我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估的技術(shù)路徑與實(shí)施框架

李妍+汪友結(jié)+肖良生

一、引言

房地產(chǎn)稅基評(píng)估是在評(píng)稅目的下，由具有特定資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員，在相關(guān)法律允許的范圍內(nèi)，以未能明確具體價(jià)值的土地和房屋為評(píng)估對(duì)象，按一定的程序，運(yùn)用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方法技術(shù)，獨(dú)立、客觀、公正地評(píng)估出其價(jià)格并以此價(jià)格作為稅收依據(jù)的過程。作為一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)稅基評(píng)估的對(duì)象體量規(guī)模一般較為龐大，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)類型通常復(fù)雜多樣，成果質(zhì)量要求也相對(duì)較高，這些都對(duì)其技術(shù)路徑和實(shí)施框架提出了極高的要求。經(jīng)過多年的發(fā)展及實(shí)踐應(yīng)用，目前國(guó)際上已經(jīng)形成了以批量評(píng)估為核心的較為成熟的房地產(chǎn)稅基評(píng)估方法與技術(shù)體系。

近些年來一些專家學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估的技術(shù)路徑和實(shí)施框架開展了相關(guān)研究，從早期的概念引入和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)介紹，到具體的方法、模型與系統(tǒng)介紹，再到適用于我國(guó)國(guó)情的關(guān)鍵技術(shù)研究，無論是研究視野還是研究深度均有了較大的突破與進(jìn)展。盡管如此，由于房地產(chǎn)稅基評(píng)估領(lǐng)域的實(shí)踐性較強(qiáng)，而我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估實(shí)踐時(shí)間又相對(duì)較短，因此許多深層次的問題都還處于探索階段，無法滿足未來我國(guó)大范圍實(shí)施房地產(chǎn)稅基評(píng)估的現(xiàn)實(shí)需求。

基于此，本研究綜合借鑒國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國(guó)客觀國(guó)情，依次構(gòu)建了我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估的方法體系、實(shí)現(xiàn)技術(shù)以及實(shí)施框架，以期能為我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估工作提供必要的技術(shù)支撐和實(shí)施依據(jù)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估的方法選擇

國(guó)際上在房地產(chǎn)稅基評(píng)估方法選擇方面經(jīng)歷了從個(gè)案估價(jià)到批量評(píng)估的歷史演變。其中，批量評(píng)估方法自20世紀(jì)末期起，得益于不斷發(fā)展的計(jì)算機(jī)技術(shù)而經(jīng)歷了一個(gè)快速發(fā)展的階段，并逐漸占據(jù)房地產(chǎn)稅基評(píng)估方法的主流；與此相對(duì)應(yīng)，個(gè)案估價(jià)方法受其自身局限性的約束，已逐漸退出房地產(chǎn)稅基評(píng)估的主舞臺(tái)。

在國(guó)內(nèi)，已有房地產(chǎn)稅基評(píng)估實(shí)踐主要是為交易環(huán)節(jié)稅收征管服務(wù)，而在評(píng)估方法選擇上則呈現(xiàn)出批量評(píng)估與個(gè)案估價(jià)并行的局面，其中，深圳、杭州等數(shù)據(jù)基礎(chǔ)較好的城市已開始了批量評(píng)估方法的研究與使用，而其他一些中小城市受客觀條件的影響，基本還停留在個(gè)案估價(jià)層面。

從總體上來看，我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估未來將會(huì)逐步向國(guó)際慣例靠攏。為提高評(píng)估效率、降低評(píng)估成本和保障評(píng)估客觀公正，在房地產(chǎn)稅基評(píng)估方法選擇上采用批量評(píng)估方法。但我們也注意到，現(xiàn)階段我國(guó)地區(qū)發(fā)展不平衡現(xiàn)象還較為突出，各地估價(jià)技術(shù)水平也參差不齊，在房地產(chǎn)稅基評(píng)估的方法選擇上尚不能完全摒棄個(gè)案估價(jià)方法。

