拆遷復建房建設資金司法鑒定的應用研究

梅紅梅

江蘇華盛興偉房地產評估造價咨詢有限公司

拆遷復建房建設資金司法鑒定的應用研究

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建筑施工合同糾紛的不斷增多引發了工程造價司法鑒定量的增加。本研究著眼于司法鑒定過程中工程造價的計算方法，參照重建價格、基準單方造價法及造價指數法對司法鑒定中建設資金的計算提供了思路，并對案例進行建設資金的計算應用，旨在為司法鑒定從業者提供一個全新的建設資金司法鑒定計算方法。

工程造價；司法鑒定；建設資金；

一、研究背景

伴隨建筑行業的迅速發展壯大，建設工程施工合同糾紛不斷增多，涉及工程造價的糾紛更是占據了較大的比重。為避免原被告雙方對工程造價最后確認意見的分歧，工程造價的司法鑒定應運而生。

國內現行大量的有關造價司法鑒定的研究主要集中在對工程造價司法鑒定程序和方法上的研究，且遵循一個相同的模式：描述問題，分析成因，然后就存在的問題提出對策。這種研究主要是以法院或司法鑒定委托人的身份進行分析。

二、研究方法

建筑物的重建價格是指采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態的建筑物的正常價格。

基準單方造價比較法就是首先確定某種建筑結構類型在所確定的基本標準條件下的基本單方造價，而后再將要計算的同類型建筑項目內容和基準單方造價所確定的內容進行比較，求得對比差異系數，然后再用所求得的差異系數去調整基準單方造價，從而求得被估建筑的單方建筑造價。

工程造價指數是反映一定時期的工程造價相對于某一固定時期的工程造價變化程度的比值或比率，其為反映不同時期工程造價的相對變化趨勢和程度的指標，一般按照各主要構成要素分別編制價格指數，然后匯總得到工程造價指數。

三、研究思路

在對工程造價指數計算時，根據工程造價資料的實際情況，對工程造價指數進行修正(重點調整那些對工程造價影響較大的材料﹑施工機械等費用變化造成的價差)，以便其能滿足實際需要。

基本假設：(1)采用合理建設期內工程造價指數的加權平均值計算出的建筑物重建價格作為標準；(2)按照基期價格水平計算對造價影響較大的分項工程價差額，取價差額的綜合為單方造價的調整額。

具體計算過程如下：

(1)確定合理建設期。為回避工程可能遇到的實際施工期內停工等問題，合理建設期通過定額工期確定。

(2)計算建筑面積。按合理建設期同期建筑工程定額規定計算。

(3)測算高層公寓合理建設期內的單方造價。參考工程合理建設期同期工程造價管理部門發布的高層公寓的工程造價指數(以同一基期為標準進行調整)及對應的單方造價。以總工期為基數，結合每期(季度)的天數，測算每期(季度)的造價權重系數。各期(季度)單方造價與當期造價權重系數的乘積，即為合理建設期每期的加權平均造價，累計工期內各期加權平均造價可求取高層公寓合理建設期內的單方造價。

(4)確定本工程單方造價。對比造價指數對應的高層公寓工程的工程概況與鑒定項目工程概況，用定額計價法調整內墻砌體﹑樓面層﹑垂直運輸及超高費等對造價影響較大的子目的綜合單價。根據差異子目每平米造價調整值之和對單方造價進行價差調整。

(5)確定工程造價。

四、應用案例

1994年，老城區某地塊棚戶區改造項目，由政府下屬開發公司(以下簡稱A單位)將該地塊開發權交由具有房地產開發資質的某公司(以下簡稱B公司)實施運作。B公司承擔地塊上的拆遷和安置，并獲取除安置房外所有商品房的建設及銷售。1995年，A單位(甲方)與B公司(乙方)訂立《拆遷承包協議書》及《拆遷承包補充協議》，約定：甲方負責拆遷補償安置具體工作，乙方負責開發建設2幢安置房用于安置本地塊內的拆遷戶。在協議約定的拆遷期限內，A單位拆除了所有房屋，并以自己的名義與部分被拆遷人訂立了安置補償協議。1996年至1997年上半年，B公司在已拆遷完畢的土地上，建成了四幢商品房對外銷售，但一直未建兩幢拆遷安置復建房。1998年2月，市政府以會議紀要形式責成A單位負責安置復建房建設，建設資金先行墊付。1998年7月，復建房開工建設。2003年初復建房竣工備案完畢，并交付使用，期間因資金不足停工14個月。

五、案例分析

本案具有以下特點：1)社會影響大。本案時間跨度較長，且工程造價變化因素較多，原﹑被告雙方矛盾十分突出；本案的疑難復雜程度和工程造價鑒定難度之大，在我市和省司法系統都很少見。2)原結算審核和財務審計報告不能直接作為法院裁判的依據。A單位采用議標的招標方式確定復建房的承包商，B公司認為此方法造成復建房工程造價偏高，不認可A單位簽訂的所有承包合同，同時認為A單位在組織建設過程中發生的許多工程簽證屬于其管理水平太差造成的浪費。因此，依此形成的結算報告及財務審計報告不具有公平性。3)竣工資料存在瑕疵，不能作為計算唯一依據。圖紙﹑驗收資料﹑簽證不齊全，且雙方既不能達成一致認可，也不能準確地確定建筑標準﹑反映當時的具體情況；由于建設管理水平﹑票據真實性﹑時間關系等因素的影響，使得費用﹑取證的合理性無法確認。

通過建設資金的計算認定本工程的工程造價由兩部分組成，第一部分的金額有相應的鑒定證據資料證明，為可鑒定費用，共計***萬元；第二部分系工程建設中必不可少的工程項目且有實物證明已經實際發生，也符合國家和地方政府出臺的關于加強住宅建設安全﹑淘汰落后產品的管理規范要求，為不可鑒定費用，根據法院提供的證據資料數據統計，統計結果為***萬元。兩部分合計為***萬元。后經當事人對鑒定結論的多次質證后，對第二部分中部分項目的數額進行了調整，調整后的資金總額為***萬元(省高院在對本案進行終審時對鑒定結果給予采納)。

六、結語

工程造價司法鑒定的社會意義在于為當事人解決工程經濟糾紛，保護當事人的合法的經濟權益。本研究提出的既有建筑建設資金的計算，考慮了工程資料不完善﹑基期價格水平對工程造價的影響等因素，其為建設資金司法鑒定提供了較為科學的依據。

[1]李素英.工程造價司法鑒定研究[D].青島：山東大學.2010-9-10(1-7)

[2]中國建設工程造價管理協會.CECA/GC8-2012.建設工程造價鑒定規程[S].北京：中國計劃出版社.2012