關于我國房地產企業資金鏈管理的思考

蔡文娟

揚州三盛房地產開發有限公司

關于我國房地產企業資金鏈管理的思考

蔡文娟

揚州三盛房地產開發有限公司

為解決我國城市人們住房難這一問題，我國有關部門對于天價房價這一問題采取相應的措施對其進行調控，并取得一定的成效，相應的，房地產企業在資金回籠方面就發生了一定的變化，有些企業甚至在資金周轉方面困難的局面，在國家宏觀調控的參與下房地產企業怎樣才能將經濟效益最大化呢，筆者認為，在房地產開發前期做好資金管理工作尤為重要。

房地產；企業資金；管理思考

引言

為了更好的管理企業集團的閑散資金，提高資金使用效率，在企業集團中實現資金的集中管理能夠很好的解決這一問題，并且對整個企業集團的未來發展有著積極的意義。因為實行資金的集中管理是企業集團發展到一定程度后的又一項必要措施。

1 房地產企業資金管理存在的問題

1.1 資金管理意識淡薄，資金管理模式落后

在上文我們也有提到，一部分企業為順應經濟市場的發展，也制定了資金管理制度，但是僅僅是制定，并沒有真正將其落實。企業在對各個部門播放預算資金是按照相關的制度，各個部門在對于資金花銷方面，并沒有按照相關制度進行實施，進而在工程沒有完工的情況下出現資金鏈斷裂的現象。不僅使工程的施工進度受到一定的影響，在一定的程度上使企業信用度降低，市場競爭力下降。另外，現階段我國大部分企業為方便管理，除了總公司之外，企業還在不同的城市設立分公司，對于資金方面，分公司則是獨立的賬戶，總公司對分公司資金回籠狀況并不了解，進而導致資金過度分散。綜上所述，房地產企業對于資金的管理意識相對淡薄，對于資金管理的模式相對落后。

1.2 資金管理制度不完善，缺乏有效的預算管理

我國房地產業經歷了近二十年的快速發展期，一些企業追求規模粗放式擴張，缺乏精細化管理意識，工作人員甚至一些高層管理人員對資金管理重視不夠，沒有建立完善的資金管理制度，預算管理制度不到位，對資金的使用缺乏有力的監督和控制，資金使用效率低，導致企業資金冗余甚至陷入財務困境。

1.3 資金風險管理不足

資金為企業帶來收益的同時伴隨著相應的風險，對于高負債的房企而言，及時發現并有效處理這些風險是資金管理的重要內容。但是當前部分房企并未建立有效的資金風險管理機制，資金的運作缺乏足夠的監管，當風險危及企業安全時，又不能及時采取應對措施，造成企業經濟損失，甚至危及企業生存。

2 解決房地產企業資金管理問題的對策

2.1 建立企業內部資金集中管理體系

建立企業內部資金管理系統與商業銀行之間的數據鏈接串口，充分的利用商業銀行的資金管理方法和業務辦理的便利性，實現企業內部資金的集中管理。其次銀行資金管理技術在房地產資金管理中運用，能有效的實現企業內部以及企業合作之間的資金流動的通暢，打破企業業務結算的地域性限制，建立信息化資金集中管理體系，實現企業存款業務、貸款業務、資金支出全面的信息化服務。另外要建立一一對應的單向委托貸款關系，企業員工能通過單向委托貸款條例與企業建立貸款關系，業務辦理的甲方與乙方只能是企業員工本人和企業，不同員工之間以及員工與部門之間不能建立委托貸款關系。相比集中資金管理，傳統的資金管理手段出現財務風險的概率要高的多。因此為了防止風險，在做到對內部有較強控制的同時還應該在操作環節方面集中管理和控制資金，達到事情發生前對審批流程的控制、事情發生時的實時控制和事情發生后的緊急應急處理控制。

2.2 建立動態資金管理體系

動態資金管理體系搭建思路如下：

(1)時間管理：由于影響資金收付時間的源頭為業務計劃，所以需要將業務計劃轉化為資金收支時間。從收入端來說，可以將銷售計劃分解為簽約計劃，進而結合收款規律生成回款時點，當銷售計劃變動時，系統會自動調整回款時點；從支出端來說，在合約規劃確定前，可以將總控計劃關鍵時間節點同相關成本科目對應的付款時間相關聯，合約規劃確定后，將合同付款時間節點直接同相關成本科目對應的付款時間相關聯，這樣各項支出均能對應成本科目及其付款時點。(2)金額管理：在明確上述項目資金的時點后，需要進一步明確各時點對應的金額。從收入端來說，各時點對應的金額由收入總額和分配規則決定。在銷售面積既定的情況下，收入總額由單價決定；而分配規則取決于回款規律，回款規律可通過總結分析歷史回款數據得出，所以通過將單價設置為變量，將回款規律在后臺設置為關聯規則，在單價和銷售計劃變動時，系統會自動調整各個回款時點的對應金額；從支出端來說，各成本科目對應的支出總額為動態成本，按照成本管理經驗和合同條款約定，可明確而各個節點對應的付款比例，將其在后臺設置為關聯規則后，在動態成本或進度計劃調整時，各時間節點對應的成本科目金額也會隨之調整。

2.3 完善資金風險防范措施

房地產項目開發涉及面廣、環節眾多，為使資金安全運行，房企要選擇能體現償債能力、現金流量能力、營運能力、盈利能力等的指標，構建資金風險管理指標體系，跟蹤監控企業運營中的資金風險，盡早識別，及時響應。房企應定期對資金籌措情況、使用情況進行檢查，一方面通過日常資金報表了解總體情況，另一方面通過專項檢查發現深層次風險。在日常風險防范過程中，企業要注重風險防范經驗的積累，將本企業或同行業其他企業在發展中遭遇的風險數據化，逐步構建資金風險數據庫，當企業當前狀態與數據庫中某一風險數據接近時，數據庫發出預警，幫助企業盡早發現風險。

結束語

綜上所述，房地產企業資金管理需要管控的因素比較多，我們需要從源頭上找準關鍵控制點，通過行業規律、工作經驗及政策規定將其轉化為資金管理的時間和金額兩個維度，并動態跟蹤管理，實現資金動態收付平衡。

[1]王曉麗.我國房地產企業資金鏈管理研究[D].北京交通大學，2008.

[2]羅薇.我國房地產企業資金鏈管理研究[D].南昌大學，2010.

[3]周琪.關于我國房地產企業資金鏈管理的思考[J].時代金融，2015，36：64+69.