綜合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與國(guó)內(nèi)情況來看，可采取以批量評(píng)估為主、個(gè)案估價(jià)為輔的房地產(chǎn)稅基評(píng)估方法體系。其中，對(duì)于同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、相互之間具有一定可比性的應(yīng)稅房地產(chǎn)，宜優(yōu)先選用批量評(píng)估方法進(jìn)行估價(jià)；而對(duì)因形態(tài)獨(dú)特而導(dǎo)致數(shù)量稀少的房地產(chǎn)，或經(jīng)過批量評(píng)估但其評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差別較大的個(gè)別房地產(chǎn)，應(yīng)采用個(gè)案估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。需要指出的是，個(gè)案估價(jià)應(yīng)盡量保持與批量評(píng)估的一致性，其所用參數(shù)應(yīng)采用批量評(píng)估中相類似部分的參數(shù)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估的技術(shù)實(shí)現(xiàn)

評(píng)估技術(shù)的合理選用直接決定了評(píng)估方法的有效性以及評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。鑒于個(gè)案評(píng)估僅是房地產(chǎn)稅基評(píng)估的一種補(bǔ)充手段，其技術(shù)體系已經(jīng)較為完善，這里僅對(duì)批量評(píng)估的實(shí)現(xiàn)技術(shù)進(jìn)行探討，進(jìn)而提出在我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估中的適用方案。

1.國(guó)際批量評(píng)估技術(shù)概述

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，批量評(píng)估技術(shù)的運(yùn)用一般包含3個(gè)步驟，分別是確定影響房地產(chǎn)價(jià)格的變量、根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)確定變量與價(jià)格間的關(guān)系以及計(jì)算影響變量的相關(guān)參數(shù)，其中又以參數(shù)計(jì)算步驟最為核心和關(guān)鍵。

國(guó)際上現(xiàn)行的參數(shù)確定技術(shù)有很多種，盡管這些方法存在一些差異，但不同的參數(shù)確定技術(shù)之間并非完全排斥，而至于采用哪種技術(shù)則完全取決于評(píng)估目的和評(píng)估數(shù)據(jù)的特征。

2.國(guó)內(nèi)批量評(píng)估技術(shù)探索

國(guó)內(nèi)關(guān)于批量評(píng)估技術(shù)的探索主要集中在以MRA技術(shù)或AEP技術(shù)為基礎(chǔ)，構(gòu)建相關(guān)模型并付諸實(shí)際應(yīng)用，其中最為典型且應(yīng)用成效最好的主要是杭州的特征價(jià)格技術(shù)和深圳市的整體估價(jià)技術(shù)。

杭州特征價(jià)格技術(shù)是一種基于MRA技術(shù)的批量評(píng)估技術(shù)，其以特征價(jià)格模型為基礎(chǔ)，通過量化影響房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)特征因素的值，來計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格。從總體上來看，杭州特征價(jià)格技術(shù)既成功承襲了國(guó)際上關(guān)于特征價(jià)格計(jì)算的思路，同時(shí)又有一定的創(chuàng)新與突破。該技術(shù)的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是該技術(shù)為國(guó)際上比較傳統(tǒng)的做法，得到了國(guó)際范圍內(nèi)眾多實(shí)踐的驗(yàn)證；二是該技術(shù)比較直接、簡(jiǎn)單，同時(shí)也便于計(jì)算機(jī)輔助系統(tǒng)的編程與構(gòu)建。

深圳整體估價(jià)技術(shù)是一種國(guó)內(nèi)首創(chuàng)的批量評(píng)估技術(shù)，在將傳統(tǒng)MRA技術(shù)與估價(jià)實(shí)踐相結(jié)合的基礎(chǔ)上，通過引入AEP技術(shù)來完成對(duì)大規(guī)模房地產(chǎn)的批量評(píng)估。從總體上來看，深圳整體估價(jià)技術(shù)的優(yōu)點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是脫離了多元回歸線性結(jié)構(gòu)的限制，不再過度依賴線性的理論模型；二是能夠及時(shí)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)，使得房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)更為準(zhǔn)確。

