我國文化旅游地產開發運營模式研究

李健麗

首都經濟貿易大學

我國文化旅游地產開發運營模式研究

李健麗

首都經濟貿易大學

文化旅游地產具有穩定的增長潛力和良好的發展前景，在滿足人們日益增長的多元文化需求和文化改革創新方面具有積極影響作用，同時對于文化產業和旅游業國家級的重點產業發展上具有較好地承接作用，大大推動了我國文化的大發展和大繁榮，因此進一步加強對其的研究非常有必要。就目前的情況來看，旅游地產已經過了傳統的依靠旅游資源的時代，要想獲得長久發展，還得靠文化、品牌、綜合設施等方面的競爭，從而才能夠更好的促進文化旅游地產的發展。基于此本文分析了我國文化旅游地產開發運營模式。

文化旅游地產；開發；運營模式

1、文化旅游地產開發的意義

隨著休閑時代的到來，我國旅游結構調整升級，文化旅游業也進入快速發展階段，傳統的以觀光為主的旅游逐步向休閑度假旅游轉變趨勢明顯。人們的生活水平和受教育水平提升，對旅游消費更加理性和成熟，客觀條件上人們工作日的縮短、假期的增多，休閑度假旅游成為越來越多消費者選擇的主流旅游模式。旅游地產在開發旅游資源的同時，關注游客的精神文化訴求，結合文化因素創新旅游地產開發運營模式，與此同時還促進當地文化交流和當地公共設施的完善。從另一方面來看，由于國內從事旅游地產開發的主要是房地產企業和旅游企業，這些企業對旅游地產開發的許多根本性問題還缺乏系統研究，大規模的盲目開發造成資源浪費與環境破壞，如在高文化內涵的風景勝地內建造度假別墅時卻未全面考慮景區的整體文化價值，使得自然景觀和人文景觀無法和諧一致。

國家明確提出將文化產業和旅游產業的融合，在旅游地產開發運營過程中對文化軟實力和文化核心要素的貫徹使得旅游地產更具有持久效益，旅游地產與文化產業的融合具有正確的政策性指導和市場活力，文化旅游地產將進一步成為開發商的投資熱點，因此進一步加強對其的研究非常有必要。

2、旅游地產開發運營模式的概念

開發運營模式包含的范圍比較廣泛，在具體的企業項目開發運營實踐過程中，它包括前期的模式分析、模式選擇、模式設計以及模式的具體運作，又包括經營目標、盈利模式及經營措施等等，這些過程是環環相扣又是相互滲透的，對于企業運營者來說，能夠創造最大化的價值利益就是最終的追求目標。同樣，對于旅游地產亦是如此。旅游地產在我國是特有的概念，在不斷的開發過程中，呈現不同的特點，如季節性、群體針對性、高消費性；掌握成熟優秀的開發運營模式進而針對這些特點把握其中的規律，進行模式的移植和不斷的探索，不斷創新開發運營模式才能獲取最大化的經濟效益和社會效益。

旅游地產開發類型和旅游地產開發模式的區別很大，可以從類型和模式兩個概念出發進行區分。類型是指由各個特殊的事物或現象抽出來的共通點，而模式其實就是解決某一類問題的方法論。把解決某類問題的方法總結歸納到理論高度，那就是模式。由此可見，旅游房地產的類型與模式是兩個概念，模式雖然也有共通點在里面，但是從根本上，它標志了物件之間隱藏的規律關系。旅游地產的開發運營模式是一種指導，指導我們更有效地完成任務，解決旅游地產開發遇到的問題，具有方向性，這是二者之間最本質的不同，即為開發不同階段的呈現。結合模式概念及企業項目的開發運營概念，可以總結出，旅游地產的開發運營模式即為在對旅游地產過程中，針對不同旅游地產類型進行的開發運營類型的指導和有效策略。

3、文化旅游地產開發運營模式的問題

3.1 市場競爭進一步激烈，同質化現象嚴重

文化旅游地產這塊市場的大蛋糕目光矚目不僅來自國內還來自于國外。目前國內文化旅游地產項目早就遍地開花，不僅是房地產其他行業巨頭紛紛涉足，導致全國范圍內的市場過熱，地方政府為當地的經濟創收及旅游業的發展更是如火如荼；而國外的許多成熟的開發商也對準中國的市場，競爭日益強烈。市場競爭一方面可以提升文化旅游地產的優質化發展，但另一方面更容易導致產品的同質化發展，開發模式的成熟及回收高引起大范圍的復制模仿，缺乏創新，開發缺少活力，使得許多文化資源的浪費和文化的過渡解讀，最終經不起市場的檢驗，造成資金浪費，更重要的對國家利益的損失。

