室內裝修市場的納稅籌劃
——以房地產企業為例

海寧卡森地產有限公司 周晶

室內裝修市場的納稅籌劃
——以房地產企業為例

海寧卡森地產有限公司 周晶

一直以來，房地產開發企業的稅務負擔較重，企業利潤對于稅務成本的敏感性較強，因此納稅籌劃是房地產企業降低稅收成本的一項重要措施。隨著精裝修房業務的比重提高，精裝修房業務的納稅籌劃成為涉稅工作的重點，而目前，相關的籌劃工作經驗缺乏，給企業的財務管理工作帶來了不便。本文從精裝修房業務的特性出發，認真分析了納稅籌劃的可能性，并針對性地提出了納稅籌劃策略。

精裝修房 納稅籌劃 可能性 策略

目前，由于市場需求的增加，房地產開發企業越來越熱衷開發精裝修房。相比于毛坯房，對于消費者來說，精裝修房的裝修成本更低，對于房地產開發企業來講，精裝修房的價格更高，有利于其擴大裝修業務。在房地產開發成本中，稅收的占比較大，稅收目錄高達十幾種，這給房地產企業帶來了很大的成本壓力，因此，房地產企業一直致力于納稅籌劃的工作。房地產企業的成本比較復雜，這為納稅籌劃提供了空間，但是，以往的納稅籌劃主要針對房地產開發業務，對于精裝修業務的納稅籌劃經驗較少。隨著精裝修房的占比增加，房地產企業不得不重新審視精裝修房的納稅籌劃。納稅籌劃必須在法律范圍內開展，如果操作不當，將會陷入偷稅漏稅的局面，特別是目前納稅籌劃的人才較少，納稅籌劃的專業性較強，企業不得不重新審視精裝修房的納稅籌劃工作。

1 精裝修房納稅籌劃的可能性

1.1 營改增為降低稅負提供了契機

目前，房地產行業的營改增改革正在進行試點工作，一直以來，房地產行業繳納營業稅，而營業稅本身存在重復征稅的弊端，對于房地產行業的影響較大。因為，房地產行業的主要成本就是人工成本、材料成本和財務成本等，而材料成本的比重最大，在營業稅制情況下，建安材料和裝修材料的增值稅是無法抵扣的，這無形中增加了企業的成本，降低了利潤空間。并且，營改增對于精裝修房業務是一個重大利好，精裝修涉及的設備的裝修材料可以按照17%的增值稅稅率進行抵扣，而建安行業的增值稅率為11%，這樣可以大大降低稅負，并且也激發了房地產行業提高精裝修房比例的動力。

1.2 精裝修業務存在稅收優惠

對于房地產開發企業，在所涉及的稅收種類中，土地增值稅、營業稅和企業所得稅的比重較大，特別是土地增值稅。針對土地增值稅的具體征收管理辦法，要想降低土地增值稅的負擔，必須從土地增值稅的扣除項下手，土地增值稅的抵扣項一般包括開發成本、裝修成本、利息支出、開發費用和相關稅費等。根據國稅局2006年發布的關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知，在計算土地增值稅時，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，且可以加計20%進行抵扣。因此，作為房地產開發企業，可以通過提高裝修支出，從而降低土地增值稅的負擔水平。雖然增加裝修支出增加了房屋的開發成本，但是，該項支出增加了精裝修房的競爭優勢，并且也降低了土地增值稅的負擔水平。

1.3 土地增值稅的稅率設置存在籌劃空間

土地增值稅實行超額累進稅率，房地產開發業務的增值額越高，土地增值稅的稅率越高，土地增值稅的支出也就越高。但是，這個增值額是可以根據收入和成本進行調節的，通過調節，可以確定不同的稅率，這為納稅籌劃提供了可能性空間。并且，土地增值稅稅率實行區間稅率，例如，增值比率低于50%，相應的稅率為30%，因此，在一定的增值比率區間內，土地增值稅的納稅籌劃也存在一定的空間。