3.我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估的批量評(píng)估技術(shù)選用

一方面，雖然批量評(píng)估技術(shù)在國(guó)際上已經(jīng)比較成熟和完善，但具體適用到我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估實(shí)踐中時(shí)，仍需進(jìn)一步改進(jìn)和創(chuàng)新，不能照搬照抄國(guó)際相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。

另一方面，我國(guó)杭州、深圳等地已經(jīng)開展了批量評(píng)估的理論探索與實(shí)踐應(yīng)用，并初步形成了符合我國(guó)國(guó)情的批量評(píng)估技術(shù)體系。雖然這兩種技術(shù)有所區(qū)別，但其差異主要是體現(xiàn)在具體模型的構(gòu)建上，而就技術(shù)實(shí)施步驟來則看基本相同，因此均可作為國(guó)內(nèi)批量評(píng)估技術(shù)的參考。

綜上所述，為保證批量評(píng)估技術(shù)在我國(guó)推廣實(shí)施的可行性和適用性，進(jìn)而保障我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估工作的順利推進(jìn)，各地可以杭州或深圳的批量評(píng)估技術(shù)為參考，酌情選用。

四、我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估的實(shí)施框架

批量評(píng)估是我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估方法技術(shù)體系的核心所在，但由于其在我國(guó)的應(yīng)用尚處在起步階段，除少數(shù)幾個(gè)城市初步建立起實(shí)施框架之外，大多數(shù)城市尚無實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。因此，為確保我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估工作的順利開展，確保各地稅基評(píng)估結(jié)果的統(tǒng)一質(zhì)量，應(yīng)構(gòu)建普遍適用的批量評(píng)估實(shí)施框架，即制定規(guī)范統(tǒng)一的批量評(píng)估實(shí)施步驟。

實(shí)際上，無論是國(guó)際現(xiàn)行還是國(guó)內(nèi)杭州、深圳等地的批量評(píng)估實(shí)踐，其在實(shí)施步驟方面均大致相同，都主要由基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集、評(píng)估對(duì)象分類、評(píng)估模型測(cè)算、評(píng)估結(jié)果檢驗(yàn)、信息系統(tǒng)建設(shè)等內(nèi)容組成，其中信息系統(tǒng)建設(shè)不是單獨(dú)存在的，而是貫穿到其他各個(gè)步驟之中的。

1.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集

批量評(píng)估數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)稅基評(píng)估工作的最重要基礎(chǔ)條件之一，發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)在此方面均投入了大量的財(cái)力、物力及人力，并形成了較為成熟的數(shù)據(jù)收集與維護(hù)體系，相關(guān)情況詳見表1所示。

從表1可以看出，國(guó)際上大部分國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)稅基評(píng)估數(shù)據(jù)準(zhǔn)備工作具有如下特征：一是數(shù)據(jù)來源較廣，大致可分為三種類型，分別是其他政府部門提供、購買私人公司數(shù)據(jù)和現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)調(diào)查；二是數(shù)據(jù)類型一般包括房地產(chǎn)特征數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)兩大類；三是在數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)方面，美國(guó)的IAAO標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)，但要求較為嚴(yán)格；四是在數(shù)據(jù)質(zhì)量控制方面，一般都是依靠抽樣檢測(cè)、復(fù)核等傳統(tǒng)手段來加以進(jìn)行。

就我國(guó)而言，大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過20多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了各級(jí)各類房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，因此初步具備了建立房地產(chǎn)稅基評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的前提，但與國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)實(shí)踐相比，我國(guó)城市在批量評(píng)估數(shù)據(jù)準(zhǔn)備方面尚需花費(fèi)較大氣力，特別是在數(shù)據(jù)收集、整理以及建庫等基礎(chǔ)性工作方面更是如此。首先，從數(shù)據(jù)來源來說，我國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息零散分布在各個(gè)部門，加之信息共享程度非常低，由此導(dǎo)致數(shù)據(jù)收集難度非常大；其次，從數(shù)據(jù)本身來說，我國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息的標(biāo)準(zhǔn)化程度非常低，缺乏符合專項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范；最后，從數(shù)據(jù)庫建設(shè)來說，我國(guó)的房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫建設(shè)工作起步較晚，相關(guān)數(shù)據(jù)庫仍不成熟不完善，其在實(shí)用性、可拓性和延展性等方面仍存在較大的問題。

