化解房地產(chǎn)庫存要在供需兩側(cè)發(fā)力

王全寶

要確保化解庫存取得實效，不能就去庫存而去庫存，也不能將希望完全寄托在新市民購房需求上，而是既要考慮當前庫存，又要著眼長遠住房體系的構(gòu)建和金融風(fēng)險的防范，

既在需求側(cè)發(fā)力，有效擴大需求;又在供給側(cè)調(diào)節(jié)，創(chuàng)新改善供給

3月5日，李克強總理政府工作報告明確將“消化房地產(chǎn)庫存”作為2016年經(jīng)濟社會發(fā)展 “五大任務(wù)”之一。關(guān)于房地產(chǎn)如何去庫存問題也是代表委員們關(guān)注的焦點。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月，全國商品房已竣工待售面積6.96億平方米，加上在建未售和待開工面積，商品房整體庫存達63億平方米，按照過去3年的平均銷售速度來計算，需要5年時間來消化。三、四線城市去化期更長，有的城市去化期超過10年。

由于中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的高度依賴性，庫存高企所帶來的經(jīng)濟下行壓力更加巨大，并已危及我國金融安全，成為中國經(jīng)濟的痛點。

全國政協(xié)委員、江西省九江市副市長盧天錫今年特意準備了一份“關(guān)于供需兩側(cè)同時發(fā)力有效化解房地產(chǎn)庫存”的提案。

在江西省地級市九江，盧天錫分管住房建設(shè)，對房地產(chǎn)去庫存問題有著深刻的體會。

中國新聞周刊：你分管住房建設(shè)這么多年，依據(jù)你的經(jīng)驗分析，目前房地產(chǎn)庫存高企的原因有哪些？

盧天錫：原因是多方面的。首先是土地供應(yīng)量過大。中國大部分地方政府財政力量有限，基本都是“吃飯靠財政、城市建設(shè)靠土地”。受“土地財政”的驅(qū)使，城市的土地出讓沒有太多的計劃，土地供應(yīng)量偏大，與地方經(jīng)濟發(fā)展水平不相適應(yīng)，也超出了城市住房的客觀需求，使得住房市場供大于求。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)無序。在過去中國房地產(chǎn)“黃金十年”中，受房地產(chǎn)開發(fā)巨額利潤的驅(qū)動，眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般在中國遍地開花，一些原本從事其他行業(yè)的企業(yè)甚至很多央企也紛紛轉(zhuǎn)型或兼營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，導(dǎo)致各城市土地購買量日益攀升，住宅供應(yīng)量有增無減。

第三，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。由于房地產(chǎn)開發(fā)的利潤豐厚，房地產(chǎn)企業(yè)更多是考慮想方設(shè)法縮短項目開發(fā)周期，早日銷售回款并攫取巨額利潤，鮮有企業(yè)去花精力鉆研產(chǎn)品、提高質(zhì)量、突出特色，房地產(chǎn)業(yè)成為典型的“藍海市場”，同質(zhì)化嚴重，缺乏能夠有效激發(fā)居民改善性新需求的產(chǎn)品。

第四購買能力有限。中國城市化水平總體不高，尤其是三、四線城市城鎮(zhèn)化率偏低，城市體量不大，城市承載力、輻射力和競爭力不強。一方面，難以形成產(chǎn)業(yè)和人口集聚效應(yīng)，對外來人口缺乏吸引力，使住房購買需求更多地局限在本地人口，購買能力相對有限;另一方面，對本地人員會產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，這部分群體常年在外務(wù)工，即使具備一定購買能力，也基本選擇在工作地買房，回鄉(xiāng)購房的少之又少。

最后一個因素，就是受調(diào)控政策影響。前幾年，為了遏制房地產(chǎn)價格過快上漲，國家和地方相繼出臺了限購、限貸、地方承諾年度房價上漲控制目標等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策和措施，對遏制房價過快增長起到了積極作用。但由于國家在完善住房保障體系上頂層設(shè)計不夠，如住房保障沒有立法，住房保障機制不夠健全等等，加上政策的差別化不夠，過于“一刀切”，在遏制房價過快增長的同時，也抑制了社會的購房需求，助長了百姓“買漲不買跌”的觀望情緒，導(dǎo)致商品房銷售不暢、庫存高企。

