國內房產泡沫現狀及對策探析

時鵬科

[摘 要]文章首先闡述了我國經濟房地產行業存在著巨大的泡沫問題，并隨之闡述了造成我國房地產泡沫的各種因素。在此基礎上對造成房產泡沫的因素進行了分析，得出房產泡沫產生的根本原因是大量的投機投資資本的涌入、土地價格的急速上升。最終，對于如何解決房產的巨大泡沫提出了相應的建議。

[關鍵詞]房產泡沫；系統性風險；投機資本；土地價格；政府行為

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.128

2015年我國GDP增長已低于7%，經濟增長嚴重下滑。其原因一部分歸咎于2008年金融危機以來世界主要的發達國家經濟復蘇一直未曾出現，在世界經濟聯系日益密切的今天，必然會給中國經濟帶來負面的影響；另一部分是因為改革開放以來中國推行的漸進式改革使得經濟建設取得了巨大的成效，然而雙軌制經濟運行已阻礙了中國經濟的進一步發展且伴生出巨大的經濟隱憂，以房地產泡沫、地方債務、影子銀行最為顯著。

1 我國房產價格脫離實際均衡價格的現狀

我們引入房價收入比這個指標，來衡量我國房產市場出現的泡沫問題。以山東省為例，現在我們以山東省在職職工的年收入為計量數據，每個家庭的房屋面積我們計90平方米，則房價收入比如圖1所示：

圖1 2007—2013年山東省房價收入比

由圖1數據可以看出，山東省房價收入比基本上要大于9.5，而國際上的合理范圍為3～6。證明了我國房地產面臨著巨大的泡沫問題。

2 房價過高的原因及分析

國內現有的研究表明，房地產行業出現巨大泡沫的原因：

①建筑成本的上升，這其中又分為土地出售成本上升、建筑材料價格和人力資本的上升兩小類；②大量的資金涌入，又分為蓄意炒房的資金涌入、投資房地產的投資資本涌入、政府寬松的貨幣財政政策帶來的資金涌入三小類；③居民收入增長使得需求增長帶來的房產價格的上升。

首先，我們將居民收入增長的因素給排除掉，收入增長會帶來需求的上升從而引起房價的上漲，但是正常的市場需求擴大絕對不會帶來如此嚴重的房產泡沫。

其次，第二項大量的資金涌入。①投資資本的大量涌入。房地產泡沫迅速擴大其原因是什么？在經濟人的理論假設下，這個問題迎刃而解。倘若沒有看到房地產行業因泡沫帶來的巨大的投資回報利潤，就不會有大量的投資資本迅速涌入房地產行業以致房產泡沫的急速膨脹。其次圖2中數據顯示我們可以看出投資資本的涌入并不是引起泡沫產生的真正原因。②國家寬松的貨幣財政政策帶來的資金涌入。對此其表明由于房地產行業迅速擴大的泡沫使得該行業在擁有本行業應該擴大的資本之后又侵占了本應投入到其他行業中去的社會資本。由此我們得出，政府寬松的貨幣財政政策并不是房地產泡沫產生的根本原因。③蓄意炒房資本的涌入。我國房地產泡沫存在的很大一部分原因要歸咎于房地產市場上虛擬出來的大量房屋需求數量，其扭曲了市場的價格機制，使得房產市場的均衡數量遠遠高于實際均衡數量，提高了市場出清價格，造成了房產泡沫的產生，而造成大量虛擬房屋需求的最主要原因就是蓄意炒房行為的存在。

圖2 2007—2013年房地產投資占各行業固定資產投入比例

最后，建筑成本上升的因素。①對于建筑材料價格及人力資本價格上升的因素，其與正常的發現有利可圖之后而涌入的資本一樣，是因為巨大的房產泡沫所引發的惡性循環，對于生產資料市場而言正是由于房產泡沫的產生導致在原材料市場中需求的迅速上升使得原材料出售者存在了提高生產資料價格的可能。同時，圖3中的數據可以看出原材料價格的上漲并不是房產泡沫產生的根本原因。②對土地價格上升與房產泡沫產生的因果關系的研究發現：自改革開放我國實施地租級差化開始，土地價格開始上升這引起了房價的上漲，然而這種上漲并不劇烈，只是由于建筑成本的上升而引起的正常的價格上漲。我們將2007—2013年的土地購置費用折線圖（圖4）與我國住宅平均價格圖（圖1）相比較發現：住宅價格的上升與土地價格的上升基本上是保持同步的。這從側面證明：房產價格的泡沫與土地價格的飆升二者相互促進，形成嚴重的惡性循環，最終產生了如今我國房產巨大的泡沫問題。