上述分析表明，要在我國(guó)真正推進(jìn)房地產(chǎn)稅基評(píng)估工作，首先需要在厘清所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)類型的基礎(chǔ)上，將散落在各個(gè)部門的數(shù)據(jù)信息匯總在一起，并視需要開展相關(guān)的數(shù)據(jù)補(bǔ)充調(diào)查等工作；其次是要建立全面、完整的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)；最后是要建立符合批量評(píng)估要求的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。

2.評(píng)估對(duì)象分類

評(píng)估對(duì)象分類是房地產(chǎn)稅基評(píng)估工作最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)之一，其合理與否決定著評(píng)估模型構(gòu)建的難易程度，進(jìn)而決定著評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確程度。從總體上來看，國(guó)內(nèi)在評(píng)估對(duì)象分類方面尚處于較為初級(jí)的階段，其要么側(cè)重于從功能到組別，要么側(cè)重于從空間到組別，而缺少綜合集成功能和空間兩個(gè)分類要素的成熟經(jīng)驗(yàn)，這些方面與發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的差距還非常大。深圳市自2012年起開始嘗試在功能和空間雙重分類的基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)組別的劃分，并實(shí)際應(yīng)用于存量房計(jì)稅價(jià)格評(píng)估工作之中，取得了良好的應(yīng)用成效。因此，各地可以深圳市相關(guān)實(shí)踐為基礎(chǔ)，結(jié)合國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)，按照功能分類、空間分類、組別劃分的次序，來科學(xué)實(shí)施評(píng)估對(duì)象分類工作。

功能分類指的是從房地產(chǎn)的功能用途出發(fā)，對(duì)其進(jìn)行類別劃分。功能分類是進(jìn)行評(píng)估對(duì)象分類的第一步，同時(shí)也是實(shí)施批量評(píng)估的首要步驟，國(guó)際上大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)對(duì)其均做出了明確規(guī)定并實(shí)際應(yīng)用于房地產(chǎn)稅基評(píng)估實(shí)踐之中。國(guó)內(nèi)目前尚無針對(duì)批量評(píng)估的房地產(chǎn)類別劃分標(biāo)準(zhǔn)。為規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估管理工作，可在國(guó)際分類標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，參照我國(guó)部分行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，如土地利用現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)（GB/T21010-2007）、國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)（GB/T4754-2011）、房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)（JGJ/T2052-2011）、零售業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)（GB/T18106-2004）等，建立滿足我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估需求的房地產(chǎn)功能分類參考體系。

空間分類指的是評(píng)估分區(qū)劃分，其是評(píng)估對(duì)象分類的第二步，用于體現(xiàn)房地產(chǎn)特有的“空間”屬性。所謂評(píng)估分區(qū)劃分指的是，評(píng)估機(jī)構(gòu)為了房地產(chǎn)稅基評(píng)估的需要，根據(jù)各類別房地產(chǎn)的特點(diǎn)和區(qū)域特征，在空間上將各類別房地產(chǎn)的分布區(qū)域劃分為若干同質(zhì)區(qū)塊。在國(guó)際房地產(chǎn)稅基評(píng)估實(shí)踐中，評(píng)估分區(qū)劃分得到了較為廣泛的應(yīng)用，例如美國(guó)的馬里蘭州在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行批量評(píng)估時(shí)，就首先對(duì)全州23個(gè)縣和1個(gè)自治市的管轄區(qū)域進(jìn)行分區(qū)，且每個(gè)分區(qū)均有一個(gè)特定的區(qū)域代碼。在國(guó)內(nèi)，除了學(xué)術(shù)界對(duì)區(qū)位因素在房地產(chǎn)批量評(píng)估的作用進(jìn)行了積極探討之外，部分城市已經(jīng)開展的房地產(chǎn)稅基評(píng)估實(shí)踐也通過劃分評(píng)估分區(qū)來考慮區(qū)位因素對(duì)于不同房地產(chǎn)的價(jià)格的影響，例如杭州、深圳就分別將全市劃分為若干個(gè)評(píng)估分區(qū)，并在此基礎(chǔ)之上實(shí)施各類別房地產(chǎn)的批量評(píng)估。綜合國(guó)際與國(guó)內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估分區(qū)劃分的方法主要有三種，分別是聚類分析分區(qū)法、區(qū)位調(diào)整法和地理分區(qū)法。

