營改增對物業管理企業的影響及對策淺述

張玉龍

桂林市七星房產管理處

營改增對物業管理企業的影響及對策淺述

張玉龍

桂林市七星房產管理處

自營改增實施以來，物業管理行業也被劃分到了營改增的行列中，物業管理企業如何才能順利的適應新形勢的到來，還必須經過深入探究方能得出適應起發展的方法，因此對營改增政策所帶來的影響我們必須要得以重視。

營改增；困境分析；影響；對策

1 “營改增”對物業管理企業帶來的影響

1.1 財務管理方面

2016年作為營改增的收官之年，最后一批包括物業管理行業在內的企業也被納入到營改增的行列中，這有助于物業管理企業更深此次的規范企業財務制度、統一財務核算方式、保證財務統計數據和財務信息的真實性和準確性、推動企業財務管理行為的改善。營改增政策的實施有效的解決了企業重復征稅的問題，減輕了企業稅務負擔，降低企業發展成本，使得更多的企業獲得更大的經濟利益。營改增政策實施后使得原有的稅率和抵扣范圍得到進一步的完善，這可以極大的促進企業進行產業結構調整，擴大生產規模和經營范圍，推動企業的更好更快發展。

1.2 可持續發展方面

營改增是我國稅制改革的又一大歷史性進展，其主要目的是解決企業重復征稅問題，有助于現代企業進行產業調整，有助于推動我國經濟結構的調整，對大力發展現代物業管理行業也有重要意義。由于物業管理行業在我國剛剛興起，到目前還沒有形成一個良性有序的物業收費價格機制，國家對物業管理行業征收的稅額較高，整個行業的稅務負擔都比較重。但在營改增新形勢下，進一步完善企業內部財務管理體制，加強企業內部管理，解決重復征稅的問題。放眼于未來，營改增打通了原有的抵扣鏈條，可抵扣的進項稅額將大幅度增加，為企業帶來更多的稅收優惠。由此可見營改增政策的實施必然有助于促進物業管理行業的可持續發展。

1.3 稅負方面

在營改增政策實施后，增值稅稅率由原來的17%、13%增加了11%和6%這兩個檔次，并規定物業管理行業納稅稅率由原來的5%營業稅調到6%的增值稅。由于物業管理行業的發展成本主要是人力成本和固定成本，并且其人力成本占成本總數的70%，這些人力成本由不能作為進項稅額抵扣，因此這就使得物業管理企業的稅務負擔增加，由此看來政策的實施并沒有實現減稅的目的。但是從長遠角度來看，隨著營改增政策的不斷完善和改革的深入進行，將商品房和保障房的物業管理采取不同的方式征收增值稅，想必一定會為物業管理行業帶來稅收優惠減少稅務負擔。

1.4 利潤方面

在營改增政策實施后，對按小規模納稅人納稅的企業而言，在稅率下降的情況下增加了利潤；對于按一般納稅人納稅的企業而言，利潤的變化則取決于收費結算方式，也就是說收費結算方式的不同也將導致其納稅數額的不同。對于實施外包干制的物業管理企業而言，對項目工程外包也就意味著物業管理企業可以獲得更多的進項稅抵扣額度，因此其所需承擔的稅務負擔減輕，獲得的利潤增加。反之實行酬金制結算的物業管理企業無法進行抵扣進項稅額，最終導致企業利潤下降。因此，營改增政策對于小規模納稅人性質和一般納稅人性質的采取外包干制的企業可實現利潤的增加，對于一般納稅人性質的采取酬金制結算的企業則會導致利潤的下降。

2 新形勢下物業管理企業措施

2.1 企業再造模型

物業管理企業在發展過程中存在諸如“盈利難、收費難”，抗風險能力弱等問題，對此也有許多學者或管理者提出過不為少數的破解方法，但最終都以失敗告終。筆者認為只有企業以成熟的企業再造理論為基礎并結合其他現代管理理論，構建一個適合的企業再造模型才能破解物業管理企業的發展難題。企業再造模型的組建是一個復雜的系統工程，它包含企業內外部的多個方面，因此變革企業組織需要從企業的整體出發，充分考慮各個環節的相互作用，將變革企業組織的風險降到最低。

2.2 營改增政策應對措施

2016年是營改增政策的收官之年，在營改增新形勢下，物業管理企業如何應對營改增政策帶來的影響以降低企業稅務負擔？只有物業管理企業充分了解營改增政策內容，結合當代科學發展觀，充分利用稅收政策實現減少稅務負擔的目的。

2.2.1 統籌稅收工作。物業管理企業在營改增過程中要時時把握政策動態，深入了解政策具體內容尤其是稅收優惠政策和稅收方式，以提前進行稅收籌劃工作。結合企業自身性質，選擇合適的納稅人身份和收費結算方式。如按小規模納稅人身份納稅的企業應采用酬金制結算的方式；如按一般納稅人身份納稅的企業則應該采取外包干制的結算方式。盡可能的在法律允許的范圍內少繳稅。因此，企業應做好稅務籌劃工作，選擇合適的納稅人身份，并及時處理好各種納稅事項以防稅務風險的發生。

2.2.2 加強對專用發票的管理。目前我國很大一部分物業管理公司采用比較傳統的收據方式來取代水電氣費用，在營改增政策實施后這些收據不能用于進項稅額的抵扣，這就嚴重的損害了客戶的利益，其實物業公司轉供水電、天然氣屬于銷售貨物行為，依法可以開具適用稅率的增值稅發票，減少一般納稅人租戶的損失。因此一定要加強增值稅專用發票的管理，以維護客戶的利益。另一方面也要求企業在經營管理過程中，對于增值稅專用發票的開具一定要加強管理，尤其是發票的傳遞、作廢等流程，一旦出現虛假發票等問題就可能為企業帶來嚴重財務風險。

2.2.3 提高企業財務管理水平。在營改增政策的新形勢下，物業管理企業必須要創新或引進先進的管理理念，才能實現企業內部的管理目標。首先，做好財務管理人員的營改增培訓工作，加大宣傳并學習營改增相關政策，提升會計人員對于營改增的認識和財務核算能力。

結束語

營改增政策是我國稅收政策的一次重大改革，從短期目標看似乎營改增政策并沒有達到真正的目的。但從長遠角度看，隨著稅收政策的不斷完善和發展，必將為企業帶來更優惠的稅收。營改增政策的實施推動著我國稅收朝著規范化、合理化的方向發展，物業管理企業應該充分把握機遇，推動企業的健康快速發展。

[1]廖榮麗.營改增對物業管理企業的影響及對策[J].新經濟，2016，14：113-114.

[2]吳鴻根.營改增對物業管理行業的影響及對策[J].上海房地，2014，05：46-47.

[3]周向群.科學發展觀指導下的中小物業服務企業的再造研究[J].湖南社會科學，2016，01：126-130.