對住宅用地續展該早作法律準備

◎ 李英鋒（河北省灤南縣工商局，唐山063500）

對住宅用地續展該早作法律準備

◎ 李英鋒（河北省灤南縣工商局，唐山063500）

這幾天，有媒體報道浙江溫州出現了20年住宅用地使用權年限到期，又要花幾十萬元“延期”的新聞，引發熱議和關注。新華社記者就此向溫州市國土局求證核實。溫州市國土局表示，物權法規定住宅建設用地使用權屆滿自動續期，但“自動續期”該如何續期，目前國家尚未出臺相關實施細則。近期媒體報道“收取幾十萬元出讓金才能續期”是對信息的誤讀。（4月17日新華網）

根據現行的住宅用地使用政策，房主對房屋用地的使用權是附期限的（農村宅基地除外），短的20年，長的70年。既然有期限，那么問題來了——住宅建設用地到期之后，如果房子還在，房主的權益如何保障？房主該如何辦理用地使用續展？走什么程序？還需不需要再花錢？花多少錢？花錢的依據和理由是什么？這些問題都涉及民眾的切身利益，民眾非常關注。多年來，民眾就這些問題一次又一次地發問，一次又一次地熱議，一次又一次地表達擔憂，一次又一次地督促政府給出明確的說法。然而到現在還沒有得到答案。此番溫州出現20年住宅用地使用權年限到期情況，民眾的權益不容等待和模糊，解決問題刻不容緩，政府也就不能再等待，更不能再擱置問題，是時候給出合理的、具有可操作性的答案了。

對于住宅用地使用權的續期，《物權法》雖有“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”的規定，但規定的原則粗疏，缺乏可操作性，難以用作解決問題的標準和依據。政府有必要制定具體的實施細則，或者由有權部門出臺明確權威的解釋，或者有立法部門進一步完善立法，出臺立法解釋。而無論采取哪種方式，都應該以憲法為依據，都應該力求維護民眾的合法權益，都應該尊重和順應市場經濟規律，都應該把促進房地產市場的健康發展作為一個目標，相關部門也都應該在事前充分論證，征集民意。

兵馬未動，糧草先行。法律調整更應該具有前瞻性，也就是說，社會問題未“動”，法律就應先行，更何況，現在社會問題已“動”，已經產生了矛盾，法律就必須做出調整和改變了。有關部門應以解決溫州20年住宅用地使用權年限到期問題為契機，盡快啟動立法修法程序或法律配套程序，為今后全面處置住宅用地續展問題做好法律準備，給出明白賬本，讓民眾心中有數，讓土地、房屋登記管理部門有法可依。這樣，民眾的心里就會更踏實，就會對房屋的權屬有更明確的預期，進而在此基礎上做出更合理的處置。顯然，盡早拿出對住宅用地續展問題的法律設計有利于維護民眾的權益，同時，也有利于市場對房屋價值和房屋交易做出更合理的預期和判斷，有利于房地產市場的穩定和繁榮。當然，法律在調整住宅用地續展問題時，有可能涉及“續展費”，這是一個利益分配的問題。很多民眾當初買房都花了大筆的錢，有的人為了買一套房甚至付出了幾代人的積蓄，背負了長期沉重的債務，有關部門在確定“續展費”的標準時，一定要秉持多讓利于民的原則，切不可像網上傳言的那樣，動輒就讓房主花出幾十萬甚至更多費用。