組別劃分指的是評(píng)估實(shí)施機(jī)構(gòu)在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行功能分類和空間分類的基礎(chǔ)上，以影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他主要因素為劃分標(biāo)準(zhǔn)，將待估房地產(chǎn)進(jìn)一步細(xì)分成若干個(gè)類似房地產(chǎn)組別，便于對(duì)同一組別采用相同的估價(jià)模型和參數(shù)。在發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)，一般采用“子市場(chǎng)”的概念來綜合劃分房地產(chǎn)組別。這里的“子市場(chǎng)”劃分實(shí)質(zhì)上已經(jīng)融合了功能分類、空間分類和組別劃分三個(gè)過程，因此在各個(gè)“子市場(chǎng)”中，可以采用同一個(gè)估價(jià)模型、同一套參數(shù)來進(jìn)行評(píng)估計(jì)算。但需要指出的是，國(guó)外的“子市場(chǎng)”劃分通常采用的是模糊聚類的方法，其對(duì)房地產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)的要求非常高，因此短時(shí)間內(nèi)在我國(guó)還較難實(shí)現(xiàn)。就我國(guó)推行批量評(píng)估而言，由于前述功能分類和空間分類已經(jīng)基本保證了房地產(chǎn)在類型用途和區(qū)位因素方面的相似性，因此接下來從影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他因素如權(quán)利性質(zhì)、檔次水平等出發(fā)對(duì)待估房地產(chǎn)進(jìn)行細(xì)分，同樣可以得到批量評(píng)估所需要的房地產(chǎn)組別。據(jù)此，可將組別劃分視為評(píng)估對(duì)象分類的第三個(gè)步驟，即通過依次開展功能分類、空間分類和組別劃分，得出權(quán)利性質(zhì)相同、房地產(chǎn)類型一致、區(qū)位因素相似、檔次相當(dāng)、價(jià)格水平相當(dāng)、數(shù)量合理的類似房地產(chǎn)組別。

3.評(píng)估模型測(cè)算

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集、評(píng)估對(duì)象分類等前期工作完成后，批量評(píng)估即進(jìn)入評(píng)估模型測(cè)算階段。評(píng)估實(shí)施機(jī)構(gòu)根據(jù)每個(gè)組別中評(píng)估對(duì)象的具體特征，先確定擬建立的批量評(píng)估模型類型；然后再按照具體批量評(píng)估技術(shù)路線的要求，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行整理分析，并在此基礎(chǔ)上建立批量評(píng)估模型；最后對(duì)模型參數(shù)進(jìn)行反復(fù)檢驗(yàn)與校準(zhǔn)，以確保模型測(cè)算的準(zhǔn)確性。

國(guó)內(nèi)目前尚無關(guān)于批量評(píng)估模型適用性的專門規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)。為規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估管理工作，本文在IAAO相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，建立了滿足我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估需求的批量評(píng)估模型適用參考標(biāo)準(zhǔn)，具體如表2所示。

從表2中可以看出，我國(guó)實(shí)施批量評(píng)估的主要模型為市場(chǎng)法模型和收益法模型，而在市場(chǎng)法模型中又以多元回歸分析法和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法最為重要。在實(shí)際操作中，具體采用何種模型應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行選擇。當(dāng)然，在符合批量評(píng)估原則的前提下，也可以建立其他批量評(píng)估模型。

