房產(chǎn)委托公證的風險及防范

李民 河北省承德市恒義公證處

房產(chǎn)委托公證的風險及防范

李民 河北省承德市恒義公證處

近年來，由于銀行存款利率持續(xù)走低，甚至處于嚴重的負利率狀態(tài)，人們的理財觀念發(fā)生了變化，大量的資金開始轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)，購房便成為理財?shù)氖走x方式，房屋買賣的活躍使得房屋委托公證數(shù)量急劇上升。毫無疑問，房產(chǎn)委托公證給給人們提供了不少便利，對促進社會的經(jīng)濟快速發(fā)展也起到了積極作用，然而由此出現(xiàn)的問題也不容忽視，有個別人或部分中介公司為了一己私利，采取欺詐、弄虛作假等惡略手短欺騙公證處，騙取房產(chǎn)委托公證書，從而達到其非法目的，無形中給真正的房主造成了巨大的經(jīng)濟損失，也嚴重地損害了公證形象，降低了公證公信力。這就需要公證員要具備火眼金睛的本領(lǐng)，識破騙局，預(yù)防房產(chǎn)糾紛，減少房產(chǎn)訴訟，保護國家、集體、和公民的合法權(quán)益不受侵害，防范其風險的發(fā)生，為社會的經(jīng)濟發(fā)展保駕護航。

一、房產(chǎn)委托公證存在的風險

1.委托人的風險：房產(chǎn)委托書系單方面的民事法律行為，受托人憑房產(chǎn)委托公證書可以行使代理權(quán)，代為出售房產(chǎn)，代收售房款等代理權(quán)行為，但委托人要對其授權(quán)行為承擔一切法律責任。有的受托人則利用這一代理權(quán)限進行違法活動，將房產(chǎn)賣給一人或多人后攜款潛逃，委托人雖然毫不知情，沒有拿到售房款，但卻要對其委托行為承擔承擔賠償房款責任及刑事責任的法律后果。

2.受托人的風險：受托人一般情況下就是買房人，通常情況下，委托人在辦理房產(chǎn)委托書公證時，受托人已經(jīng)將購房款支付給委托人了，受托人以為拿到房產(chǎn)委托公證書后，自己的權(quán)益就得到了保障，房產(chǎn)就屬于自己所有了，這是對委托公證的誤解，委托人雖然將房產(chǎn)證交給受托人，但房產(chǎn)證沒有過戶，假如在房產(chǎn)證未過戶之前，委托人可通過報紙聲明房產(chǎn)證丟失而補辦新的房產(chǎn)證，或惡意撤銷委托公證，因為根據(jù)法律規(guī)定，委托書是單方的民事法律行為，是隨時可以撤銷的，委托人可再次將房屋出售、抵押而將房產(chǎn)證過戶到他人名下，而這時受托人雖然還拿著委托人的房產(chǎn)證，卻落得了“丟了夫人，又賠兵”的悲慘下場。

3.公證處存在的風險：有的不法分子利用公證處來進行違法犯罪活動，持偽造的身份證、房產(chǎn)證、結(jié)婚證或假冒產(chǎn)權(quán)人、假夫妻來公證處騙取公證書，雖然公證處也屬于被欺騙的單位，但是給公證行業(yè)帶來了非常惡略的負面影響，極大的降低了公證的社會公信力。

二、風險防范措施

1.要嚴格審查委托人的身份

對在辦理公證中的不法分子采用偽造或變造的身份證或持真的身份證假冒他人來公證處騙取公證書的，對委托人的身份證用識別儀進行識別，若識別儀無法識別，那么要求委托人重新辦理身份證或臨時身份證，要確保委托人的身份是真實的。對于假冒產(chǎn)權(quán)人或假夫妻來騙取公證書，要單獨與其進行詳細的交談，要與其進行聊家常式的交流，如結(jié)婚時間，孩子生日、屬相、父母喜好等與家庭密切的相關(guān)情況，如果委托人是假冒的，就會露出破綻，可疑的地方也隨之出現(xiàn)，再告知假冒他人辦理委托是違法犯罪行為，要追究刑事責任，假冒者則會匆匆離去。通過嚴格審查身份，可以有效杜絕虛假公證書的發(fā)生，避免日后發(fā)生不必要的糾紛。

