如何合法拆掉小區(qū)的墻

對(duì)于政府大院、公立的單位大院，由于不存在私人產(chǎn)權(quán)，本身就是國(guó)有資產(chǎn)，拆不拆墻完全由政府自己決定，原則上全面開(kāi)放即可

《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》日前發(fā)布，其中提到：“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。”

一石激起千層浪，在封閉式小區(qū)里居住習(xí)慣了的業(yè)主紛紛吐槽，漂洋過(guò)海的洋經(jīng)驗(yàn)是否適合轉(zhuǎn)型期中國(guó)的國(guó)情？美國(guó)等西方社會(huì)的城市規(guī)劃確實(shí)大都是街區(qū)制，路網(wǎng)密布，城市毛細(xì)血管極為發(fā)達(dá)，交通和生活服務(wù)非常方便。但與中國(guó)社會(huì)不同的是，美國(guó)住宅是以House、Townhouse為主，市區(qū)的公寓樓也就一二棟大廈，布局天然分散，鮮見(jiàn)中國(guó)這種大規(guī)模集中居住的小區(qū)。美國(guó)樓間道路本來(lái)就是公共道路，但私人物業(yè)的宅院和草坪也是不開(kāi)放通行，在不禁槍的美國(guó)，私闖民宅可能被業(yè)主直接打你一梭子。

原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，還好推行，畢竟新老劃斷，沒(méi)有違反“法不溯既往”之嫌;已建成的小區(qū)如何“逐步打開(kāi)”？這在法律上是一個(gè)難題，因?yàn)榇嬖诿黠@的規(guī)范沖突。2007年我國(guó)《物權(quán)法》第73條明文規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”小區(qū)內(nèi)道路是建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，業(yè)主購(gòu)房時(shí)已支付公攤面積對(duì)價(jià)，日常維護(hù)費(fèi)用也計(jì)入物業(yè)費(fèi)，毫無(wú)疑問(wèn)屬業(yè)主產(chǎn)權(quán)。那么，打不打開(kāi)小區(qū)，要不要把內(nèi)部道路公共化，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決議來(lái)定，而非政府一刀切強(qiáng)制推行。封閉社區(qū)、人車(chē)分流、綠化率、容積率，這些因素作為預(yù)期已反映在房?jī)r(jià)上，強(qiáng)行開(kāi)放完全打破了業(yè)主購(gòu)房時(shí)的合理預(yù)期，是對(duì)業(yè)主既得利益的剝奪。在目前國(guó)情下貿(mào)然打開(kāi)，未必治堵，反而增加了安全、保潔、擾民、隱私等一系列新問(wèn)題，相信大部分建成小區(qū)的業(yè)主是不同意拆墻的。

如何合法的拆掉小區(qū)的墻？在法律層面如何落實(shí)中央政策的頂層設(shè)計(jì)？合法途徑無(wú)非如下幾種：一是相鄰關(guān)系，相鄰不動(dòng)產(chǎn)之間是有提供通行便利義務(wù)的。但相鄰關(guān)系只能適用于鄰里之間，不能適用于社會(huì)公眾第三方的車(chē)輛行人。二是地役權(quán)，但地役權(quán)的設(shè)定必須依賴(lài)雙方訂立合同，沒(méi)有法定地役權(quán)。三是所有權(quán)的社會(huì)義務(wù)，以此來(lái)解釋私人產(chǎn)權(quán)容許公共通行。但我國(guó)《物權(quán)法》上沒(méi)有明文規(guī)定所有權(quán)的社會(huì)義務(wù)，反而在第4條規(guī)定：“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。”

唯一能解釋通的途徑就是征收征用。物權(quán)法第42條第1款規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。”第44條第1款規(guī)定：“因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。” 鑒于征收征用都是國(guó)家強(qiáng)制限制公民和法人財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為，極易造成對(duì)公民和法人合法財(cái)產(chǎn)的嚴(yán)重侵害，因此法律嚴(yán)格規(guī)定條件：公益目的;合法程序;充分補(bǔ)償。征收征用雖然具有強(qiáng)行性特征，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件之下，仍然屬于一種商品交換關(guān)系，應(yīng)當(dāng)符合等價(jià)交換的規(guī)律。因此，未來(lái)對(duì)已建成小區(qū)進(jìn)行開(kāi)放，只能依法啟動(dòng)征收征用程序，并給予全體業(yè)主充分的補(bǔ)償。

中國(guó)是一個(gè)法治國(guó)家，拆墻是一個(gè)法律問(wèn)題。拆墻的法律成本和經(jīng)濟(jì)成本都是非常高昂的，如果不依法拆墻，則可能引發(fā)大規(guī)模的民意對(duì)抗，社會(huì)成本更高。因此，對(duì)于已建成的小區(qū)來(lái)說(shuō)，如果不是嚴(yán)重阻礙公共交通，基本上以尊重現(xiàn)狀為原則。當(dāng)然，對(duì)于政府大院、公立的單位大院，由于不存在私人產(chǎn)權(quán)，本身就是國(guó)有資產(chǎn)，拆不拆墻完全由政府自己決定，原則上全面開(kāi)放即可。