圖3 2007—2013年房地產開發房屋造價（元/平方米）

圖4 房地產開發企業購置土地費用（萬元/平方米）

經本文分析發現：蓄意炒房行為、土地價格上升導致了房產泡沫的產生，并隨之進入惡性循環；建筑材料的價格的提高、市場上投資資本的涌入以及政府實行寬松的貨幣財政政策并不是房價急劇上升、房產泡沫越吹越大的根本原因。

3 平穩解決房產泡沫過大問題對策

對于平穩解決房產泡沫問題，我們要著重于抑制炒房投機行為以及降低土地交易價格兩個根本因素，同時對于其他因素也需要相應的政策來輔助調控，只有這樣才能有效地解決我國房地產問題。

對于抑制蓄意炒房行為，可以從三個方面考慮。第一、稅收。我們將稅收暫分為三部分：房屋建筑部分、房屋流通部分以及房屋處理部分。對于房屋建筑部分不易再征收額外稅收，因為我國住房仍面臨著供給數量少于需求數量的情況，對房屋建筑部分征收過高稅收只能減少供給進而進一步將房價提高；對于房屋流通部分征收高額稅收無論是稅收效應轉嫁到誰身上都會減少房屋的交易數量，這對于解決問題只能起反方向的作用；針對于房屋處理部分，我們將之歸為自身保有房與轉賣房，對于自身保有房不建議如國外發達國家一樣征收大量稅收，因為現如今我國的國情依然是房屋供給遠小于房屋需求，這與發達國家而言是非常明顯的區別，發達國家可以通過此獲得大量的穩定的稅收，然而對我國而言則會產生反效果，使得房屋交易減少或者減緩自身保有房產數量的上升速度，不利于我國房地產行業的健康發展，而對于轉賣房則應征收大量的增值稅，稅率盡量提高以遏制蓄意炒房行為的發生。第二、降低民眾心中對于房價上漲的預期。政府可以在正式場合公開聲明房價將緩慢下降，同時采取一系列行之有效的措施執行到位，則民眾在看到前期房價的確緩慢下降是其預期自然會降低，也就縮小了炒房行為周轉的空間。第三、取消限購政策。限購政策在一定程度上限制了炒房行為，然而只能解一時之急。從長遠來看，一個健康活力的房地產市場需要的是一個在固定的制度框架下的約束力量，而不是政府對于經濟發展的過多干預。只有減少了政府對經濟自由發展的干擾才會提高經濟發展效率，在其他行之有效的政策措施實施后，市場作用會使得民眾自動對于購房數量進行利己的選擇，炒房行為也會隨之消弭。

對于土地交易價格過高的問題，政府不宜采取政策性措施來刻意壓低土地價格，土地競標的方式可以繼續實行，政府要做的是：杜絕那種刻意哄抬土地價格以增長地方政府收入的情況出現。政府自身應加大對行政本身的檢查力度，以杜絕地方政府對經濟干擾的問題，對于越權的地方政府官員應施以嚴厲打擊。

對于其他因素而言，政府應選擇性的采取適度的措施，在不過多的干預經濟運行的原則上，來削減房地產的泡沫。對于生產原材料價格上升的問題，筆者認為政府可以放任自流。這是因為在圖3中我們可以看到：近年來原材料的價格在上升，但是上升幅度并不大，指數化之后，上升幅度會更小。解決大量投資資本涌入問題的關鍵是在市場利率上：政府可以使利率市場化，則一年的存款利率與CPI掛鉤，這樣會減少居民投資性質的購房行為，因為此時存入銀行的錢的保值效果與購房保值效果基本相當。對于我國寬松的貨幣財政政策，筆者認為在當下是必須施行的政策措施。我們在強調：我國經濟發展必須由投資拉動型向內需拉動型轉變。然而我們必須意識到，要內需拉動實現持續的增長，那么收入必須持續的增加，就是要不斷地提高勞動生產率，否則持續的消費之后只能負債，引發經濟危機。而這需要投資來促進技術創新、產業升級、改善基礎設施、發展高附加產業。我們需要的不是停止投資，而是停止無效或低效回報投資，需要的是以健全的市場體制框架為動力，來引導資本流入到最需要的領域中。

參考文獻：

[1]汪玉凱.國家命運——中國未來經濟轉型與改革發展[M].北京：中央編譯出版社，2015.

[2]韓康.中國市場經濟模型重新思考[M].北京：經濟科學出版社，2010.

[3]李健，鄧瑛.后危機時代：全球化下的中國經濟學[M].北京：經濟管理出版社，2010.