3.2 文化旅游地產產品類型多樣，運作方式逐漸綜合多元化

我國旅游業已經從大眾觀光的“門票旅游時代”向觀光游覽、商務游覽和休閑度假三駕馬車并駕齊驅的“泛旅游時代”轉變。“泛旅游時代”到了傳統旅游業內部的界限，也突破了旅游業與上下游產業的界限，也使得文化旅游地產面向多元化發展，產業價值鏈不斷延伸。文化旅游地產的綜合性不斷提升，文化旅游產品和服務的提供也呈現綜合化，產業鏈連接到酒店、餐飲、運輸、商業、農業和創意產業層面。文化旅游地產的根基是地產，但是地產的有限性限制其地域范圍。未解決這個問題，新的文化旅游地產開發運營模式營運而生，利用現有的地產，注入文化創意，創立文化品牌，吸引旅游是非常好的。將獨特的舊工業建筑改造，吸引繪畫、設計、建筑、攝影和雕塑等領域的企業、機構與人才，行成藝術文化交流、展示和交易的集合體，就能帶動起發展。

4、文化旅游地產開發運營模式的發展建議

4.1 遵循相應政策及制度

文化旅游地產開發運營也同時作為房地產開發的一個重要內容，與其他地產一樣同樣也會受到國家宏觀調控政策的影響。政府對于土地供應、銀行信貸及土地稅收等方面政策的變化都會極大地影響著其的開發成功與否。對生態環境的影響也相對較大，就更容易導致其開發不當引發政府的強制管制。開發商需要掌握項目相關政策，注意政策的引導性，爭取獲得當地政府的支持。

4.2 政府加強引導和監管

政府對當地文化資源及旅游資源的發展和保護有著責任和義務，通過引進專業型文化旅游地產的運作企業，不僅帶來經濟效益，更重要的是對當地的文化建設和經濟增長帶來綠色可持續影響。但是，在開發運營過程中，政府需要加強引導和監管，對于不會占用太多土地資源，同時又有發展前景樂觀的文化旅游地產產品形態，應該給予一定的支持和鼓勵。在開發運營過程中，要注重其對文化資源和旅游資源的開發監管，避免資源的污染和浪費。

4.3 提升企業軟實力

4.3.1 提高對領導者綜合素質。文化旅游地產的開發是一個經濟行為，在很大程度上也會受到經濟環境的影響，當今社會的經濟形勢并不穩定，金融危機等不可控因素都會影響到旅游地產的開發。開發者領導除了有對地產開發潛能的判斷還應該具備宏觀掌控能力，要考慮到可能有的各種情況，避免在遭遇金融危機的時候出現資金鏈斷裂的失敗景象。

4.3.2 開發運營的文化創新能力。“創新力”是企業形成“競爭力”的開端。由于國外沒有旅游地產的概念，其發展需要國內開發主體的自主創新能力。在我國旅游開發的過程中已經存在著盲目復制、粗制濫造的問題，投資旅游地產如果也沿襲了旅游開發的種種弊端，就無法實現持續發展，甚至無法收回投資預算。

4.3.4 加強項目運營能力。在項目拓展戰略方面，企業需要將從過去深挖一口井的模式向互聯網產業的流量思維轉變，在保障項目質量和利潤的前提下，更加注重拓展速度和用戶流量規模。在項目拓展戰術方面，公司將汲取互聯網合作共贏特征，打破原有的獨家打造的模式，更加注重資源的整合，從獨立自主型向資源整合型方向轉化。

4.4 全方面多渠道盈利

4.4.1 科學網絡技術，嘗試OT0聯合線上線下模式。科技的發展帶來文化的繁榮，行業的發展與科技分隔不開。文化旅游地產在許多階段需要結合技術，例如結合多媒體技術營銷產品，結合先進技術進行文化產品的展示和服務水平的提升，采用技術就已經成為營銷的熱點。值得關注的是，已有OTO模式的借鑒，如憤怒的小鳥線上游戲進行線下相應主題開發應用。OTO不僅包含線上帶動線下，還包含線下帶動線上，將項目電子化營銷。例如，開發相應的APP或者網絡平臺，將所屬的產品或者開發項目展示平臺，溝通潛在消費者，分析消費行為，通過數據分析消費者的偏好，為改善消費者的體驗提供很好的依據，更加強了與消費者的溝通和對文化旅游地產產品的宣傳。

4.4.2 產業化運作，延伸產業鏈。從現有的文化旅游地產來看，單靠文化旅游資源注入的反饋資金及地產的盈利往往不能支撐項目的周期資金運轉。那么，產業化運作和產業鏈的延伸是必然選擇。旅游地產與文化的結合，在一定程度上就是與文化產業的結合，通過文化產業的引擎作用，就需要采用產業化運作，將文化旅游地產當做文化產業項目進行開展。

總之，文化旅游地產的開發運營已經逐步成熟，有著良好的發展趨勢和良好的社會效益，因此進一步加強對其的研究非常有必要。

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