投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題與對策

劉旭

[摘 要] 投資性房地產(chǎn)是以出租土地使用權(quán)和建筑物為主要經(jīng)營項目的行為，投資性房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行這些經(jīng)濟(jì)活動時，其核算及記賬就顯得至關(guān)重要。投資性房地產(chǎn)會計核算分為初始計量和后續(xù)計量，但不能同時進(jìn)行。目前，投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在核算科目、選擇計量模式的依據(jù)不明確，賬面價值與實(shí)際價值不同等問題。對此，應(yīng)明確核算科目，將公允價值變動差異記入投資性房地產(chǎn)公允價值變動，將公允模式下轉(zhuǎn)換計量后的房產(chǎn)價值作為賬面價值。以加快完善投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計核算。

[關(guān)鍵詞] 投資性房地產(chǎn)；企業(yè)會計核算；問題與對策

[中圖分類號] F230 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] B

我國作為世界上為數(shù)不多的人口大國，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的發(fā)展優(yōu)勢。雖然在會計準(zhǔn)則中，對投資性房地產(chǎn)會計核算有著一定的規(guī)定，但是在其初始計量，后續(xù)計量以及轉(zhuǎn)換計量過程中仍然存在著問題。

一、投資性房地產(chǎn)會計核算的概述

（一）投資性房地產(chǎn)的內(nèi)涵

投資性房地產(chǎn)是以出租土地使用權(quán)和建筑物為主要經(jīng)營項目的行為，是一種資產(chǎn)使用權(quán)讓渡行為，并通過使用權(quán)讓渡取得收入獲取利益的行為。它的根本目的就是要實(shí)現(xiàn)資本增值、賺取租金，或是能夠兩者兼得。另外投資性房地產(chǎn)還有一種形式就是持有并準(zhǔn)備增值后進(jìn)行土地權(quán)轉(zhuǎn)讓，雖然其中有著市場供求、增值收益等方面的影響，但最終仍是以增值后轉(zhuǎn)讓來賺取收益的經(jīng)營性活動。大多數(shù)的房地產(chǎn)都是準(zhǔn)備增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，投資性房地產(chǎn)企業(yè)出租房產(chǎn)或是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為均視為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的一種，企業(yè)所得租金或是轉(zhuǎn)讓收益必須要繳納營業(yè)稅。而國家規(guī)定認(rèn)定的閑置土地則不視為經(jīng)營性活動，但這種情況在我國極為少見。

（二）會計核算的內(nèi)涵

我們所指的會計核算就是企業(yè)會計工作過程中所做的記賬、算賬以及報賬。人民幣是我國境內(nèi)主要流通的貨幣，將其作為記賬單位是毋庸置疑的，在會計準(zhǔn)則中有著明確的規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)如今迅速發(fā)展，其核算及記賬對于企業(yè)來說至關(guān)重要。會計人員通過會計憑證和記錄賬簿等方式對投資性房地產(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行記錄和管理，從而進(jìn)一步提升企業(yè)會計報表的準(zhǔn)確性，做好企業(yè)財產(chǎn)清查和賬簿等工作，實(shí)行綜合、系統(tǒng)、連續(xù)的會計監(jiān)督和反映，從而幫助企業(yè)更好的建立定期成本及財務(wù)指標(biāo)。會計賬簿將投資性房地產(chǎn)中的各類信息進(jìn)行了明確的劃分及歸納，會計賬簿作為會計信息的主要載體，它能夠全面的、有序的記錄和反映出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動的情況，它是房地產(chǎn)經(jīng)營管理者制定房產(chǎn)經(jīng)營決策的主要信息來源，為房地產(chǎn)經(jīng)營活動分析和檢查提供重要的數(shù)據(jù)依據(jù)，提高企業(yè)經(jīng)營決策的有效性。因此，會計核算在投資性房地產(chǎn)中有著舉足輕重的地位。

（三）投資性房地產(chǎn)會計核算的特征

投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計核算根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則進(jìn)行，分為初始計量和后續(xù)計量。初始計量就是取得房產(chǎn)時的實(shí)際成本，后期計量是指企業(yè)對房產(chǎn)投入的計量，按照規(guī)定，后期計量既可以采用成本模式計量，也可以采用公允模式計量。但是，兩種計量方法不能同時進(jìn)行，只能選擇其中一種計量方式，一經(jīng)選擇，不能隨意更改。

