論當前我國物業管理存在的問題及發展對策

郭 軍

山東行政學院

引言

眾所周知，物業管理作為市場中的第三方管理機構，其經濟活動展開帶有很強的服務性，需要為業主和住戶提供高質量、高標準的物業管理服務。隨著我國市場經濟不斷發展、住房制度改革不斷深入，作為市場中的新興產業，在多年發展中物業管理已經逐漸趨向產業化、社會化、企業化方向發展。但是從實際管理情況分析，當今我國物業管理依然存在著一定問題，例如物業管理法律不完善、服務質量不高、工作人員素質低等情況，這也是阻礙我國物業管理行業發展的重要因素。這就需要對物業管理進行深度剖析，針對現有問題提出解決對策，這樣才能夠與市場經濟發展相適應。

1、當前我國物業管理存在的問題

1.1 市場化進程不高，運行機制有待完善

由于我國城鎮房屋管理受到計劃經濟下的行政管理體制影響，甚至當今很多房屋管理模式依然采用此類方法，嚴重制約了物業管理市場化發展進程。其主要變現在：第一，房展開發商為了提高經濟效益，將開發項目交給自己的物業企業進行管理，物業管理質量、盈虧都由開發商負責，導致物業管理不受市場競爭影響，采用封閉式管理模式，導致物業管理服務質量差、客戶不滿，不利于物業管理朝向市場化方向發展；第二，由于當今物業管理市場競爭機制還不夠完善，因此房產開放商難以在市場中找到合適的物業管理企業，所以不得不成立旗下的物業管理企業；第三，由于物業管理企業依托于房產開發商，因此在開展物業管理活動中，缺乏競爭、沒有危機感、缺乏創新意識、缺乏服務意識，導致服務項目較少，物業管理企業內部缺乏活力，用戶也對此表達不滿。

1.2 物業管理早期介入性不強

雖然當今我國沒有針對物業管理早期介入提出明確的規定，但是在物業管理活動開展中，由于物業管理自身配套不齊全、房屋質量問題、售房合同不規范等，從而造成業主和住戶不滿，同時也給日常管理、養護、維修工作帶來了難度和壓力。由此可見，物業管理早期介入的重要性。

1.3 物業管理服務質量不高

對于當今物業管理企業來說，作為一種新興產業，對人力資源需求量非常高，從而導致管理人員綜合素質參差不齊，知識技能結構不夠合理，從而導致物業服務質量差、管理收費標準不統一等情況，同時也影響物業管理多種經營。其主要表現在：第一，很多物業管理公司沒有按照相關規定提供足夠的服務項目、服務項目單一。甚至服務工作僅僅局限在保潔、安全防范、代收收電費等，而對于設備設施養護和房屋管理核心內容都不健全；第二，部分物業管理企業在服務上不夠細膩，無法實現標準化、制度化、規范化服務；第三，部分娘物業管理企業所提供的特約專向服務少，無法及時解決住戶所遇到的問題。這些問題會影響物業管理企業的經濟效益，并且用戶滿意度也普遍偏低。、

1.4 業主委員會地位不夠明確

業務委員會是在物業管理中代表所有業主實施自治管理的組織，同樣是物業管理中的主體。但是，很多很多小區物業管理區域業主在幾年之后也沒有成立業主委員會，這樣就無法保障合法權益；以成立的業主委員會也存在著責任不清、職能無法發揮等問題。個別業主委員會流于形式，無法起到實質性作用。

2、進一步加強我國物業管理質量的幾點建議

2.1 加強市場培育，采用招投標競爭機制

第一，政府需要針對物業管理問題盡快完善法律體系，引入物業管理招投標機制，從而提高物業管理市場的競爭性；第二，明確物業管理委托關系，并且雙發的合法權利，要求開發商、物業管理企業、業主委員會了解在物業管理中的義務和權利，這樣才能夠構建更加合理、良性的委托關系；第三，對物業管理企業的資質進行劃分，將物業管理質量作為重要因素，并加強物業管理收費標準調整工作；第四，制定品牌戰略，鼓勵服務質量好、企業規模大、管理方法新、內部實力強的物業管理企業不斷開拓市場，實現經營化管理模式。

2.2 規范物業管理服務和收費行為，提高服務質量

由于當今我國物業管理行業正處于高速發展階段，物業管理活動開展難度高、矛盾多，總體上獲利較少，但是既然選擇了物業管理行業，就必須要提高自身的服務質量。第一，物業管理企業需要不斷強化工作服務質量控制工作，明確各個工作崗位的職責、權利、義務，并對工作開展情況進行監督考核；第二，加強工作人員的培訓和人才培養工作，不斷提高物業管理人員的綜合素質，通過提供更優質的服務來提高用戶滿意度，這樣可以提高住戶和業主繳費的主動性；第三，政府需要發揮自身的調控職能，結合物業管理行業實際發展現狀以及業主和住戶實際承受能力，合理制定物業管理收費標準，盡量保持服務和費用相符；第四，物業管理企業需要主動接受群眾的監督，完善投訴制度、拓寬投訴渠道，及時反饋群眾所提出的意見和建議，取信于民。

2.3 規范業主委員會設立與運作，發揮業主委員會作用

建立業主委員會，從而明確業主委員會的主體資格和法人地位，這也是業主自治與物業管理企業相結合的前提，如果沒有業主委員會，就無法發揮新機制與市場機制的積極作用，物業管理企業也失去了發展基礎。可見，構建業主委員會，不僅是推動物業管理企業發展的前提和基礎，同時也是保障住戶合法效益的重要渠道。

2.4 開展多種經營形式，激發企業活力

從本質上來說，物業管理作為一種綜合性、多方面的服務行業，除了開展一些常見的管理項目外，物業管理企業也需要結合小區自身發展情況，想方設法提供個性化服務從而滿足業主和住戶的實際需求，也就是開展多項目服務形式，這樣才能夠讓物業管理服務滲透到住戶生活中的各個方面。再者，通過提供多元化服務項目，可以給物業管理企業帶來更多的經濟效益，不斷激發物業管理企業的創新活力和動力，形成良性循環，這樣才能夠讓物業管理企業從常年虧損中擺脫出來。

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