物流地產聯結組合與戰略選擇

陸昭怡+胡挺

一、引言

投資者對具備穩定投資回報率、政策支持、資源緊缺的項目抱有積極的投資態度。物流地產市場可以填補投資者巨大的需求。在地產的傳統業務上，各企業保持自身競爭優勢，在新領域上，各企業積極轉型陸續進行業務探索。隨著電子商務的發展，商業地產的興起，政府地產政策的調控下住宅市場暴利漸減，物流地產穩定的中長期租金收益顯得更加重要，其既能規避住宅地產目前的高風險，對比購物中心、酒店的投資成本低。物流地產成為各大房地產集團及中小型房企期望投資的熱點之一，然而當前物流地產項目普遍存在盲目開發、服務能力較低、運營效率低下的問題。通過剖析物流地產類型及聯結組合，探索物流地產商利益相關者交易結構設計，構建適用于物流地產商發展的戰略選擇。

國內外學者已做出初步成果。（1）從物流地產的概念研究來講，主要集中在物流地產的定義。美國普洛斯公司（1993）把物流地產概念帶進中國，定義為根據客戶需求，選擇合適的地點，集投資、建設、運營與管理于一體的物流地產商，與制造商、零售商、物流公司等建立密切的合作關系，為其在合適的時間和地點，提供合適的現代物流設施及服務。（2）從物流地產的研究內容來看，主要關注風險控制的內容。鐘妍（2014）對2007-2011年度的國內物流地產發展現狀進行了歸納，并提出了相關風險控制的建議。但國內學者并沒有對物流地產商類型進行系統歸類。（3）從目前物流地產項目的研究來看，研究集中在物流地產發展狀況、開發與運營模式、存在問題以及市場前景預測等（張英，王鋒軍，2006）。（4）商界人士已注意到物流地產是不動產領域的藍海市場，國內做得比較成功的物流地產商均是外資背景，但是每年開發能力非常有限。

綜上所述，中國物流地產領域的研究空白較多，鮮有國內外學者對物流地產的戰略選擇、聯結模式等進行密切關注。物流地產商應采取什么樣的戰略轉型，是有待進一步研究的主題。由于可供學習和借鑒的物流地產商戰略選擇的文獻鮮有，本文將以物流地產商為研究對象，研究其聯結組合和戰略模式，對我國有意開拓物流地產業務并實現協同效應的企業提供有益的指導。

二、物流地產商及其類型

物流地產業呈現信息化和平臺化特質，其項目具備物流產業和地產項目的雙重性。物流地產商對項目的成功運營主要依賴于本區域穩定、充足的物流需求，而物流需求則與區域經濟發達程度緊密相關。

從物流地產商商業模式類型理論的視角，中國房地產企業正處于經濟類向經營戰略類轉型階段。從物流地產商項目投資和管理主體的視角，物流地產商主要分為：物流商包攬開發、地產-物流商合作經營、地產商包攬開發、地產商主導-物流商協助經營、電商-物流商聯合經營、電商主導-物流商協助經營、電商包攬開發，見表1。

三、國內物流地產商的聯結組合

國內物流地產商最關鍵涉及物流企業、地產開發商、電子商務公司這三類利益相關者。國內物流地產商要根據戰略目標選擇性地從以上三種類型的主體公司中進行適當的聯結組合，解決如何聯結，由誰主導聯結政府、金融機構、電商、物流商、商業地產商等利益相關者的問題，采用何種運營模式拓寬融資渠道和盈利來源，從穩固的聯結中收取租金、物業管理費和增值服務費等收益。同時，要為客戶提供物流地產及相關的專業供應鏈解決方案等增值服務，借鑒國外著名物流地產商普洛斯公司這個外商聯結跨國企業的案例，國內物流地產商可以重點聯結國內有名的第三方物流公司、制造業和零售業企業等內資企業，尤其是隨著以“三通一達”、順豐為首的快遞行業以及唯品會、京東等電商，聯結其成為物流地產商自身最重要的客戶，同時利用本土優勢，爭取跨國公司零售、物流、消費品企業等客戶，見圖1。

