竣工前后房產建筑面積測繪差異原因分析

陳 迪

（溫州市立民房地產測繪有限公司，浙江 溫州 325000）

竣工前后房產建筑面積測繪差異原因分析

陳 迪

（溫州市立民房地產測繪有限公司，浙江 溫州 325000）

導致房產建筑面積竣工前后產生測繪差異的原因有很多。文章僅從計算規則改變、設計規劃變更、施工誤差及人為因素等四個方面來分析其原因，希望為未來房產面積測繪工作帶來技術理論參考價值。

房產建筑面積；竣工；測繪差異；原因；誤差；設計變更

房產建筑在竣工前后會存在預測算面積與實測面積，前者表示購房者與開發商所簽署買賣合同中所標注的面積，購房者要根據這一面積來支付房款。但實測面積就是在竣工以后房屋產權登記的實際面積，它體現在房產證上。預測算面積與實測面積是存在差異的，所以房產開發商一定要找到測繪差異原因，縮小這一差異為購房者所帶來的損失，避免與購房者產生利益矛盾糾紛。

1　房屋建筑面積計算規則的變更

我國在房地產建筑面積測繪方面主要遵循《房產測量規范》及相應的省或地方房產測算細則，它就明確了房屋產權面積的具體測量要求，其原則性非常靈活，符合目前房地產市場發展規律。不過隨著房屋建筑風格的逐漸革新，房產測量也在個別細節上出現了不統一現象，再加之原《房產測量規范》中規范細節存在不細致等問題，所以在房屋建筑竣工前后的測繪層面出現理解差異，計算標準出現不統一問題。現在很多地方沒有明確出臺相應的規定，主要還是參照當地房產面計算法則，對于計算規則也有很多地方做了一些調整，也就導致建筑面積存在很多的差異。如浙江省為此最新出臺的《浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）》對《房產測量規范》中規范細節進行了補充。具體來說，預測算面積與實測面積分處于房屋建筑建設的不同階段，特別是在竣工前后會由于計算規則而出現面積差異。根據新舊計算做法對比來看，主要闡述以下四點測繪差異。

（1）有關房屋中空處墻段是否挖凈空還是按軸中線挖空，還未有完全統一。一種情況挖凈空理解為中空處半墻屬于套內面積，另一種沿軸中線挖空，認為中空1/2墻體沒有使用功能，不算面積。其實際對本套內面積影響較大，目前一個測繪單位要保持預測與實測處理方法一致，但不同的測繪單位理解也不同，因此國家及省細則應對其進行明確。

（2）多功能綜合樓有關筒體的分攤計算方法。在原做法中，筒體按照誰使用誰分攤計算，如今的新做法則作出了相應細化，如多功能綜合樓按自然層數平均分攤至各個功能區（無論該層是否使用處在本層的筒體）很多項目設計部門還依據建筑工程建筑面積計算規范GB/T 50353-2005，未按省細則，個別項目未有房產預測。因此實測計算規范不同，分攤不同造成的分項面積統計出入較大。

（3）房屋建筑原設計中單棟服務的物業管理用房要計入到分攤項中分攤給各個住戶，但是按照目前城市房產登記中心的新要求，如今的單棟服務物業管理用房無論是為單棟或是多棟服務都要單列不分攤。因此，竣工前后也會有差異。

（4）房屋建筑中原有的梯間中空是否計算面積規范并未細化，規范僅對梯間計算高度。層次有要求而梯段內的中空大小是否計算面積沒有細化，由于不同測繪單位理解不同，也會造成竣工前后面積差異的原因。

如果不是政策改變需要履行新方法，則應該按照原方法來進行測繪計算。一方面是為了通過房地產行政主管部門的審批，一方面也是為了確保測繪差異的最小化。

2　房屋建筑面積設計的變更

對待出售商品房而言，其預售面積計算方法必須借助規劃審批的施工圖，但實際上報建圖本身局部并不夠合理，經常需要在房屋報批后重新修改設計才能明確其具體功能。所以說利用原報建圖進行預測算面積測繪，就必然會產生竣工前后的測繪差異。一個項目變更修改是正常的，但很多變更修改并未重新經過規劃，住建部門審批。這樣變更是無效的，如果施工按未重新審批方案變更，那么竣工前后房產面積差異變大，驗收也會變得困難。

