東錢湖房屋拆遷調查測量工作的分析和探討

■沈素貞

（寧波市天一測繪設計研究有限公司浙江寧波315040）

東錢湖房屋拆遷調查測量工作的分析和探討

■沈素貞

（寧波市天一測繪設計研究有限公司浙江寧波315040）

本文根據《房屋測量規范》、相關的拆遷測量文件及在東錢湖拆遷實際測量任務總結的工作經驗,對城鄉結合部房屋拆遷測量工作的技巧和方法進行淺談分析。

拆遷房屋調查拆遷測量問題測量方法經驗探討

1 概述

本文作者所遇到的要淺析的具體拆遷測量項目為東錢湖旅游度假區區域內的房屋拆遷測量工作。東錢湖旅游度假區作為寧波市“綠色后花園”和旅游基地的定位，力求塑造一個集度假休閑、會議展覽、旅游觀光、水上娛樂為一體的，藍天、碧水、青山、綠樹的生態型國家級旅游度假區，將成為華東地區重要的國際會議中心。

2 拆遷測量工作中遇到的問題

（1）拆遷調查房屋性質的多樣性：因此拆遷區域為城鄉結合部鄉鎮，且有湖區、有山丘，故此拆遷區塊內房屋的用地性質分成多種，有出讓土地、劃撥土地、集體土地；有林地、山地、宅基地、水塘填擴地等等，故在這些土地上建造的房屋也呈現多樣性。

（2）拆遷調查房屋權屬的不確定性：根據本次調查，本區塊內土地、房屋權屬證的持有狀況也呈現各種狀態。有些房屋土地證、房產證全部齊全；有些房屋只有土地證，沒有房產證；有些房屋兩證均無；有些房屋土地證和房產證對不上；有些房屋石成套房建筑，樓上樓下不同的權屬人，套型相同，登記面積確不一樣；有些房屋只有整幢的大產證，而沒有分割到各戶等等。

（3）拆遷測量房屋政策各地補充文件的獨立性：由于各拆遷地塊和各區域都會各自出臺針對本區域的相關的優惠政策，出臺補充文件，各區塊均不一樣，有個性化獨立性存在。

（4）拆遷測量房屋所處地域的復雜性：本區域呈現的是多種狀態，一種是年代久遠，毫無規劃，都是祖傳的老房屋或者老房屋拆掉原拆原建，半新舊的房屋搭著古老的房屋，房搭房連成一片，很難分清楚權屬界址，房屋建筑外是老街巷或小路，測量空間不大；一種是八九十年代鄉鎮城建辦公室規劃的街區，由于受年代的限制，那時雖有規劃，但規劃較差，房屋和街巷道路較密集，很多地方不通視，測量空間受到限制，增加測量工作的難度。

（5）拆遷測量房屋對測繪要求的細致性：拆遷測量房屋的測繪并不完全等同于權屬房屋登記測繪，權屬登記房屋常規上只要測繪出各丘各分戶就行了，并不要求套內各房間的分間測量數據。

（6）拆遷測量房屋現場違章狀況的特點性：每次遇到拆遷項目，每戶人家都多多少少會有違章建筑存在。作者在本區塊內遇到的違章建筑是這么多年工作中較為嚴重的，且搞得比較復雜。基本上每家每戶，天上地下，能用的空間均搭建了違章建筑，稍不注意就會造成測量數據的誤差或不完整，不符合拆遷數據的要求。

3 解決方法和易操作流程

（1）適時收集相關資料。從接到測繪任務開始布置測繪方案，首先協調拆遷辦調集與拆遷測繪有關的所有資料，如提供拆遷房屋的名冊，從房產、地籍權籍發證部門拷貝已經有權屬證的各戶的計算過程和權籍圖式的電子文檔，初步區分清楚有權屬證和無權屬的拆遷戶，以作為現場調查、重新復核測繪以及區別違章建筑的依據來源之一。

（2）設計拆遷房屋測繪調查表。要去全面了解針對本次拆遷區域的補充拆遷政策，透徹了解各相關部門需要測繪公司提供的現場調查情況記錄和測繪數據的要求，有針對性的設計本次拆遷測繪調查表，盡量在此表上完善完整，保證一戶一表，在一張紙上能全部體現圖式、數據、文字說明等所有內容且一一對應。

（3）書面通知和電話通知上門測繪調查日期。按照測繪設計方案，合理安排時間，預先通知拆遷戶上門調查的日期，按順序上門調查測量。這點很重要，經過相互配合，一能節約時間，少跑路；二能讓每戶權屬人一起配合，減少矛盾，一次性解決測繪調查所需要收集、了解的資料、指界簽名、進屋測量、房屋狀況問詢等等一系列問題。

（4）拆遷房屋調查測繪全程拍照。調查測量時，以戶為單位，每戶拍照備存。為了便于回內業時整理照片，每戶均先拍門牌，或者先拍拆遷編號（每戶在清單上預先編號），然后拍四個立面，再拍內部有特殊狀況特殊結構部位，可以幫助測繪人員在內業流程整理時，就算現場草圖記錄偶爾有不完整，或者沒看清楚，也能通過照片整理內業，就好像再次親臨現場一樣，幫助回憶調查；對拆遷辦工作人員，就算沒去過現場，也能通過照片了解現場房屋房屋狀況；對拆遷戶，可以盡量不給他們造成二次等候的麻煩；對相關其他單位（比如評估公司），也能作為細部了解的依據；對拆遷檔案，以后就算房屋已經拆掉了，如出現疑問或者特殊情況，也是一個檔案電子備存依據。

（5）現場一次性測量到位。東錢湖拆遷房屋的測量方法，需在房屋的內部和外部相結合測量方法，不能一味的只測量內部或者一味的只測量外部。而測量的儀器，也需全站儀、手持測距儀和卷尺相結合來采集數據。上文在分析問題時已經說過，其所處位置的復雜性，RTK無信號，且對拆遷測量誤差較大；街巷狹小，或沿山沿河，水域山系較多，不利于架設儀器；鄉鎮房屋建筑密集違章搭建過多，不通視等等問題，局限了測量條件。因此，在實際調查測量時，要靈活機動，內外測量方法相結合，決不能只用一種測量方法，但需一次上門測量到位，免得造成很大的測量誤差，且無法檢核自己的測量數據是否正確，造成多次入戶測量或者多次重新復核工作，多次上門也會給拆遷戶帶去麻煩，造成怨言。

（6）現場一次性調查到位。因為拆遷測量的特殊性，在一戶房屋面積中，根據不同的結構、層次、年份等，需多塊區分面積，就算在同一間房屋里面，比如因結構或者層高的不同，也許需要劃分出兩塊以上的的面積；為了面積的準確性，四圈有鄰戶的，需調查清楚墻界界指點位置，否則測量數據無法準確。如有爭議的，作為待查測繪數據，單獨立出，在戶表的特殊情況中說明清楚，等異議部位解決了再來處理此數據，避免拆遷數據的混亂出錯。對違章建筑，也按照不同的結構、層次等一一列明清晰。

[1]《浙江省城市房屋拆遷管理條例》 （2007修正版）.

[2]《浙江測繪》2009 淺談拆遷賠償中房屋面積測繪應把握的若干要點 沈均，溫宇斌.

S29[文獻碼]B

1000-405X（2016）-6-317-1