2 精裝修房的納稅籌劃策略

2.1 加強增值稅的進項抵扣管理

對于增值稅的稅負管理問題，重點在于進項增值稅的抵扣問題，對于房地產行業更是如此，建筑材料和裝修材料種類復雜，如果管理粗放，無法及時取得增值稅專用發票，進項增值稅將無法抵扣，從而增加了營業稅的稅負。加強增值稅的進項抵扣管理，應重視以下幾個問題。首先是施工單位和原材料供應商的選擇問題。以往，房地產企業在選擇供應商時，并不考慮對方單位是否能夠提供增值稅專用發票，但是，營改增改革之后，這種粗放式管理是行不通的。房地產企業在選擇施工單位和供應商時，應考慮其是否具有一般納稅人的資質，雖然小規模納稅人也可以由稅務機關開具增值稅專用發票，但是，小規模納稅人提供的材料只能按照3%的稅率進行抵扣。如果小規模納稅人提供的原材料價格較低，那么房地產企業應綜合考慮價格和增值稅，并從中選擇合理的供應商。其次是工程材料的供應問題，房地產企業一般采用發包的方式將建筑業務和裝修業務發包給其他單位，一般有兩種模式，一種是包工包料模式，一種是包工不包料的模式，營改增之后，房地產企業應盡量選擇自行提供原材料，這樣能夠獲取建筑材料的增值稅專用發票。如果由發包方提供建筑材料，那么房地產企業將無法抵扣建筑材料的進項增值稅。

2.2 適當提高精裝成本進行納稅籌劃

當前，越來越多的開發商熱衷于開發精裝修房，根據國家稅務總局發布的土地增值稅條例，裝修環節具有稅收優惠，即裝修成本可以加計20%計入土地增值稅的扣除基數。盡管精裝修房會同步提高房屋銷售單價，增加銷售房產環節5%的營業稅，但是，由于其在計算土地增值稅時，裝修成本不但可以全額在稅前扣除，而且還可以享受加計扣除20%的優惠。因此，將大幅降低土地增值稅，增加企業的稅后利潤。

例如，根據某開發商的資料顯示，其開發項目的土地及開發成本為5000元/平方，裝修成本2000元/平方，開發費用500元/平方，當地城市建設維護稅為7%，教育費附加為3%，不考慮其他稅費。現在有兩種方案，方案一：以10000元/平方的價格銷售毛坯房；方案二：以12000元/平方的價格銷售毛坯房(假設裝修業務不加價)。對于方案一，土地增值稅的扣除成本為：5000+500+5000× 20%+10000×5%×(1+7%+3%)=7050元，土地增值率為(10000－7050)/7050=42%,則該單位應繳納的土地增值稅為(10000－7050)×30%=885元，綜合來看，方案一的凈利潤為：10000－5000－500－10000×5%×(1+7%+3%)－885=3065元。

對于方案二，土地增值稅的扣除成本為：5000+2000×1.2+ 500+(5000+2000×1.2)×20%+10000×5%×(1+7%+3%)=9930元，土地增值率為(12000－9930)/9930=20.85%,則該單位應繳納的土地增值稅為(12000－9930)×30%=621元，綜合來看，方案二的凈利潤為：12000－5000－500－2000－10000×5%×(1+7%+3%)－621=3329元。不難看出，方案二的土地增值稅負擔較輕，并且利潤也增加了。

此外，考慮到土地增值稅的額累進制特點，如果處于臨界點邊緣，增加裝修成本后由于基數加大，增值額減小，相當于分母增大，分子變小，由此進一步引起適用增值稅率發生變動，特別是普通住宅，處于20%免稅臨界點附近時，則節稅效果就會明顯得多。