3　房屋建筑面積施工本身及人為誤差

由于施工技術或規則變更所產生的面積測繪差異非常關鍵，也是目前竣工前后預測算面積與實測面積不同的主要原因。原則上施工中的每一次技術變更都要得到相關部門批準才可繼續進行，但考慮到工期有限且審批耗時較長，所以很多施工單位都是在未經審批背景下自行決定施工技術變更的，這就使得房屋竣工前后產生面積測繪差異。從技術角度講，在施工變更中所產生的實測建筑面積與預測算面積存在差異非常常見，產生差異的主要因素主要有以下五點。

（1）房屋建筑整體的長度與寬度發生變更，這也會引起建筑面積的變更，從而引發竣工前后房屋建筑面積測繪的誤差。另外建筑物外墻體厚度的變化也會引起同樣的測繪誤差效果。

（2）某些高層住宅、商業服務建筑在實施改建翻新時產生使用功能改變，這也會導致房屋、樓層間的建筑面積發生設計變更，這一點也必須在改建前與購房者明確，以免產生矛盾糾紛。

（3）當某些設備用房在建設尺寸或分攤范圍方面產生變化時，也會引起竣工前后面積測繪的巨大差異。

（4）房屋建筑在幢的水平交通與垂直交通面積上會產生竣工前后的增減，這也導致了具體房屋分攤面積的增減，所以面積測繪差異也就此產生。

（5）房屋的套內建筑面積也會發生改變，它也是引發預測算面積及實測面積差異的主要原因。比如說在竣工前設計時圖紙上房屋設計為飄窗，它是不計入面積的，但在施工中則選擇了落地窗并計算全面積；在預測算面積中陽臺采用的是開放式陽臺，計算1/2面積，而施工時則改為封閉陽臺，計算全部面積。這些都會導致套內建筑面積在竣工前后的測繪差異。

4　房屋建筑面積的測繪人為因素計算誤差

現代房屋格局設計復雜，這也加大了房產面積測繪的實操難度，所以竣工前后房產建筑面積測繪誤差也存在于計算錯誤方面。這種錯誤一般發生在預測算面積階段，而實測階段又因為有預測算的數據對比使測繪差異被放大。簡單來說包括以下兩點。

（1）分攤方面由于個人理解不同，使前后測繪數據存在差異，如局部的建筑內樓梯的分攤面積去向計算錯誤，有些測算人員會將二層以上樓層的的樓梯分攤面積分攤給一層，或分攤給某些未使用樓層，這就導致了竣工前后建筑面積測繪的較大差異。

（2）測繪人員的細心程度不同造成差異如在預測算面積時所參考的電子圖版與紙質圖不符，需要在精心核對后才能發現其中差異，這就很容易導致預測算面積與實測面積之間的測繪差異。如對復式別墅住宅來說，圖紙中雖然標注有陽臺，但由于平面圖紙中陽臺被屋頂樓板所覆蓋，就很容易造成漏看，導致其漏算。

5　結束語

綜上所述，竣工前后房產建筑面積出現預測算與實測結果的測繪差異也是不可避免的，但測繪本身要分析測繪差異所產生的原因，這樣才能更有效的針對去預防和注意盡量縮小甚至避免它們的產生。

［1］宋軍.竣工前后房產面積測繪差異原因分析［J］.測繪與空間地理信息，2013，36（8）：210-211+213.

［2］趙海云，何宗宜，王曉霞，等.房產面積測量的系統性研究［J］.測繪科學，2014，32（6）：63-65+38.

［3］房產測量規范［S］.GB/T 17986.1-2000.

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1671-3818（2016）09-0129-02