物業(yè)管理成本核算中存在問題及對策簡述

宗海濤

北京礦冶物業(yè)管理有限責任公司

物業(yè)管理成本核算中存在問題及對策簡述

宗海濤

北京礦冶物業(yè)管理有限責任公司

近年來，我國的物業(yè)管理不斷的快速發(fā)展，但物業(yè)管理企業(yè)的經濟效益和業(yè)主權益如何最大程度地實現(xiàn)是物業(yè)管理企業(yè)必須考慮的一個重要現(xiàn)實問題。筆者認為，對物業(yè)管理企業(yè)的成本管理加強，使物業(yè)管理的成本努力降低，成為這一目標得以實現(xiàn)的重要途徑。物業(yè)管理企業(yè)應使傳統(tǒng)的物業(yè)成本管理過于粗放的模式進行改變，從而向現(xiàn)代成本管理過渡。

成本核算；物業(yè)管理；方案

引文：

隨著國家經濟的快速發(fā)展，使得我國的物業(yè)管理有了很大的進步，但是，因為物業(yè)管理公司的業(yè)務的特點是復雜性以及多樣性，從而使得成本核算制度有一些較大的缺陷存在著，因此，我國物業(yè)管理成本核算工作的處境比較艱難，而物業(yè)管理的成本核算工作也與企業(yè)資金鏈的正常運行有著很大的關系，從而對物業(yè)管理企業(yè)的生存發(fā)展造成直接的影響。

1 物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)的有關建設原則

物業(yè)企業(yè)應當充分的重視構建合理的物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)的工作，物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)在幫助物業(yè)企業(yè)控制成本、提高經濟效益等方面的作用非常重大。而物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)的建設工作應當對有關的原則嚴格遵循，才能使建設過程趨于合理化、規(guī)范化最大程度地確保，具體的物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)構建原則如下：

1.1 管理效益的統(tǒng)一同成本全程管理相結合

為實現(xiàn)整體的優(yōu)化，物業(yè)管理公司要在成本全程管理的框架下對每個具體環(huán)節(jié)科學地分析其所投入的成本并加以細化核算。只有將管理效益的統(tǒng)一與成本全程管理相結合，才能同時滿足物業(yè)公司和業(yè)主在盡可能降低成本地基礎上實現(xiàn)最大化利益的目標，也只有這樣才能以最少的損耗來提供更多的產品與服務。

1.2 二級成本核算與集中核算相結合

由于物業(yè)管理公司的組織系統(tǒng)中的派出機構---管理處較多且分散，加之管理處是具有管理、經營、服務智能的獨立系統(tǒng)，若是讓成本核算系統(tǒng)統(tǒng)一化，往往會因任務繁重而造成流于形式的局面。故應當建立總部與管理處分級歸口的核算組織系統(tǒng)，明確各級所應承擔的成本控制目標以及管理職能，并將控制、管理與成本核算一體化。

2 存在于物業(yè)管理成本核算中的諸多問題

目前我國的企業(yè)成本核算水平已有了長足的進步與發(fā)展，但在物業(yè)管理行業(yè)的研究與應用卻明顯滯后，從而有著諸多問題存在于我國的物業(yè)管理成本核算之中。具體有以下幾點：

2.1 不盡科學的成本核算設置

當前我國企業(yè)成本核算普遍存在明細科目設置簡單以及由公司的財務部門集中處理的現(xiàn)象，因而較少區(qū)分三四級的明細科目。而物業(yè)管理公司也未從實際狀況出發(fā)就照搬集中核算的那一套，僅僅設立收支總賬，以至于公司所管理的數十個小區(qū)的具體情況則不甚明了。不按照各類別、各項目詳細地設置明細分類賬以及相應的輔助核算賬，就會讓公司的成本變成一筆糊涂賬，從而無法為公司的決策層有效提供真實、可靠的財務數據，繼而使之做出錯誤的決策，嚴重的話往往會斷送企業(yè)的經濟生命。

2.2 比較落后的核算手段

當前我國有著相當多的物業(yè)管理公司還未展開物業(yè)軟件電腦記賬，其成本核算的作業(yè)依舊停留在人工作業(yè)時代。會計人員在對數據的簡單記賬與對賬當中重復計算多，也浪費了大量財力人力，其直接后果便是無法有效跟蹤公司的后續(xù)作業(yè)，也無法在成本費用的變化趨勢中找出支出增加的癥結所在，更遑論提出建議來降低成本。而物業(yè)軟件記賬則能夠彌補這些不足，及時、準確地加以跟蹤，提升效率與可信度。

3 如何加強改進物業(yè)管理成本核算工作

3.1 降低人工成本，實行績效考核

物業(yè)管理公司作為服務業(yè)的一員，具備服務型行業(yè)的特質，故其人工成本占到其總成本的70%-80%，因此為降低人工成本而實行績效考核的做法是切實可行的。在核算過程中應直接設人工費科目并劃小核算單位，將人工成本支出同責任大小掛鉤。為切實降低人工成本，提升服務質量，應采取績效考核制度并使之科學化。同時還要在成本核算管理中積極的應用科學合理的激勵和獎懲機制，真正的實現(xiàn)獎優(yōu)罰劣，從而充分的調動企業(yè)成本管理人員和財務人員的主動性和積極性。

3.2 提高成本核算人員的專業(yè)素質

高素質人才在企業(yè)的發(fā)展中起到關鍵性的作用，因此，物業(yè)管理企業(yè)應當大力引進復合型的人才，增加企業(yè)的人才儲備，從而力求在激烈的市場競爭中獲得優(yōu)勢地位。這里需要特別指出的是，物業(yè)管理企業(yè)在引進高素質人才的同時也應當加強對現(xiàn)有的成本核算人員的業(yè)務技能培訓工作，可以通過定期組織技能培訓活動或者開辦專家講座的形式豐富現(xiàn)有成本核算人員的理論知識儲備，使其在今后的工作中發(fā)揮更大的作用，進而為企業(yè)提高經濟效益的工作作出貢獻。

3.3 積極地應用科學的成本核算方法

采用作業(yè)成本法能夠將在分配時扭曲間接費用時傳統(tǒng)成本計算法存在的不足有效地克服掉，而且能夠促使物業(yè)管理公司的管理人員對資源消耗的動因予以更多的關注，并對成本發(fā)生的前因后果進行科學合理的分析。作為一種科學的、先進的成本核算方法，作業(yè)成本計算法在物業(yè)管理公司中的推廣和應用能夠有助于企業(yè)更好地進行成本核算，不斷地提升成本核算工作的效率和質量。

3.4 要形成先進的成本管理觀念

物業(yè)管理企業(yè)要想做好成本核算工作，就必須要形成先進的成本管理觀念，從而實現(xiàn)全面成本管理。全面成本管理不僅包括各種有形的物力和人力在生產過程中的消耗，同時還包括企業(yè)的內部結構調整、市場開拓、企業(yè)規(guī)模等各種無形的成本動因。要想實現(xiàn)全面成本管理，物業(yè)管理企業(yè)必須要保證各個部門共同努力，協(xié)調一致，從而真正地從全員、全方位和全過程的高度做好成本核算工作。

4 結語

由于物業(yè)管理公司的產品具有特殊性，要想在競爭激烈的市場中取勝，就應當更新方法和思路，在成本核算上用功，樹立先進的成本管理觀念，積極的引進科學的成本核算方法，對財務管理進行精細化運作，以期讓企業(yè)面對激烈的市場競爭立于不敗之地。

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