在建工程土地變性后預(yù)售許可辦理問(wèn)題探討——以深圳某商務(wù)公寓為例

文/陳江 深圳市大鏟灣港口投資發(fā)展有限公司 廣東深圳 518102

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在建工程土地變性后預(yù)售許可辦理問(wèn)題探討——以深圳某商務(wù)公寓為例

文/陳江 深圳市大鏟灣港口投資發(fā)展有限公司 廣東深圳 518102

【摘要】以深圳某商務(wù)公寓為例，闡述在建工程在“四證”齊全的條件下，通過(guò)土地作價(jià)出資從不可銷售的自用宿舍轉(zhuǎn)變?yōu)榭射N售的商務(wù)公寓后預(yù)售許可辦理過(guò)程，探討非常規(guī)情況下預(yù)售許可辦理可能存在的問(wèn)題，提出應(yīng)對(duì)策略、技術(shù)方案及節(jié)點(diǎn)管控思路。

【關(guān)鍵詞】預(yù)售許可；商務(wù)公寓；土地變性

1、引言

深圳市某商務(wù)公寓原為D港區(qū)的配套宿舍，用地面積約4萬(wàn)m2，總建筑面積約11.4 萬(wàn)m2，容積率為2.03，共5棟。于2011年底開(kāi)工建設(shè)，已完成報(bào)建手續(xù)，并取得“四證”即建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、國(guó)有土地使用證，屬于在建工程。2013年初，由于政府投融資工作的需要，市政府辦公會(huì)議決議，該項(xiàng)目通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資，宗地的用地性質(zhì)由原單身宿舍用地（R3）調(diào)整為商業(yè)用地（C1），土地產(chǎn)權(quán)從D公司收回后作價(jià)出資給T集團(tuán)。項(xiàng)目已經(jīng)由D公司與設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等簽訂了合同，尚未辦理施工圖測(cè)繪，據(jù)初步測(cè)繪結(jié)果，查丈面積超出法定面積甚多，此外，需要開(kāi)展從土地作價(jià)出資談判到預(yù)售許可辦理等系列程序。

將自用的在建工程變成可銷售的商業(yè)物業(yè)，這在深圳市近10年來(lái)尚未有過(guò)類似的案例。

2、技術(shù)瓶頸的分析及對(duì)策研究

2.1土地變性的規(guī)劃瓶頸

由于項(xiàng)目所在片區(qū)無(wú)法定圖則覆蓋，依據(jù)原深圳市規(guī)劃局2005年批準(zhǔn)的《深圳港D碼頭某區(qū)詳細(xì)藍(lán)圖》，用地規(guī)劃功能為單身宿舍用地R3，然而，目前深圳市法定圖則委員會(huì)暫無(wú)修編詳細(xì)藍(lán)圖的具體規(guī)定，故本案例擬出讓用地與現(xiàn)有最新的規(guī)劃功能不符。

通過(guò)協(xié)調(diào)市規(guī)劃國(guó)土委，針對(duì)項(xiàng)目地塊單獨(dú)委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行規(guī)劃研究，將規(guī)劃功能由R3調(diào)整為C1，以個(gè)案形式從市規(guī)劃國(guó)土委區(qū)管理局逐級(jí)上報(bào)審批，并將地塊規(guī)劃調(diào)整情況公示，解決規(guī)定與審批的矛盾問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)先期規(guī)劃轉(zhuǎn)型。

2.2新舊證照的更換瓶頸

項(xiàng)目原有完成的報(bào)建手續(xù)均有政府頒發(fā)的證照，因土地作價(jià)出資，涉及用地單位及建設(shè)單位、用地性質(zhì)、建筑性質(zhì)、工程名稱等變更，且T集團(tuán)接受了市政府的投融資任務(wù)，2014年內(nèi)必須將此商務(wù)公寓開(kāi)盤銷售，故修改舊證還是換發(fā)新證的思路選擇及辦文時(shí)間的突破，根本上影響著預(yù)售許可的辦理進(jìn)度。

根據(jù)辦證手續(xù)簡(jiǎn)化原則選用換發(fā)新證和修改舊證相結(jié)合的方式。簽訂土地作價(jià)出資合同合同后，對(duì)于建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證，因?qū)徟绦蛎鞔_、不涉及第三方，選用換發(fā)新證方式。對(duì)于施工許可證，因項(xiàng)目在建，施工單位和監(jiān)理單位仍應(yīng)延續(xù)原單位，為避免重新簽訂施工合同和監(jiān)理合同，減少汗牛充棟的合同數(shù)量和工作量，創(chuàng)新提出，請(qǐng)T集團(tuán)與D公司簽訂委托代建協(xié)議，再與施工單位和監(jiān)理單位簽訂三方協(xié)議，取得市住建局認(rèn)可后，修改原施工許可證。

