新會計準則對投資性房地產會計政策的影響

郭寧 沈陽市房產局會計核算中心

新會計準則對投資性房地產會計政策的影響

郭寧 沈陽市房產局會計核算中心

會計核算在企業發展中占據著重要地位，科學、合理的會計核算不僅能夠使企業管理者清晰的掌握企業經營情況，還能促使經營者及時改變經營策略以便規避風險，近年來隨著我國市場經濟的不斷發展，會計核算制度也在不斷改進，同時會計準則也更加完善，新會計準則的實施正是我國市場經濟發展的需求，為一些企業的發展帶來了重要影響，尤其是對投資性房地產行業會計政策的影響。

新會計準則 投資性房地產 會計政策 影響

前言

新會計準則在投資性房地產行業中的實施對其會計政策有著深遠的影響，在一定程度上新會計準則的實施增加了投資性房地產行業的稅收負擔，并對其實際經濟利益也帶來較大的影響，但新會計準則的實施更有利于房地產行業會計信息的真實披露，為國家穩固房地產市場秩序提供了依據，由此可見新會計準則的實施能夠有效促使房地產行業健康穩定發展，因此本文分闡述了投資性房地產的概念，分析了新會計準則對投資性房地產會計政策的影響以及新會計準則對投資性房地產發展趨勢的影響，為新會計準則在投資性房地產行業中發揮其積極作用奠定了基礎。

一、投資性房地產的概念

投資性房地產不同于普通房地產，區別主要在于投資性房地產企業通過房地產的租金或者將房地產當作固定資產增值獲取利潤，也有部分投資性房地產為了達到通過兩方面獲得利益的目的進行投資經營。投資性房地產需要具有符合其發展的獨特的會計核算方式、計量模式和對外出售方式[1]。

其會計核算方式主要是指：要想具備明確會計確認的條件，既要具備該房產企業成本資本又要具備可能涉及該房產的經濟利益，并對這兩個條件進行準確核算和計量，只有滿足了這兩個條件才可以對投資性房地產企業進行會計核算，這有利于從整體上評估該房產企業的資金優勢，同時對與產生交易活動的企業利益也是一種保障，這種會計核算方式一定程度上促進了投資性房地產市場的穩定發展，對推動投資性房地產企業的可持續發展提供了基礎性前提[2]。

投資性房地產計量模式的形成先要保證該投資性房地產企業所在地區的房地產交易市場足夠活躍，在活躍的交易市場中房地產企業可以洞察其他競爭企業的房產價格、營銷模式以及經營效果等，進而為本企業的發展提供成功經驗和失敗教訓，有利于企業及時作出調整，同時也可以對投資性房產公允價格作出準確評估

其對外出售方式主要包括，一、出租某地段土地使用權，二、將其已經持有并增值了的房地產土地使用權進行承租，三、向外出租已經持有的建筑物。由此可見投資性房地產在對外出租形式的選擇方面要比普通房地產自由，它既可以對具體的建筑物進行出售和出租也可以轉讓或者出租某段土地使用權，同時投資性房地產贏得的利潤也要比普通房地產高出許多。

二、新會計準則對投資性房地產會計政策的影響

（一）對稅收與企業價值關系的影響

新會計準則改變了投資性房地產稅收與企業價值的關系，它不僅調整了稅收與企業價值之間的關系，甚至改變了投資性房地產企業的產業鏈和企業經濟利益，具體表現如下：新會計準則之前投資性房地產的會計核算主要以成本會計核算模式為主，企業定期攤銷一定的資產損失費用或者提取一些固定資產折舊費用，雖然當期賬面利潤減少，但這種費用攤銷和折舊可以在當期稅前進行，因此可以在稅收中支取這些費用，以達到抵消稅收目的，保證投資性房地產企業的經營利潤。而在新會計準則中出現的公允價值計量模式卻無法滿足這一條件，公允價值模式不需要企業對費用進行攤銷和折舊，將企業實際支出真實記錄在賬面上，這一計量方法客觀的將企業當期負債和收益反應在賬目上，但由于取消了攤銷和折舊使企業無法進行稅收抵消，在一定程度上增加了投資性房地產企業的稅收壓力，因此部分投資性房地產企業為了減少稅收壓力依然采用原來的成本計量模式。為了有效的推動新會計準則的全面實施，需要投資性房地產企業不斷更新經營理念，處理好企業稅收與企業價值關系才能使企業在市場競爭中立于不敗之地[3]。

