土地集約化管理存在的問題及對策

周霞 馬會枝

摘 要：經濟社會發展的需要，土地成為社會需求的緊缺資源，國家通過立法，成立專門機構，加強土地合理，科學的規劃，縮小非農建設用地，提高土地利用質量，減少土地利用浪費。本文主要對土地集約化的概況、管理中存在的問題進行了分析，并提出了幾點解決對策。

關鍵詞：土地集約化管理；問題；對策；概況；經營機制

1 土地集約化的概況

土地集約化指在一定面積土地上，集中投入較多的生產資料和勞動、使用先進的技術和管理方法，以求在較小面積土地上獲取高額收入的一種經營方式。農業土地集約利用，是指在一定面積的土地上，集中地投入較多的生產資料和生活勞動，使用先進的技術和管理方法，以求在較小面積的土地上獲得高額產量和收入的一種農業經營方式。按照生產要素投入的構成不同，農業土地集約利用分為資金密集型、勞動密集型和技術密集型。對現在已利用的土地增加勞力和資本，這個方法叫做土地利用的集約（天誠國土規劃）。土地是城市社會和經濟發展的基礎，城市土地的有效供給是城市經濟發展的重要保障。近年來，隨著經濟社會的快速發展，城市化、工業化進程的不斷推進，大量耕地被占用，土地供求矛盾日益尖銳。而與此同時，許多城市呈“攤大餅式”擴展，城市土地閑置和低效利用現象普遍存在。解決這一矛盾，根本途徑就是內部挖潛，因此，開展城市土地集約利用研究尤為必要和迫切。

2 土地集約化管理存在的問題

1、土地集約化經營機制不靈活。調查發現，目前政府在土地集約化經營方面還沒有明確的扶持政策，難以形成激勵機制，使從事非農產業的農民處于不穩定的就業狀態。這些農民仍然視土地為最后的退路，既不愿意經營土地，也不愿意轉包承包地，直接影響了土地資源的產出效益。有經濟實力的致富能人，面對農業比較效益低、自然風險大的現況，享受不到政策的扶持，也不會積極地投資搞產業規模經營。

2、土地經營權流轉不規范。調查顯示，集體出租的土地多數沒有經過規范的民主程序，潛伏著很多矛盾。大部分農戶轉包、出租的程序不規范，不進行投標定價，只是口頭上承諾和協定，即使有書面合同，也是合同要素不全，條款不明確，權利義務不清楚，這種行為直接影響著土地承包關系的穩定。

3、農民的生活保障不確定。隨著城鄉經濟的快速發展，勞動力市場逐步由單純的體力型向專業型、技能型轉變，低素質的勞動者就業難度加大。土地流轉后的農民，由于文化素質和勞動技能偏低，就業難問題尤為突出。大部分農民從農業轉產后，主要從事體力勞動，還有部分農民存在著“高不成、低不就”的就業觀念障礙，加之政府的就業、養老、醫療等社會保障仍存在著城鄉差別，土地流轉后的失地農民生活風險凸現。

4、土地集約化經營規模不理想。調查了解，目前農業收益比較低，面臨市場和自然雙重風險。現有的農業企業經營規模一般都不大，因而業主對投資農業開發極為慎重，由于融資難，對政府支持的依賴性較大。而有實力的企業或業主參與土地流轉、規模經營農業的又比較少，有規模、上檔次的大型農業龍頭企業對土地集約化經營的帶動作用有限。

3 解決土地集約化管理問題的對策

1、完善政策引導

鑒于重點項目對地方發展的作用，基層國土部門對重點項目違法用地查處中存在一定的難度，省、市級國土資源部門應協助基層國土部門對重點項目違法用地的查處，而非占用正常的建設用地指標將其合法化。省、市國土資源部門應選取一定比例的違法重點項目進行直接查處，徹底打壓重點項目違法用地行為，樹立正確的政策導向。同時，基層國土部門應建立堅持“日查日報，露頭就打”的土地執法動態巡查機制，避免新的亂圈亂占現象出現。通過加大巡查宣傳力度、確保巡查到位、落實聯合執法、建立巡查臺帳等多種方式相結合，對各類違法用地行為切實做到早發現、早制止、早處理。

2、促進城市土地利用結構的優化

我國許多城市中心區工業與倉儲用地占城市建設用地的比例明顯偏高，居民區過分集中于市中心，服務設施布局不均衡。這種城市布局，造成土地的利用率、產出率低下，城市的經濟效益達不到最大程度地發揮，阻礙了我國城市化的順利進行。調整土地利用結構，從提高土地的集約度入手，一是要重視舊城改造工作。舊城改造潛力巨大，要把城市中的“棚戶區”、“城中村”作為重點部位，努力改變舊城矮、空的現狀，從提高建筑容積率和土地利用率上要地。二是要通過級差地租和稅費杠桿共同作用，調整土地利用方向，提高土地利用的結構性效率。運用級差地租原理重新配置城市土地資源，盤活企業資產，改善社會經濟與生態環境，重建城市社會經濟環境功能。市區內第二產業用地要逐步置換為第三產業用地，實現市區土地的“退二進三”，既為工廠企業更新改造創造了新機會，又可改善城市社會經濟活動的區位環境與條件，挖掘出第三產業發展所需的城市用地，通過合理置換，提高了單位土地的產值率，使黃金地段真正發揮黃金效益，提高土地的集約利用程度。

3、加強土地利用總體規劃的科學性和權威性

土地利用總體規劃是實施土地用途管制制度，正確處理資源保護與經濟發展關系的重要依據；是約束和調控土地利用行為，促進人類社會活動在空間上合理布局與分工協作，優化資源配置，提高資源綜合利用效益，保證公共利益實現的重要管理手段。土地利用規劃對土地利用行為的約束和調控主要表現在對土地需求與土地供給進行的一種綜合平衡與管理上。科學的編制城市土地利用總體規劃，嚴格控制城市建設用地的供應總量，遏制城市規模的盲目膨脹和占用耕地的勢頭。應采取包括加強立法等在內的一系列措施和方法，努力增強土地利用總體規劃的權威性、科學性和時效性。

4、健全機制，提高土地集約化經營的管理水平

農業、林業等相關部門要做好土地流轉的政策研究、方案制訂、業務指導等工作，盡快制定操作性強的土地流轉具體實施辦法，統一土地流轉合同書、格式文本，做好簽證登記備案以及檔案管理規范工作，以防止出現新的土地矛盾隱患和糾紛。要以農業、林業管理機構為依托，成立土地流轉服務中心，負責農村土地流轉政策宣傳、供求登記、發布信息、項目推介、中介協調、合同簽證、追蹤服務和糾紛調處。村級要成立土地流轉服務站，提供土地承包經營權流轉的信息，協調流轉雙方的利益，督促依法簽訂流轉合同，調解土地流轉糾紛，并及時向鄉鎮土地流轉服務中心提供動態情況。應建立并完善相應的農村社會保障體制，以逐步弱化土地的社會福利和保險功能，為廣大土地流出者解除后顧之憂，從而加速農村土地集約化經營的進程。

4 結束語

綜上所述，隨著社會主義市場經濟發展速度的不斷提升，我國土地資源緊缺的狀況也越來越凸顯，實行土地集約利用措施必須兼顧環境效益和社會效益，只有這樣才能達到提高土地的利用效率、增加經濟效益的目的。

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