為尋求辦文時(shí)間上的突破，提出兩個(gè)方案比選：

方案一：頂層設(shè)計(jì)，采用被動(dòng)壓縮時(shí)間方式。因每個(gè)辦文事項(xiàng)基本都有規(guī)定的辦文時(shí)限，為加快辦文進(jìn)度，可以通過(guò)T集團(tuán)的影響力提出“請(qǐng)求市政府支持，協(xié)調(diào)市規(guī)劃國(guó)土委、市住建局、市消防局、寶安房地產(chǎn)登記中心、市測(cè)繪大隊(duì)寶安中隊(duì)等政府部門特事特辦，將該項(xiàng)目與辦理預(yù)售許可證相關(guān)事項(xiàng)的辦文審批時(shí)限減半”。

方案二：按部就班，采用主動(dòng)壓縮時(shí)間方式。全面跟進(jìn)相關(guān)政府部門經(jīng)辦人及主管領(lǐng)導(dǎo)，用“緊逼、緊逼、再倒逼”的精神，依托經(jīng)辦工程師的專業(yè)能力、積極性和政府相關(guān)部門的配合與支持，爭(zhēng)取用最短時(shí)間辦理完成。

經(jīng)對(duì)比兩方案，因方案一協(xié)調(diào)難度較大，涉及部門繁多，加之技術(shù)行政審批具有特殊性和復(fù)雜性，權(quán)衡利弊，采用方案二。

2.3預(yù)售查丈的超面積瓶頸

項(xiàng)目從2008年起，以自用宿舍標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，2011年起開(kāi)始施工，現(xiàn)以商務(wù)公寓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)售查丈，各種因素互相影響和疊加，測(cè)繪復(fù)雜、技術(shù)難度高，且沒(méi)有先例可循。經(jīng)委托測(cè)繪大隊(duì)初步測(cè)量的結(jié)果，查丈面積超出法定面積1萬(wàn)多平方米，辦理房產(chǎn)預(yù)售面臨重大瓶頸。

首先，確定了“立體轟炸、精確打擊、緊逼盯人”的公關(guān)策略，密切跟蹤每一個(gè)環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)市規(guī)劃國(guó)土委包括測(cè)繪大隊(duì)以期獲得最大政策支持；其次，制定并完成6個(gè)步驟：

（1）協(xié)調(diào)市測(cè)繪大隊(duì),同意合并施工圖測(cè)繪和預(yù)售測(cè)繪，節(jié)約測(cè)繪時(shí)間2個(gè)月。

（2）第一次測(cè)繪，依據(jù)原宿舍功能的施工圖進(jìn)行。測(cè)繪大隊(duì)提出原設(shè)計(jì)存在二項(xiàng)重大問(wèn)題，一為落地窗超高，二為原宿舍設(shè)計(jì)有煙道，不符合商務(wù)公寓的規(guī)范。第一次初步測(cè)繪的面積比規(guī)劃指標(biāo)超近1.4萬(wàn)m2。經(jīng)研究，落地窗及煙道問(wèn)題采用修改施工圖方式解決。

（3）進(jìn)行施工圖修改，完成預(yù)售測(cè)繪前期相關(guān)各項(xiàng)審批，包括“四證”的換發(fā)、全部圖紙重新審圖、消防報(bào)批等。

（4）第二次測(cè)繪，依據(jù)修改后施工圖（未經(jīng)區(qū)管理局審批），請(qǐng)測(cè)繪大隊(duì)下屬的測(cè)繪公司提前介入，進(jìn)行預(yù)售預(yù)測(cè)繪，比規(guī)劃指標(biāo)超出約1.1萬(wàn)m2。

（5）研究并提出超面積的技術(shù)解決方案。

（6）第三次測(cè)繪，依據(jù)正式施工圖（經(jīng)區(qū)管理局審批）進(jìn)行預(yù)售測(cè)繪。針對(duì)正式預(yù)售測(cè)繪，召開(kāi)了專門會(huì)議，安排專人督辦，專人協(xié)辦；細(xì)化梳理13個(gè)辦理流程，要求經(jīng)辦工程師對(duì)每一流程的辦文進(jìn)度密切跟蹤，及時(shí)掌握進(jìn)度，及時(shí)匯報(bào)辦文過(guò)程中遇到的問(wèn)題，最終超面積確定為4374m2，預(yù)售查丈超面積瓶頸取得突破。

