銀行房地產金融業務創新機制研究

張璐煬

天津財經大學

銀行房地產金融業務創新機制研究

張璐煬

天津財經大學

銀行房地產金融業務是銀行金融的龍頭產業，它的穩定與健康發展在國家國民經濟建設中起到了杠桿保障作用，也是國民居住品質提高不可或缺的重要保證。國家對房地產業務的調控，直接影響銀行對房地產金融業務政策的制定與實施，所以說吃透政策及時掌握新動向，把握房地產新機遇，積極穩妥的推進房地產金融業務的改革和創新是擺在銀行金融系統面前的首要任務。

房地產政策新走向；金融業務創新；風險與機遇

房地產金融業務在銀行業務中占有重要比例，如何把握好國家對房地產業的調控政策，積極穩妥的發展房地產金融事業，改革創新，在努力提高經濟效益的同時，加強風險防空意識，保障資金回籠安全，是銀行系統需要加強的重點，本人就以下工作進行探討與研究。

一、當前國家對房地產行業和銀行業的政策走向

房地產行業對中國經濟增長有著重要作用，房地產的每一次動蕩都會影響國經濟和國民生活的穩定，國家對房地產的調整是中國經濟結構調整不可規避的事實，房地產的大起大落，實體經濟的衰退對國家的發展都是致命性的。因此國家根據經濟發展需要進行宏觀調控以保證國民經濟的穩定增長。銀行金融業也必須根據國家政策和市場規律適時的進行策略調整，以實現銀行自身利益的最大化。那就是規避風險，不斷地改革創新。目前房地產業已由前些年的瘋狂投資轉向保障性住房，城鄉危房改造，城鎮化進程和提升居住品質的方向發展。同時一二線城市房價上漲，三，四線城市住房的飽和的趨勢對銀行業的房地產金融調整也提出了新的要求。

二、機遇和風險并存

房地產金融是各大商業銀行的經濟支柱，如何抓住房地產這個市場，更好的為房地產開發服務，同時做到防范風險，提高效益，實現雙贏。這既是擺在各大銀行面前的工作重點，也是銀行系統繞不開的新課題。目前銀行系統對房地產金融的產品主要有土地儲備貸款，住房按揭貸款，農民安家貸款，住房開發貸款等系列業務。適應于不同客戶的需要，為房地產業務提供資金支持。

但是房地產業同時是高風險產業，開發周期長，不穩定，企業良莠不齊，對銀行來說存在著資金回籠風險，所以銀行應加強對房地產企業的監管，完善法律法規，積極穩妥地進行改革和創新。

三、房地產金融發展和創新目前存在的問題主要表現在以下幾個方面

(一)房地產融資開發存在的風險表現在房地產開發貸款與個人住房貸款質量出現分化，房地產企業良莠不齊，既有國有大型企業，資質過硬。也有小型房地產開發公司，還有違規轉包小的建筑公司，房地產業的潛在危機主要集中在房地產開發貸款方面。經濟下行壓力加大，三四線城市住房飽和需求減弱，銷售放緩，開發商資金回籠慢，造成銀行貨幣回籠不暢，也有不法商提供虛假財務報表，至使銀行判斷失誤，還有的和二級三級分支高假聯合開發，偷稅漏稅，產權責任不明確，有的開發商和擔保公司沒有誠信，借故拖欠還貸，追保執行難。這就給銀行工作帶來風險挑戰，銀行必須嚴格審核貸款程序，防止沒有誠信的企業和個人套取和騙取貸款資金。

(二)目前房地產開發貸款與個人住房貸款質量出現分化，因房產開發周期長，資金回籠慢，有的受各種因素的影響，很多房地產開發商工程無法完工，造成爛尾樓，三角債極為普遍，最后開發商跑路，給銀行帶來巨大經濟損失.相比而言，個人住房按揭貸款受經濟環境影響較小，絕大多數居民能按時還款，貸款質量較高。目前金融機構對個人住房按揭貸款的投放態度更加積極。

(三)銀行內部管理及金融體制對房地產金融業務開發和創新也有著很大的瓶頸制約。房地產業和銀行金融業的融合越來越深入，創新步伐也越來越快，，目前房地產市場金融產品主要有開發端產品，銷售端產品，跨品種創新產品和資產證券化產品，但是其創新產品主要集中在風險較低的銷售端產品。

在金融體制框架下， 融資創新艱難，主要體現在： 一是國家政策和審批權限限制。房地產開發項目融資主要集中在具有一級和二級資質的龍頭企業；二是審批權限上收。銀行金融機構對房地產開發貸款的審批權基本已上收到總行級別；三是區域管理。有的地區對房地產開發貸款實行名單制和區域審批，這雖然降低了風險，但銀行也出現了經營范圍的制約瓶頸。

四、如何加強內部管理，擴大銷售渠道，制定適合銀行房地產金融長遠規劃是銀行系統需要研究的課題

(一)風險較低的銷售端產品主要針對房地產市場的微觀主體，像個人住房按揭貸款，政府的公共服務，保障性住房，三農服務，新型鎮化建設，企業的銷售未回款收益權融資產品等等。銀行的創新應放在對住房按揭貸款流程給予一定的優化，簡化流程，提高審批效率，對購房者在準入條件上給予放松 ，采取各種措施讓銀行金融運轉走出制約瓶頸。

(二)目前地產市場供過于求，庫存量大，房地產價格趨于穩定，開發貸款增速可能進一步下滑，經濟下行壓力加大，控制風險成為銀行的主要工作之一。具體做法：一是要加強內部風險管控的制度建設。制定和完善房地產貸款辦法和個人貸款辦法等法律法規，明確房地產商，購房個人，銀行三者之間的相對責任，建立公平互信的合作機制。使房地產金融得到健康穩定的發展。二是要建立健全企業個人資料信息網，使其達到資源信息共享，提高銀行對信貸操作流程的透明度。三是建立健全風險防控意識，嚴把貸款審查關，選擇好的項目和有信譽度的企業個人作為資金投資人，做好投資前的調查工作，對貸款人和擔保人的報表，還款來源和能力，信譽程度等情況進行仔細審核，從源頭上把好關，從而避免銀行的誤判和操作失誤帶來的巨大損失。再就是加強工程項目實施中的跟進摸排，及時掌握工程進度中出現的新問題，做到提前進行防范。

(三)銀行要順應新形勢，開發新的金融項目品種。提高員工的管理能力，定期進行員工的業務培訓，加強素質教育，穩定貸款專業人員隊伍，實行績效考核，打造一支業務過硬的專業隊伍，使銀行房地產金融事業得到健康穩定的發展，同時也為國家的經濟建設，人民生活的提高提供強有力的資金保障。

[1]徐融，銀行房地產金融業務創新及風險控制研究，金融論壇,2010，9.

[2]尹龍，金融創新理論的發展與金融監管體制演進，金融研究,2014，23.

張璐煬（1990.09-），女，民族：漢，籍貫：天津，學歷：研究生(在讀)，研究方向：房地產金融