城市地價會越來越貴，買地會越來越艱難。”

北京某上市房企內部人士對記者表示：“北京2015年土地市場拿到優質地段的80%以上都是大型國企，且大多是以聯合拿地的方式獲取到的土地。所以，即使是像萬科這樣的龍頭房企，可能今后在一線城市拿下優質地段面臨的也競爭越來越激烈。目前還沒法獲知深圳地鐵手中資源的優質程度，倘若深圳地鐵有很多優質資源提供給萬科，將有利于萬科今后的整體發展。”