該項(xiàng)問(wèn)題的解決，減少建筑面積9000 多m2，減少罰款約900萬(wàn)元，按照平均地價(jià)8400元/ m2計(jì)算，節(jié)約地價(jià)7560多萬(wàn)元，兩項(xiàng)合計(jì)節(jié)約達(dá)8460萬(wàn)元，此外，提高了房屋實(shí)用率，大幅提升了樓盤品質(zhì)。

2.4預(yù)售許可證的辦理瓶頸

除了預(yù)售許可證本身審查及審批程序繁雜之外，本案例因超面積，存在一個(gè)前置難題：市規(guī)劃國(guó)土委未給予同意規(guī)劃保留及預(yù)售辦理的意見(jiàn)。

在預(yù)售測(cè)繪報(bào)告正式出具前，采取主動(dòng)坦白、提前報(bào)文說(shuō)明情況的策略向區(qū)管理局預(yù)警。與設(shè)想一致，區(qū)管理局復(fù)函要求“在完善規(guī)劃、用地、報(bào)建等相關(guān)手續(xù)后再行預(yù)售”。隨后，再向區(qū)管理局相關(guān)分管科室及局領(lǐng)導(dǎo)分別專題匯報(bào)：造成超面積的歷史原因是設(shè)計(jì)單位原來(lái)按照港區(qū)配套宿舍設(shè)計(jì)，沒(méi)有準(zhǔn)確掌握陽(yáng)臺(tái)、空中花池、走道、架空層以及結(jié)構(gòu)板等面積計(jì)算規(guī)則；并從資源節(jié)約利用的角度告知，如果通過(guò)修改施工圖以減少建筑面積的弊端是項(xiàng)目已于2013年底完成結(jié)構(gòu)封頂，將于2014年底竣工，需大面積拆除已建成工程，包括拆除部分陽(yáng)臺(tái)、花池2000多個(gè)、拆除部分走道雨蓬約600m2，架空層平臺(tái)結(jié)構(gòu)板約600m2等，拆除混凝土結(jié)構(gòu)點(diǎn)多面廣，質(zhì)量隱患較大，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。綜上，獲得了區(qū)管理局的支持，在正式出具預(yù)售測(cè)繪報(bào)告后，同意辦理規(guī)劃保留，暫扣1#樓，先行辦理2-5#樓的預(yù)售許可手續(xù)。

3、特殊案例預(yù)售許可辦理的技術(shù)方案研究

要辦理預(yù)售許可，最重要的是具備“四證”，圍繞“四證”，又延伸出多種審批事項(xiàng)，如方案設(shè)計(jì)審查、初步設(shè)計(jì)審查、施工圖審查、水保、排水、節(jié)水、人防、節(jié)能、消防、防雷、綠色建筑審查等等。

結(jié)合“四證”新辦與變更的界限，在預(yù)售許可常規(guī)審批路徑基礎(chǔ)上研究科學(xué)可行的技術(shù)方案，確定了“同步辦理、并聯(lián)執(zhí)行、逐項(xiàng)突破”的技術(shù)原則，同時(shí)請(qǐng)求市規(guī)劃國(guó)土委出具一個(gè)支持辦理該項(xiàng)任務(wù)的會(huì)議紀(jì)要，并推動(dòng)T集團(tuán)協(xié)調(diào)促成，紀(jì)要中明確：“在項(xiàng)目完成土地作價(jià)出資合同簽訂后，即可換發(fā)（或新發(fā)）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證（兩證的核發(fā)不需以其他證件變更為前提），并同步辦理土地初始登記等相關(guān)手續(xù)。待取得‘四證’后，即核發(fā)預(yù)售許可證”。鑒于此，確定了四條路線并聯(lián)推進(jìn)的技術(shù)方案。

4、預(yù)售許可辦理的節(jié)點(diǎn)管控機(jī)制

按照并聯(lián)推進(jìn)的技術(shù)方案，考慮各個(gè)環(huán)節(jié)充分搭接，不考慮新增環(huán)節(jié)、意外情況以及T集團(tuán)審批時(shí)間，根據(jù)法定辦文時(shí)限，經(jīng)嚴(yán)密計(jì)算，取得預(yù)售許可證需要140個(gè)工作日，并據(jù)此制定總體工作計(jì)劃，進(jìn)而形成了《某公寓預(yù)售許可辦理流程及時(shí)間節(jié)點(diǎn)圖》（簡(jiǎn)稱《節(jié)點(diǎn)圖》）。