四、我國物流地產的發展策略

根據上述對物流地產商類型的剖析及利益相關者聯結組合，提煉出我國物流地產商發展策略，以提升物流地產商的戰略布局能力。

1.培養“物流地產+”的聯結組合戰略思維

物流地產商外部存在利益相關者的利益聯結，內部各業務單元間存在價值鏈聯結，整個聯結組合構成了企業的綜合競爭實力。在物流地產商商業模式中，資金短缺及投資回報周期過長成為企業價值創造的阻礙因素。物流地產商應基于價值活動，組合自身各類直接或間接的聯結，聯結全體利益相關方的資源組合，實現利益相關者及價值鏈價值最大化。

從物流地產商的角度，企業要做到：其一，以自身實力為“后盾”，在綜合考慮地理位置、交通以及海港、河港、空港土地資源的基礎上做好物流地產規劃。其二，以銀行信貸為“馬車”，組合各類低成本如信托基金等融資渠道。其三，以政府關系為“配劍”，組合央企背景的企業，同時聯合電商類內資企業、物流地產類外資企業。在明確要聯結的組合要素后，尋找時機與外資知名物流地產商合作成立新公司，爭取與國有背景的公司合作增強融資優勢，獲取物流地產項目，在物流地產項目選擇中要注意布局于地理位置優越、土地政策寬松、對物流需求高的長三角、珠三角、環渤海以及內地的大型城市。同時，積極開拓電商類、創意類等互聯網內資企業租客。

從地方市場的視角，物流地產業的有序發展對地方經濟社會的穩定和發展有促進作用。物流地產商開展業務離不開與政府和金融機構的溝通，而隨著“互聯網+”的跨界發展趨勢，規劃構建“金融-物流-電商-地產”模式的直接聯結或間接聯結，提升企業資源匹配度，通過集團有限相關多元化、業務單元專業化的發展戰略實施物流地產金融模式。業務在行業之間需具備相關性、協同性、匹配度，提高每個業務單元的專業化程度，成為行業中業務聯結的中心點。如物流地產、多元化的金融服務以及電商、互聯網業務，業務間容易形成資源和優勢上的互補，提升地方市場整體經濟水平。

從市場競爭和行業整合角度看，國內物流地產商戰略模式的轉型以及物流地產業的整合，有新世界集團創新的“地產+體育”模式，萬科集團的“物流地產+商業地產”模式等。物流地產商可通過融資成本構筑物流地產業較高的產業鏈進入壁壘。融資成本是物流地產業的重要影響因素，低于5%的融資成本對于大部分企業來說并非易事，物流地產商想要在戰略轉型上獲得長足的發展則需要提高信用及品牌影響力，從而提高籌資能力、降低資本成本。同時，要給予客戶更多的租金優惠和服務優勢，招攬優質大客戶。因此，物流地產商要通過聯結融資平臺和資源要素平臺，實現現金流、信息流以及物流的有效聯結。通過物流地產開發、資本運作與金融三者的合理運用，幫助物流地產商建立起穩定的合作伙伴、企業內部各單元以及顧客之間的穩固價值聯結，實現物流地產項目的持久運營和利益相關者之間的共贏。

2.通過并購、聯結方式實施“物流地產+”戰略模式

從運營物流地產和工業地產的方式來看，成立工業地產基金收購產業資源具有發展周期長的特點。以外生生長輔助企業發展壯大，聯合外企進行規模收購，完成物業積累是“物流地產+”戰略實施的有效方法。如萬科集團等大型實力地產商可聯結已有資源，率先構建“物流地產+資本運作+金融+電商”的藍圖布局，作為國內物流地產模式布局的先行者，對“物流地產+”的探索和經驗積累能有益于推動地產業的轉型和發展。而綠地、信達集團等可在已有的融資平臺上聯結、并購相關物流商，或籌備在海外以“物流地產”概念實現整體上市，爭取資源匹配效應和協同效應最大化。此外，實力物流地產商可采取聯結知名外資物流地產商成立新公司的策略，加快整合后的物流地產商的學習能力，升級行業經驗，增強布局一二線城市但不局限于一二線城市的實操力。最后，物流地產要主動應對競爭對手隨之而做出的戰略調整，如何構建有助于自身綜合競爭力提升的聯結組合等問題。

參考文獻：

1.張英 王鋒軍.物流地產運營模式研究.財貿經濟.2006.9

2.魏煒 朱武祥 林桂平.基于利益相關者交易結構的商業模式理論.管理世界.2012.12

3.胡挺 吳慧強 利于思.越秀地產商業模式創新驅動因素及實施路徑.房地產開發.2014.8

李求軍/責任編輯