房地產項目管理模式研究

高 岳

天津濱海新區建投房地產開發有限公司

房地產項目管理模式研究

高 岳

天津濱海新區建投房地產開發有限公司

我國社會經濟發展迅速，城市化的水平越來越高，而伴隨著城市化水平進步的就是我國的房地產事業。近些年來房地產事業蓬勃發展，高樓大廈平地而起，也促生了房地產項目管理的系統性規劃，但房地產作為一項投資性事業來說競爭力十分巨大，成千上萬家房地產商明爭暗斗，房地產項目管理系統規劃的作用越來越明顯，因此，本文將首先分析現代化房地產項目管理的基本特征與管理流程，并根據這兩項內容分析其管理的組織結構系統，并深入探究其系統功能，以求為現代化房地產事業的發展提供理論支持和實際借鑒。

房地產項目管理模式研究

前言

房地產項目管理模式，一般是指將房地產項目管理的對象看做一個有機的系統，使這一系統能夠有效運行而采用的組織及管理方法的總和。房地產項目管理模式的選用要根據項目管理的對象、內容及項目管理的基本目標來進行綜合選擇，可以說，了解和選取恰當的項目管理模式對于有效實現房地產項目管理既定目標，實現企業經濟效益和社會效益具有至關重要的意義。

1 、我國房地產項目管理模式類型分析

1.1 設計—招標—建設模式

設計—招標—建設模式是一種比較傳統的房地產項目管理開發模式，目前國內對這種管理模式的使用比較普遍。這種模式是按照一般房地產項目開發的固有模式進行項目管理，即企業先委托專業的機構進行前期的項目設計工作，然后通過公開競標選擇合適的承包機構，最后選擇專門的監理機構在建設實施過程中進行監理工作。

1.2 風險型模式

這種模式是房地產企業在進行項目管理之前，聘請專業經理人，由經驗豐富的經理人幫助業主及設計方共同完成項目前期的設計工作，并負責項目的施工過程管理。通常經理人會將整個項目分成一個個階段性的小項目，每完成一個小項目就對下一個項目進行招標，也就是設計與施工同時進行。相對來說，房地產企業在進行項目管理時采用風險型模式較多，相比前兩種模式，這種模式有其自身特有的優勢，即可以有效地降低業主的風險，提高施工效率，有利于保證工程質量，但是難度在于如何正確選擇合適的經理人，設計及施工過程中的不確定因素可能對整個項目產生不良影響等。

2 、完善我國房地產項目管理模式的對策建議

2.1 實行動態監管

房地產行業的自身特點決定了項目管理的過程中要兼顧多個方面的內容，即要適合房地產企業自身發展實際，又要根據相關項目管理的內外部環境，抓住項目管理過程中的關鍵環節，利用信息手段等加強對項目管理全過程中的動態監管，有效提高項目管理過程中的效率，加強項目管理過程中對每一個環節的信息的收集、分析和反饋，在進行項目管理的過程中，企業要積極協調好內部各個基礎性部門之間的聯系，以便收集更多、更有效的項目管理信息，為整個項目管理全過程提供可靠的信息支持，一旦發現問題及時進行改進處理，從而發揮項目管理模式在推進項目管理中的建設性作用。

2.2 提高管理人員素質

一支高水平的房地產項目管理隊伍事關房地產項目管理的成敗，當前我國房地產高速發展的背后卻存在著專業人員不足，高水平的項目管理人員缺乏的尷尬局面，現有的項目管理人員往往缺乏扎實過硬的項目管理的理論知識和實踐技能，因此，要想真正實現項目管理模式發揮高效作用，實現項目管理的既定目標，就必須加快建設一支現代化的高水平的房地產項目管理工作隊伍，尤其是對于項目管理中的領導人員，如項目經理等，更要使其素質過硬，具備扎實的項目管理經驗，從而更好地進行全方位的項目管理指導，為此，房地產企業要加快制定措施引進高素質的項目管理工作人員，提高項目管理工作人員整體素養，另一方面，積極通過各種培訓、觀摩學習等途徑對現有的項目管理工作人員進行業務培訓，從而更好地為房地產項目管理提供人力支持和智力支持。

2.3 加強房地產行業法律法規建設

近年來，一些房地產開發商為追求利益最大化，無視法規體制，想方設法打法律“擦邊球”，在房地產項目管理領域產生了惡劣影響。主要表現為：項目的立項、投資、設計、施工和監理全部在本行業內部完成，行業壟斷現象嚴重現場簽證價量失實、無中生有建設項目不報建、不招標，罔顧法律法規在經濟利益驅使下，隨意將分包工程再分解，強行壓價工程項目的前期市場調研、定位、可行性分析形式化，數據失實、目的性強，以順利通過審批為主要目的等等。這些都增加了房地產項目開發的整體風險，也成為推動項目管理健康可持續發展的阻力和障礙。所以，規范房地產行業發展必須加強房地產行業的法律法規建設。與國外相比，我國在房地產項目管理制度方面還不健全，缺乏比較完善的管理制度體系建設、監管及執行從房地產行業內部來看，“行業壟斷”的現象普遍存在、監管單位主體單一。因此，只有制定切實可行的政策措施，規范現有房地產項目管理規章制度中未涉及或界限模糊的“灰色地帶”，才可能規避房地產項目管理中的各種隱性風險。

3 、結束語

傳統的職能型管理模式已經不在適合現代市場發展的需求了，我們傳統的房地產企業也應該另尋“新歡”，但是也不能完全拋棄，應該擇優而留。在近幾年我們企業可以采用項目型管理模式和矩陣式管理模式，這兩個管理模式相對來說比較靈活，存在多樣性，但在執行過程中企業應該注意管理構架的合理性，良好的管理構架才是管理系統運行的保障，在項目管理的過程中，企業應該注意管理層人員任命時篩選能力強的管理人員，一個優秀的管理人員回事項目的實施和執行能力變得尤為突出，還應該加強工作人員的培訓，好的員工是培訓出來的，企業既然招來員工，就有義務讓員工提升自己的能力，這樣對企業有極大地宣傳作用。一個優秀的管理模式并不是項目成功的唯一因素，項目管理中的各部門之間的銜接，管理層人員的水平，項目每一個階段的把控和落實等都是項目管理成功不可缺少的因素。

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[2]張煜.房地產項目管理模式研究[J].商，2016，11：13.

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