中國新聞周刊：2014年底以來，圍繞著去房地產(chǎn)庫存，從中央到部委再到地方，出臺了降準、降息、減稅、取消限購、限貸，降首付、公積金支持貸款、發(fā)放購房補貼等一系列相關(guān)政策。但是，房地產(chǎn)庫存問題仍未從根本上得到改變。你認為造成這種現(xiàn)象的原因是什么？

盧天錫：我認為，主要有以下三個方面：

一是政策更多地著眼于需求側(cè)發(fā)力。住宅是高度市場化商品，由供需雙方的因素決定。目前的政策，無論是降準、降息，還是取消限購、限貸、降首付、發(fā)放住房補貼等等，更主要是意圖拉動和刺激需求，尤其是新市民的需求。而當前三、四線城市居民和農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口收入普遍偏低，購買能力不強，有購買力的居民多數(shù)已經(jīng)購置一套甚至幾套房產(chǎn)，加上外來人口少，拉動新需求的空間有限。另外，城市的外出務(wù)工人員多數(shù)在一、二線城市落戶或工作，基本都選擇在工作地買房。因此，僅從需求側(cè)著力，不僅對去化三、四線城市庫存收效甚微，還會導(dǎo)致一二線城市房地產(chǎn)需求過快增長，使得房價居高不下。因此，我們可以看到，當前中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)冷暖不均、發(fā)展失衡現(xiàn)象，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存，一線城市供求矛盾突出，房價畸高，三四線城市及部分二線城市呈現(xiàn)階段性過剩，房地產(chǎn)庫存高企、房價下跌。

二是政策沒有更好地做到長短結(jié)合。目前去庫存的政策，主要是考慮短期如何快速解決高企的房地產(chǎn)庫存問題，在長遠構(gòu)建符合中國國情、滿足多層次住房需求的住房保障體系上缺乏統(tǒng)籌，容易“按下葫蘆浮起瓢”，顧此而失彼。由前溯之，以往的房地產(chǎn)政策也存在類似情況，使得我國的房地產(chǎn)市場長期忽冷忽熱，陷入“低迷—刺激—過熱—調(diào)控—低迷—再刺激”的怪圈。

三是一部分政策缺乏操作性。如鼓勵有條件的地方對農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口進城買房給予補貼，無疑有利于刺激購買需求，但在實際操作中，對哪些屬于有條件的城市未予明確，同時也沒有建立相應(yīng)的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化成本分攤機制，而大多數(shù)城市尤其是縣城，經(jīng)濟實力不強，加上市場低迷造成的土地出讓難、出讓價格低，財政壓力更大，單靠地方政府財政補貼難以承受，操作起來難免會打折扣。據(jù)了解，一些地方只是象征性地按100元/平方米標準給予新市民購房補貼，實在是杯水車薪，很難有實際效果。

中國新聞周刊：結(jié)合總理政府工作報告，在你看來，房地產(chǎn)該如何去庫存呢？

盧天錫：我認為，要確保化解庫存取得實效，不能就去庫存而去庫存，也不能將希望完全寄托在新市民購房需求上，而是既要考慮當前庫存，又要著眼長遠住房體系的構(gòu)建和金融風(fēng)險的防范，既在需求側(cè)發(fā)力，有效擴大需求，又在供給側(cè)調(diào)節(jié)，創(chuàng)新改善供給，通過供需同時發(fā)力，政企雙管齊下，施“多面手”，打“組合拳”。

一方面，擴大有效需求。大力激發(fā)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口購房需求;加大房屋征收的貨幣化安置力度;加大金融對房地產(chǎn)市場支持力度;進一步用足用好住房公積金政策。

另一方面，創(chuàng)新改善供給。編制住房建設(shè)規(guī)劃;推動房地產(chǎn)業(yè)兼并重組;鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低價格;支持優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);支持調(diào)整房地產(chǎn)土地用途;支持房企適當延長開發(fā)時限;改善房地產(chǎn)用地供應(yīng)管理;大力發(fā)展商品房租賃市場等等。