現階段土地收購儲備現狀與問題解決對策研究

■　李娟

（連云港市國有土地儲備中心江蘇連云港222001）

現階段土地收購儲備現狀與問題解決對策研究

■李娟

（連云港市國有土地儲備中心江蘇連云港222001）

本文根據我國現階段土地收購儲備的概念和理論依據，對土地運行進行分析，然后結合連云港市土地儲備運行模式現狀，探討土地收購準備制度的運行體系，分析存在的問題和主要原因，提出相應的對策。

土地收購儲備現狀與問題解決對策

土地收購儲備制度是我國土地使用制度改革中發展起來的一種制度，可以規范和培育土地市場的情況，確保財政增收，合理的土地收購和儲備政策可以培育和規范土地市場，盤活企業的土地資產，落實城市的規劃策略，完成對于城區改造的項目，同時可以使得政府增加土地的收益狀況，提供居民可以負擔的住房。

1　城市土地收購儲備制度的概念和理論依據

城市土地收購儲備制度是指在城市中進行土地的收回、收購、置換和征用過程中要遵守市場機制和法律程序制度，對于政府管控的土地能夠保持收購和儲備城市各類建設用地，確保城市土地能夠有規劃的進行供應和調用。城市土地儲備制度的主要理論依據是市場失靈理論，政府經濟學理論，公共管理理論，新制度經濟學理論[1]。城市土地收購儲備制度可以控制好建設用地的供應量，增強政府對于土地的調控能力，完成對國有土地資產管理和防止土地流失的要求，有利于城市土地市場健康發展，有利于提高政府對城市土地市場調控能力、有利于增加城市收入和加快城市基礎建設，促進國有企業的改革和經濟結構的構建。

2　我國城市土地收購儲備模式的運行分析

目前我國城市土地收購儲備主要是分為收購、儲備和出讓三個階段，土地的儲備可以對農用地征收、對城市劃撥用地專制或者對城市出讓用地購買、置換和到期回收。土地的收購是實現土地使用的基礎，目前主要是采用銀行貸款的方式，土地的儲備是分為兩個階段，先是儲備機構將收購集中起的土地進行再次開發變成“熟地”，接著就是儲備機構開發的“熟地”進行出讓和儲備。土地的出讓是統一的將土地供應總量計劃，進入市場的方式進行招標、拍賣等，實現城市土地資產的收益。

3　連云港市土地收購儲備制度運行模式

連云港市土地收購儲備制度建立的基礎是目前土地使用制度改革，加快完善土地資產，促進經濟發展。合理的規劃國家一級農田保護區，城市建設占用基本農田保護區有限制，依據《土地管理法》和《城市規劃法》可以完善鄉鎮規劃和土地法內容的協調管理工作[2]。根據連云港市編制《連云港市土地利用總體規劃》所做的抽樣調查分析，目前連云港市平均建設密度為45%，平均建筑容積率為1.43，人均建設用地超標6.25m2，農村居民點建設密度為39%，平均建筑容積率為0.65，人均建設用地超標82，也就是說小城鎮老城區的土地收購有限，改造速度緩慢，需要建設配套的基礎設施和打造良好的居住環境，將城市的總體效能全面發揮。不能因為舊城區的儲地量豐厚就盲目的利用資金重置，因為改造后的盤活利用難度很大，需要相應的部門和行政支持。

連云港市還建立了國有土地儲備中心，負責規劃引導、超前儲備、總量控制和滾動發展，確實推進土地實驗改革，儲備工作穩步提升，完成土地制度建立的目標。在不同的城市，土地制度的建設的目標也不完全相同，主要是嚴格控制建設用地供應總量，使得宏觀調控土地的能力增強，防止土地的流失，優化土地資源的配置工作，對土地進行合理的開發和利用，根據土地管理法律和法規，確保深化土地使用改革，經營好城市的土地資產，促進城市建設和事業的持續發展。

目前，連云港市的土地儲備機構設置主要是以雙結構為主的設置形式，首先是建立了土地儲備的決策機構，也就是市區經營性土地出讓與儲備工作領導小組；其次是建立了土地儲備具體操作機構，也就是連云港市國有土地儲備中心，適時的收購儲備土地，對收購儲備的土地進行拆遷，做好土地供應工作，承辦好土地招標、拍賣和掛牌工作。其保障的主要措施是統一規劃、統一儲備、統一開發、統一配置、統一管理。

4　連云港市土地收購儲備制度運行績效及存在問題

近年來，通過國家對于土地的宏觀治理和整治工作，適當的進行了經營權土地的嚴格控制，供地的成交額增加證明控制土地供應規模是卓有成效的。根據資料連云港市土地收購中，用途轉為：倉儲105畝，占2.36%；住宅為6983.2畝，占10.12%，辦公12.34畝，占1.23%；衛生167畝，占2.36%，教育34.2%，占0.76%。收購儲備的土地主要是運用在住宅上，土地制度保持城市地價的合理水平，培育和規范了土地的市場。土地收購儲備制度制度目標之間存在內在聯系，其制度主要是促進城市土地市場健康、規范的發展，促進城市經濟的健康發展，增加政府財政收入，保證城市規劃的實施，從而提高人民的生活水位，為居民提供可以負擔的住房，提高政府對土地市場的調控[3]。

其存在的問題是管理體制不完善，城市土地市場的混亂，政府的有關部門之間配合不默契，籌備渠道單一，主要是銀行貸款，土地收購目標缺乏長遠戰略規劃。目前土地的補償沒有標準，土培儲備分配的方法不明確。

5　建立和完善連云港市土地儲備運行模式的對策

首先是要建立健全配套的法律法規體系，根據現行的《土地管理法》建立政府土地儲備機制，將舊城區拆遷工程執行貨幣補償，必須盡快建立土地儲備的規范，做好土地價格、土地市場和土地管理等方面規范[4]。

其次加強各環節和各部門之間的協調和合作，實施土地儲備存在土地開發機構的建設資質審配，規范土地儲備機構和國土部門的關系，強化土地的集中管理。

最后，要加大土地供應結構的調整力度，實現土地儲備的良性循環，處理好土地的收益和分配及使用范圍和數量[5]。

6　結語

在科學系統理論指導，在法規規范的情況下，現階段土地收購儲備現狀，需要土地收購和儲備人員進行不斷的努力，把土地收購和儲備制度推向極致，為了我國經濟建設出力。

[1]杜葵，黃義忠.城市土地收購價格內涵界定與評估思路探討[J].昆明理工大學學報（理工版）.2014（4）：153

[2]馮昌中，宋佳波.社會主義市場經濟條件下的土地儲備及其模式選擇[J].地理科學.2012（3）：290

[3]趙敏，張安明.城鎮國有土地儲備補償價格探討[J].西北師范大學學報（自然科學版）.2011（1）：75-76

[4]趙艷華，羅永泰.土地收購儲備機制中存在的問題及對策分析[J].城市發展研究.2013（1）：46-49

[5]張波，土地.如何儲備——土地儲備庫內涵、儲備方式及問題評析[J].中國土地.2012（2）：26

P62[文獻碼]B

1000-405X（2016）-3-350-1