二、投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題

（一）初始計量時，核算的科目不明確

企業(yè)對房地產(chǎn)初始計量的會計核算存在問題，按照國家的相關(guān)規(guī)定，只有已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物才能算是投資性房地產(chǎn)，購買之后自用的建筑物應(yīng)計入固定資產(chǎn)。短期內(nèi)如果企業(yè)明確表示該建筑物用于出租或空置，用途不變，可以視為投資性房地產(chǎn)。但是這項規(guī)定致使投資性房地產(chǎn)的核算范圍擴(kuò)大，在會計核算過程中，企業(yè)對其經(jīng)營出租的意圖文件很容易偽造，且該短期時間也沒有具體規(guī)定，當(dāng)投資性房地產(chǎn)采用公允模式進(jìn)行后期計量時，企業(yè)的會計可能受到嚴(yán)重的影響。對此，企業(yè)可能對建筑物進(jìn)行選擇性的規(guī)定，或為投資性建筑物、或為固定資產(chǎn)。

（二）后續(xù)計量時，選擇計量模式的依據(jù)不夠明確

投資前，企業(yè)需要進(jìn)行多方考察和比較、分析，選擇對企業(yè)發(fā)展最為有利的才會下手，通常會事先進(jìn)行投資性房地產(chǎn)有效性評估，以確保企業(yè)利益最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。但是在評估過程中，企業(yè)采用公允價值計量模式的話，就必須將由公允價值變動所產(chǎn)生的收益統(tǒng)歸入利潤總額當(dāng)中，真正計較起來，采用公允價值核算方式與企業(yè)預(yù)期有著一定的差異，若是在平時，市場波動小的時候，倒是沒有什么問題，但若是市場房價起伏較大時，勢必會對投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大的影響。另外，運(yùn)用公允價值模式，還給企業(yè)中一些心思不正之人以可趁之機(jī)，營造了一定的可操控利潤空間，在這樣的企業(yè)內(nèi)部環(huán)境影響下，勢必會造成企業(yè)財務(wù)報表等一些會計信息的失真，嚴(yán)重影響了財務(wù)信息的準(zhǔn)確性，于企業(yè)的長期發(fā)展十分不利，同時也可能造成企業(yè)經(jīng)營者對自身經(jīng)營能力水平的誤判，影響企業(yè)經(jīng)營決策的科學(xué)性。

（三）公允模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的賬面價值與實(shí)際價值存在差異

當(dāng)房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變，企業(yè)就必須對其作出相應(yīng)及時的會計處理，并根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)際用途進(jìn)行重新分類，這就是我們所要說的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用公允價值計量模式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換，在房產(chǎn)由投資轉(zhuǎn)為自用時，會計人員必須對轉(zhuǎn)換應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照會計準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)換計量，提高企業(yè)對房產(chǎn)價值的了解和掌握，以把握最好的利益交換時機(jī)，提高企業(yè)資金的利用率、擴(kuò)大企業(yè)盈利空間，改善房產(chǎn)行業(yè)交易環(huán)境。綜上所述，采用公允價值計量模式時，只要投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生變動當(dāng)期損益與資本公積等會計科目也會發(fā)生改變。因此，企業(yè)在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時需要提高會計核算方面的長遠(yuǎn)認(rèn)識。

自用房地產(chǎn)變?yōu)橥顿Y性房地產(chǎn)僅僅是房產(chǎn)用途上發(fā)生的轉(zhuǎn)變，但是在房產(chǎn)形態(tài)和資產(chǎn)性能等主要方面并未發(fā)生本質(zhì)上的改變，會計人員萬萬不可在此時隨意更改賬面價值。若是認(rèn)識不到這一點(diǎn)，它日在采用公允價值計量模式進(jìn)行轉(zhuǎn)換時，不論公允價值是低過賬面價值或是高于賬面價值時，投資性房地產(chǎn)企業(yè)都無法得到準(zhǔn)確的資產(chǎn)價值報告，這樣不僅會影響會計信息的真實(shí)性，同時也會影響企業(yè)的經(jīng)營決策。endprint

三、完善投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的建議

（一）初始計量時，要明確核算科目

投資性房地產(chǎn)的初始計量在會計準(zhǔn)則中的規(guī)定是比較明確的，只有出租使用權(quán)或?qū)崿F(xiàn)資本增值才能是投資性房地產(chǎn)，如果自用，則在核算時應(yīng)當(dāng)是固定資產(chǎn)。所以初始計量時，用途一定要明確，短期內(nèi)不能更改，這樣才不會造成賬實(shí)不符。