（二）公允價值模式對企業業績的影響

傳統的企業會計核算模式主要以企業資產成本為核算基礎，無論房產價格如何浮動對投資性房地產企業的實際成本影響都不大，因此傳統的成本核算模式不需要考慮房產市場價格的變動，進而也不會影響投資性房地產企業的業績，而新會計準則的推出規定投資性房地產在會計核算模式上要采用公允價值模式，公允價格模式的采用使房產企業報表更加科學，但沒有切實改變企業內在價值，在房地產企業發展前景較好的情況下，企業采用公允模式核算可以在一定程度上增加企業的利潤，一旦房地產企業前景不容樂觀，房產價格大幅下降，公允模式就會為企業賬面帶來大量損失，這就導致投資性房地產企業資金鏈不夠穩固，對企業的資本變動也有很大影響，進而影響到企業的業績。但公允價值模式對企業的發展也有有利方面，如投資性房地產企業中采用公允價值模式能夠提高該行業會計信息真實性，促進投資性房地產企業賬面價值的客觀性，促使房地產企業收集到競爭信息具有較強的可靠性，因此公允價值模式在投資性房地產中的使用是一個需要不斷研究和實踐的過程，它被投資性房地產接受還需要一段時間，隨著市場經濟的不斷發展與進步公允價值模式會逐漸取代傳統成本模式，最終被投資性房地產行業所接受[4]。

（三）對投資性房地產會計計量的影響

新會計準則對投資性房地產企業會計計量有著重要影響，會計計量是會計核算行為的重要基礎，在會計核算中發揮著重要作用，投資性房地產企業在會計核算過程中首先要將企業資產進行計量，企業資產經過計量之后才能成為企業會計核算的目標，同時投資性房地產企業的投資價值也建立在會計計量基礎之上。新會計準則對投資性房地產企業會計計量的要求主要表現在：第一，投資性房地產需要具備可靠的計量屬性，第二，投資性房地產需要具備很大經濟利益流入本企業的可能性，新會計準則對投資性房地產會計計量條件的提出能夠對投資性房地產的資金進行有效評估。

三、新會計準則對投資性房地產發展趨勢的影響

通過以上分析可以看出投資性房地產企業與普通房地產企業存在較大區別，新會計準則的實施為投資性房地產企業帶來較大的影響，對投資性房地產企業未來發展趨勢影響如下：首先，新會計準則在投資性房地產企業的實施將會在一定程度上影響企業實際經濟利益，由于投資性房地產企業主要經營模式就是通過出租或轉讓某塊土地的使用權來換取利潤，但在實際中會有一些作為經營或者廠房的建筑無法進行出租或轉讓交易，這些建筑不能為投資性房地產帶來直接利潤，新會計準則的推行中采用公允價值模式進行會計計量，這樣將會加重投資性房地產企業的負稅，進而對企業實際利益造成不利影響，但如果房地產企業一直保持持續發展的狀態，新會計準則將會不斷推動投資性房地產企業的可持續發展，由此可見新會計準則在投資性房地產行業的發展和競爭中具有有效的促進作用，它實時督促企業進行良性發展，保持投資性房地產行業發展的良好趨勢，這對促進房地產行業的有序發展，為國家經濟建設提供了重要前提[5]。

其次，由于投資性房地產企業一直以來采用傳統會計核算方式，雖然這種會計核算方式存在一定優勢，同時也存在一些缺點，傳統會計核算模式需要大量報表工作，大量報表的制作不僅需要大量時間同時也影響到核算工作效率，而新會計準則中的公允價值模式在一定程度上避免了這些繁瑣的工作，能夠通過投資性房地產企業賬面數據價值直接反應企業的經營狀況，將大量報表進行整合不僅節省了大量的精力，提高了工作效率還使會計核算更加準確，將企業會計數據真實體現在賬面上，對房地產將來的發展提供了科學、準確、清晰的數據依據，直接影響到投資性房地產企業的投資方向，對投資性房地產企業的可持續發展具有深遠影響。

四、結論

綜上所述新會計準則的推行與實施為投資性房地產企業帶來較大影響，新會計準則適應市場經濟的發展還需要一定的時間，由于市場經濟下投資性房地產企業的經營方式還存在一定局限性，不可能很快接受新會計準則的實施，但隨著我國市場經濟建設的不斷進步，我國投資性房地產必將改變其經營理念，適應新會計準則的推行，才能保證投資性房地產行業不斷迎來發展的春天，才能促進房地產行業整體的發展，使其成為我國國民經濟增長的重要來源之一。

[1]劉巍.淺探中外投資性房地產會計準則計量問題[J].中國鄉鎮企業會計.2013（01）

[2]王學菊.新會計準則下公允價值對投資性房地產的影響[J].市場周刊（理論研究）. 2013（01）

[3]姚佳,都永晟.投資性房地產采用公允價值計量帶來的影響[J].合作經濟與科技.2014（03）

[4]孟玉暢.投資性房地產的不同計量模式對企業利潤的影響[J].科教導刊（中旬刊）.2013（01）

[5]郭長平,歐陽琴.淺談公允價值模式下投資性房地產的會計處理[J].商業會計.2014（02）