此外，為確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確、公平，評(píng)估實(shí)施機(jī)構(gòu)在正式應(yīng)用批量評(píng)估模型之前，還需對(duì)其進(jìn)行檢驗(yàn)與校準(zhǔn)，而只有通過檢驗(yàn)校準(zhǔn)的模型方可用房地產(chǎn)稅基評(píng)估工作。由于國(guó)內(nèi)目前尚無關(guān)于批量評(píng)估模型的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，可采用國(guó)際上通用標(biāo)準(zhǔn)，具體包括擬合優(yōu)度檢驗(yàn)、異方差性檢驗(yàn)、序列相關(guān)性檢驗(yàn)和多重共線性判斷四個(gè)方面。

4.評(píng)估結(jié)果檢驗(yàn)

評(píng)估實(shí)施機(jī)構(gòu)依據(jù)評(píng)估對(duì)象分類結(jié)果，運(yùn)用經(jīng)檢驗(yàn)校準(zhǔn)過的批量評(píng)估模型來實(shí)施實(shí)際計(jì)算，即可產(chǎn)生評(píng)估結(jié)果。

為保證評(píng)估結(jié)果的可靠性，在正式應(yīng)用評(píng)估結(jié)果之前還需對(duì)其進(jìn)行檢驗(yàn)與審核。國(guó)際上大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)對(duì)此都非常重視，如美國(guó)、加拿大、英國(guó)、南非和中國(guó)香港等國(guó)家或地區(qū)均參照IAAO的比率分析標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行評(píng)估結(jié)果檢驗(yàn)，且只有通過檢驗(yàn)的評(píng)估結(jié)果方才實(shí)際應(yīng)用于房地產(chǎn)稅收征管工作之中。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅基評(píng)估實(shí)踐工作雖然剛剛起步，但北京、深圳、杭州、哈爾濱等城市也都參考了IAAO相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)，并取得了良好成效。

基于此，可在我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估管理工作中，統(tǒng)一采用IAAO比率分析標(biāo)準(zhǔn)來實(shí)施評(píng)估結(jié)果檢驗(yàn)，其部分指標(biāo)的取值范圍具體見表3所示。

5.信息系統(tǒng)建設(shè)

批量評(píng)估之所以成為房地產(chǎn)稅基評(píng)估的首選方法，主要原因之一就在于其效率較高，即能在較短時(shí)間內(nèi)一次性完成較大規(guī)模房地產(chǎn)的評(píng)估工作。這種高效率除了源自批量評(píng)估在數(shù)據(jù)、模型、評(píng)估及檢驗(yàn)等方面的先天優(yōu)勢(shì)之外，更重要的還在于其能夠較好地融合計(jì)算機(jī)技術(shù)、GIS技術(shù)等。

在國(guó)際上，批量評(píng)估的整個(gè)流程幾乎都是在相應(yīng)的評(píng)估信息系統(tǒng)（CAMA系統(tǒng)）中運(yùn)行并完成的；而從國(guó)內(nèi)來看，已開展房地產(chǎn)稅基評(píng)估實(shí)踐的城市大多也都認(rèn)識(shí)到了評(píng)估信息系統(tǒng)對(duì)批量評(píng)估的重要性，并陸續(xù)開始了相關(guān)建設(shè)工作。但需要指出的是，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)范的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)各地的評(píng)估信息系統(tǒng)建設(shè)呈現(xiàn)出五花八門、參差不齊的現(xiàn)狀，與發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的先進(jìn)水平相差甚遠(yuǎn)，其所應(yīng)有的對(duì)房地產(chǎn)稅基評(píng)估現(xiàn)實(shí)工作的支撐作用尚未充分發(fā)揮出來。