2.審查房屋委托公證書是否被非法利用

委托人在辦理房屋委托書公證時，實際是私下非法借高利貸，放貸人高息借款給委托人，對其還款存在擔心，又不愿去辦理抵押登記，嫌辦理抵押登記手續(xù)繁瑣且時間長，就讓委托人來公證處辦理一份假委托，若委托人不能及時還款，放貸人就可以憑委托書出售其房產(chǎn)用于抵頂借款。一般都是委托人與受托人等幾個人一起來公證處，公證員在詢問委托人的過程中，委托人一般都對委托事項不清楚，問他具體委托內(nèi)容、事項及委托期限等都是受托人搶著來回答，委托人則是一問三不知，這就明顯看出了是假委托，以合法的公證來掩蓋其非法目的，日后極易發(fā)生糾紛，要拒絕辦理，防止委托公證被非法利用。

3.委托人惡意撤銷委托的防范

在高房價利益的驅(qū)使下，為了追求更高的經(jīng)濟利益，委托人往往會惡意撤銷委托書，給受托人（即買房人）帶來經(jīng)濟損失，建議委托人與受托人一起申請辦理委托合同公證，在委托合同中，不可撤銷承諾是委托人的一項合同義務(wù)，在未與受托人協(xié)商一致的情況下，委托人是不能單方撤銷的。因此，委托合同公證可以有效避免委托人惡意撤銷委托。

4.受托人一房多賣的風險防范

委托人賣房一般是找房產(chǎn)中介，有的房產(chǎn)中介為了從中賺取利潤，往往是自己進行收購，將房款支付給委托人，然后找其熟悉的人為受托人，待房價上漲時再由受托人賣掉。在經(jīng)濟利益的驅(qū)使下，極易發(fā)生受托人一房多賣的風險，給委托人帶來巨大的經(jīng)濟損失。為防止受托人一房多賣，在委托書中要明確房屋出售給誰，寫明買受人姓名、身份證號，這樣受托人只能將房產(chǎn)過戶給委托人明確的買受人，可以有效地避免風險的發(fā)生。

5.審查委托期限，有無轉(zhuǎn)委托權(quán)及授權(quán)范圍

為防止部分房產(chǎn)中介倒房、逃稅，避免“自委托開始之日至辦理完上述事宜為止”的無期限的委托，要明確委托期限，委托期限不要過長，一般限定為三個月至半年，以促使受托人盡快辦理委托事項，來降低風險。

有的房產(chǎn)中介為了達到利益最大化，誘導(dǎo)委托人辦理有轉(zhuǎn)委托權(quán)公證，很多委托人根本不懂得有轉(zhuǎn)委托權(quán)的含義，公證員要詳細地給講清楚，有轉(zhuǎn)委托權(quán)就是將委托事項轉(zhuǎn)給了一個委托人完全不認識的第三人，并且所有委托事項的法律后果均由委托人承擔。委托人明白后就不會做有轉(zhuǎn)委托權(quán)公證，可以有效地避免風險、隱患的發(fā)生。

對授權(quán)范圍的限制，盡可能避免全權(quán)委托的形式，采用一般委托形式即受托人的法律行為必須委托人追認才有效，授權(quán)范圍不包括受托人代收售房款，售房款要轉(zhuǎn)入到委托人指定的銀行卡號內(nèi)，這樣，可以有效避免受托人收取房款后不支付給委托人的風險在房產(chǎn)委托書公證中，通過公證員嚴格審查，進行充分的告知義務(wù)及提示，能夠有效防范風險的發(fā)生，積極維護公民的合法權(quán)益不受侵犯。