（二）后續(xù)計量時，公允價值變動差異記入投資性房地產(chǎn)公允價值變動

企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資過程中，若是公允價值發(fā)生變動的情況下，其價值差額可計入“投資性房地產(chǎn)-公允價值變動”或是“資本公積-公允價值變動公積”這兩個會計科目。這樣才能影響資產(chǎn)總額與權(quán)益總額的變化，進(jìn)而達(dá)到對長期性資產(chǎn)價值重估的目標(biāo)，才能保證會計核算信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。這種方法不僅能夠使企業(yè)房地產(chǎn)投資過程中公允價值發(fā)生變動時及時采取防范措施，還能夠提高計量準(zhǔn)確性，同時也能夠?qū)ζ髽I(yè)營業(yè)綜合和其他投資者權(quán)益產(chǎn)生重要影響，能提高企業(yè)經(jīng)營決策的準(zhǔn)確性，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)長期資產(chǎn)評估的重要手段，也是提供投資性房地產(chǎn)賬面會計信息真實(shí)性和準(zhǔn)確性有效方法之一。

在準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量方式的規(guī)定，同一企業(yè)對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量不得同時采用兩種計量模式，只能采用一種模式。企業(yè)出于利益最大化目標(biāo)，雖然在會計準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)如何進(jìn)行后續(xù)計量有著明確規(guī)定，但是按照要求房地產(chǎn)企業(yè)會計核算只能采用一種價值計量模式，很多企業(yè)都未嚴(yán)格遵守，但實(shí)際計量過程中，不少企業(yè)既采用了公允價值計量模式，同時為了取得更高的經(jīng)營收益，同時在經(jīng)營過程中獲得其他投資性房地產(chǎn)收益，這些都是企業(yè)在公允價值計量模式下難以得到了，就會影響會計人員會計處理工作的開展，形成會計處理模式概念上的模糊，造成計量方法選擇的不恰當(dāng)或是不切實(shí)際。這會使企業(yè)在年末核算利潤時得到的利潤數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，使得企業(yè)無法真實(shí)得知其利潤。在制定會計準(zhǔn)則時，相關(guān)部門需要全面考慮企業(yè)新取得的投資性房產(chǎn)核算問題。首先，應(yīng)從投資性房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r出發(fā)，選擇更加適宜的成本后續(xù)計量模式。這樣不僅能夠提升投資性房地產(chǎn)計量的準(zhǔn)確性和清晰度，企業(yè)應(yīng)以能夠全面體現(xiàn)歷史成本計量的根本原則。

（三）將公允模式下轉(zhuǎn)換計量后的房產(chǎn)價值作為賬面價值

針對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換計量問題研究，各單位部門開展了大力治理措施，在認(rèn)識到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算中存在的問題之后，企業(yè)可以采用公允價值計量模式計算轉(zhuǎn)換后的企業(yè)房產(chǎn)價值，并將其計量結(jié)果作為賬面價值。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算問題當(dāng)中，利用公允價值模式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)到自用房地產(chǎn)時，可將自用房地產(chǎn)賬面價值作為投資性房地產(chǎn)的房屋計量基礎(chǔ)，投資性房地產(chǎn)通過公允價值計量方法產(chǎn)生的價值同原賬面價值誤差都可記入到當(dāng)期虧損或盈利會計科目。

總之，通過分析和研究，我們對投資性房地產(chǎn)行業(yè)有了一個初步的了解，房地產(chǎn)行業(yè)是一個發(fā)展前景廣闊、升值空間巨大的行業(yè)。因此，作為新時期的投資性房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)必須要深入認(rèn)識到自身會計核算中存在的問題，不斷提升自身會計信息的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，尋找到更加適宜企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的計量方法，切實(shí)做好房地產(chǎn)會計核算工作，提高企業(yè)經(jīng)營決策的準(zhǔn)確性及可行性。

[參 考 文 獻(xiàn)]

[1]屈軍濤.房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的實(shí)證研究——以陜西省西安市為例[J].陜西廣播電視大學(xué)學(xué)報[J].2012（2）

[2]張瑞榮.公允價值計量模式下投資性房地產(chǎn)的會計核算及其所得稅會計處理探析[J].商業(yè)會計，2010（3）

[責(zé)任編輯：劉玉梅]endprint