4.1參照“平衡計(jì)分卡”的理念進(jìn)行節(jié)點(diǎn)管控

創(chuàng)新提出采用類似于“平衡計(jì)分卡”的理念進(jìn)行節(jié)點(diǎn)管控，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的規(guī)劃，達(dá)至層次分明，量化清晰，簡(jiǎn)單明了。在《節(jié)點(diǎn)圖》上標(biāo)識(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，且每個(gè)環(huán)節(jié)列人3種時(shí)間：按辦文期限所排時(shí)間、力爭(zhēng)完成時(shí)間、實(shí)際完成時(shí)間；每周編制進(jìn)度推進(jìn)表，記錄工作推演過(guò)程；重要節(jié)點(diǎn)記入大事記并及時(shí)整理；平均每周開(kāi)一次例會(huì)，檢查分解任務(wù)的具體執(zhí)行情況。環(huán)環(huán)相扣、充分搭接、提前報(bào)文，確保節(jié)點(diǎn)的執(zhí)行和落實(shí)。

其中，因項(xiàng)目的復(fù)雜性與特殊性處理突發(fā)情況4項(xiàng)：

（1）消防經(jīng)2次審查：第一次17個(gè)工作日，第二次14個(gè)工作日；

（2）施工圖總圖經(jīng)2次修改：修改總圖15個(gè)自然日，公示7個(gè)自然日；

（3）預(yù)售查丈經(jīng)3次編制測(cè)繪方案：第一次13個(gè)工作日、第二次22個(gè)工作日、第三次10個(gè)工作日；

（4）規(guī)劃保留經(jīng)2次報(bào)文：第一次21個(gè)工作日、第二次27個(gè)工作日。

4.2節(jié)點(diǎn)管控結(jié)果評(píng)估

從2014年5月27日正式開(kāi)始辦理土地作價(jià)出資合同，至12月11日最終取得預(yù)售許可證，實(shí)際共用了136個(gè)工作日，其中還包含等待T集團(tuán)審批時(shí)間9個(gè)工作日，較計(jì)劃140個(gè)工作日，誤差完全落在了正態(tài)分布區(qū)域，充分佐證該節(jié)點(diǎn)管控機(jī)制的有效可行。

5、結(jié)語(yǔ)：

5.1大數(shù)據(jù)分析顯示協(xié)調(diào)的重要性

項(xiàng)目從辦理土地作價(jià)出資合同至辦理預(yù)售許可證，根據(jù)各項(xiàng)詳細(xì)的工作記錄，經(jīng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，以協(xié)調(diào)次數(shù)為計(jì)算口徑，登門拜訪政府官員計(jì)算為“直接協(xié)調(diào)”，電話詢問(wèn)計(jì)算為“間接協(xié)調(diào)”，具體見(jiàn)表1。

表1

上述數(shù)據(jù)分析顯示，“協(xié)調(diào)”對(duì)于預(yù)售許可辦理尤其是特殊案例尤為重要，對(duì)外與市規(guī)劃國(guó)土委、市消防局、市住建局、市地籍測(cè)繪大隊(duì)、市房地產(chǎn)權(quán)登記中心、市發(fā)改委等政府部門談判，對(duì)內(nèi)與集團(tuán)、設(shè)計(jì)院、各專業(yè)施工單位等多級(jí)層面溝通，保證信息對(duì)稱、知己知彼，才能取得來(lái)之不易的預(yù)想成果。

5.2合理的技術(shù)方案與節(jié)點(diǎn)管控機(jī)制可突破常規(guī)時(shí)限并實(shí)現(xiàn)高效率

針對(duì)預(yù)售許可辦理，事前根據(jù)實(shí)際情況制定合理的技術(shù)方案，事中采用創(chuàng)新的節(jié)點(diǎn)管控機(jī)制層層推進(jìn)，可實(shí)現(xiàn)突破常規(guī)流程、省時(shí)高效的完成任務(wù)。以本例為證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證的辦理，突破常規(guī)辦文流程，采用并聯(lián)推進(jìn)方式，僅用29個(gè)工作日即取得，比政府規(guī)定辦文時(shí)間80個(gè)工作日節(jié)省了51個(gè)工作日，節(jié)約時(shí)間63.75%。預(yù)售許可證的辦理，在取得市規(guī)劃國(guó)土委和寶安管理局的兩級(jí)審批意見(jiàn)、同意辦理規(guī)劃保留及預(yù)售后，僅用12個(gè)工作日即取得，比政府規(guī)定的辦文時(shí)限20個(gè)工作日節(jié)省了8個(gè)工作日，節(jié)約時(shí)間40%。

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陳江，女，生于1985年11月，漢族，福建省仙游縣人，深圳市大鏟灣港口投資發(fā)展有限公司中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，碩士研究生，研究方向：土地管理，規(guī)劃發(fā)展。

作者簡(jiǎn)介：