2.3 利用業務分拆進行納稅籌劃

目前，精裝修房的開發業務比較靈活，有的單位將精裝修房作為一個整體業務出售，也有的單位將房地產開發業務和裝修業務分開出售，對于裝修業務另外簽訂勞務合同。這兩種業務對于土地增值稅的影響是不同的，如果將開發業務和裝修業務作為一個整體，那么裝修業務的增值額將會進入土地增值稅的增值額中，如果分開，裝修業務只征收營業稅，而不計入土地增值稅的增值額內，特別是土地增值稅的稅率達到30%以上的情況下，業務分拆具有一定的節稅效果。舉例為證，某開發商開發了一套裝修完好的房產，出售價格暫定為500萬，其中可以扣除的開發成本為200萬，該精裝修房業務的增值額為(500－200)/200=150%，因此，該業務應繳納的土地增值稅為：(500－200)×50%－200×15%=120萬。如果該該單位在銷售時簽訂了兩份合同，一份是房屋銷售合同，銷售價格為350萬，一份是房屋裝修合同，合同金額為150萬，房屋銷售允許扣除的開發成本為150萬，則銷售業務所適用的土地增值稅稅率為：(350－150)/150=133%,該單位需繳納的土地增值稅為：200×50%－150×15%=77.5萬。通過測算，開發業務和裝修業務的分離可以達到減輕稅負的目的。采用這種方法進行納稅籌劃需要注意業務形式，如果僅在銷售合同中補充了裝修協議，按照稅法規定，裝修業務應視同銷售，并計入土地增值稅的增值額中。因此，要想達到節稅目的，開發商需要與客戶簽訂兩份合同。

3 加強精裝修房納稅籌劃的對策

3.1 做好會計基礎資料的核算工作

在進行納稅籌劃決策時，相關負責人應詳細測算籌劃策略的效益，以銷售定價籌劃為例，相關負責人需要計算不同價格區間內的土地增值稅負擔，還要測算不同價格區間的利潤水平，從而才能決策出合理的定價區間，這需要房地產企業出具非常詳細的成本資料，如果成本資料不準確、不細致，那么納稅籌劃的決策必然存在誤差，甚至會誤導決策結果。其次，納稅籌劃對于企業的會計核算工作也存在影響。如果企業利用開發和裝修業務分離的策略進行納稅籌劃，房地產開發企業必然分開簽訂合同，基于管理的要求，企業必須分開核算開發業務和裝修業務的成本，并分別確認開發收入和裝修收入，這對于會計核算提出了新的要求。原來的裝修費用只是開發成本的一部分，而在這種情況下，企業需要將裝修費用單獨列支，這將改變原有的會計核算方法。

3.2 規劃好納稅籌劃的管理體制

當前，在部分房地產企業中，納稅籌劃工作并不是企業日常財務工作的例行性工作。并且，納稅籌劃是一項專業性工作，很多企業缺乏相關專業人才，因此，也不太重視納稅籌劃工作。在很多情況下，納稅籌劃工作并沒有開展起來。因為房地產企業的稅收負擔相對較大，因此納稅籌劃存在較大的空間，納稅籌劃能夠為企業節省很大一部分開支，有利于提高盈利水平。對于納稅籌劃工作，企業應建立起科學的工作管理體制。首先，納稅籌劃應提升到財務戰略的高度，納稅籌劃的管理歸財務部門負責，應專人負責，且由財務部門的高層負責人進行管理，并將納稅籌劃工作納入到日常的財務管理工作中。其次，應建立一套流暢的納稅籌劃工作流程，納稅籌劃工作應該經歷以下幾個環節：(1)確定涉稅行為性質，明確經濟業務涉及的稅務種類及相關的稅收法律制度；(2)分析稅收影響，確定納稅籌劃是否存在操作空間和對于企業的利潤影響；(3)設計籌劃方案，根據不同的籌劃策略，制定詳細的籌劃方案，并且提供詳細的會計資料以備評估；(4)評估備選方案，對于不同的備選方案進行論證分析，既要考慮稅收水平，又要考慮對財務的影響，還要評估涉稅法律風險，最終選擇出科學合理的籌劃方案。

從以上的分析不難看出，精裝修房業務存在納稅籌劃空間，并且精裝修業務存在稅收優惠，從稅收調節的角度，國家是鼓勵精裝修業務的。本文給出了三種納稅籌劃策略，無論是從定價策略，還是業務分拆策略，都需要企業做好完善的統籌規劃工作，因為納稅籌劃是一項系統性工程。并且，本文的研究也存在局限性，本文僅指出了三種籌劃策略，而根據房地產企業的特點和精裝修業務的特性，精裝修房產的納稅籌劃還有其他的可能性，所以相關問題的研究還存在較大的空間。

[1] 梁文濤.與商品房裝修相關的土地增值稅納稅籌劃[J].財會月刊,2012(01).

[2] 胡艷.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃[J].遼寧工程技術大學學報(社會科學版),2014(04).

F810.2

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：2096－0298(2016)12(b)－000－02