為切實(shí)提升我國(guó)批量評(píng)估的信息化水平，規(guī)范房地產(chǎn)稅基評(píng)估管理，經(jīng)借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國(guó)客觀實(shí)際情況，評(píng)估信息系統(tǒng)建設(shè)的目標(biāo)也應(yīng)明確為CAMA系統(tǒng)。同時(shí)，考慮到我國(guó)已有建設(shè)基礎(chǔ)以及未來推行批量評(píng)估的實(shí)際需要，經(jīng)綜合借鑒國(guó)際慣例，可將我國(guó)CAMA系統(tǒng)建設(shè)的具體內(nèi)容為三部分：一是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)模塊，其包含的功能主要有數(shù)據(jù)查詢、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、數(shù)據(jù)管理等；二是應(yīng)用模塊，其包含的功能主要有批量評(píng)估、個(gè)案評(píng)估、結(jié)果檢驗(yàn)、空間信息等；三是輔助管理模塊，其包含的功能主要有爭(zhēng)議處理、系統(tǒng)管理、系統(tǒng)維護(hù)等。

在明確了建設(shè)目標(biāo)及階段之后，各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，遵循循序漸進(jìn)、分階段實(shí)現(xiàn)的原則，有序開展CAMA系統(tǒng)的建設(shè)工作。在具體建設(shè)過程中，各地也可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)稅基評(píng)估工作的實(shí)際需要，將不同階段的相關(guān)功能進(jìn)行優(yōu)化組合，以充分發(fā)揮CAMA系統(tǒng)的應(yīng)用作用。此外，各地在建設(shè)CAMA系統(tǒng)時(shí)，還應(yīng)充分考慮其與稅收征管系統(tǒng)、行政辦公系統(tǒng)及其他管理信息系統(tǒng)的有效對(duì)接，并實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。

五、結(jié)論

技術(shù)路徑和實(shí)施框架構(gòu)建是我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估工作開展的重中之重。房地產(chǎn)稅基評(píng)估是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對(duì)于地區(qū)差異較大的我國(guó)而言更是有許多障礙需要克服。本文所提出的技術(shù)路徑與實(shí)施框架從本質(zhì)上來說是一種基于全局和未來的設(shè)計(jì)，各地在真正實(shí)施房地產(chǎn)稅基評(píng)估工作時(shí)，應(yīng)在遵循相關(guān)基本原則和思路的前提下，深入結(jié)合本地實(shí)際，將本文所提出的技術(shù)路徑與實(shí)施框架進(jìn)一步細(xì)化并落實(shí)到具體工作之中，如此方能在最短的時(shí)間內(nèi)提高我國(guó)房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的管理和技術(shù)水平，才能保證房地產(chǎn)稅改革的順利開展。

參考文獻(xiàn)：

1.紀(jì)益成.論稅基評(píng)估的有關(guān)問題.國(guó)有資產(chǎn)研究.1999.6

2.周叔敏.不動(dòng)產(chǎn)稅征收中的稅基評(píng)估方法.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估.2005.7

3.紀(jì)益成 傅傳銳.批量評(píng)估：從價(jià)稅的稅基評(píng)估方法.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估.2005 .11

4.孫鳳儀 韓曉露.房產(chǎn)稅稅基批量評(píng)估文獻(xiàn)綜述.地方財(cái)政研究.2013.3

5.任作風(fēng) 廖俊平.計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估法（CAMA）在物業(yè)稅估價(jià)中的應(yīng)用.中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師.2005.1

6.宋永發(fā) 昌磊.基于征稅目的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值批量評(píng)估體系研究.價(jià)值工程.2009.2

7.耿繼進(jìn) 何素芳.房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格批量評(píng)估實(shí)證研究.地理空間信息.2011.6

8.陳小悅 孫力強(qiáng).關(guān)于建立中國(guó)房地產(chǎn)稅批量評(píng)估系統(tǒng)的幾點(diǎn)思考.財(cái)政研究.2007.12

9.李旭紅 孫力強(qiáng).物業(yè)稅稅基評(píng)估方法及其相關(guān)問題的解決.涉外稅務(wù).2008.1

10.王亞 尉京紅.國(guó)外稅基評(píng)估理論與方法及對(duì)我國(guó)的啟示.會(huì)計(jì)之友.2008.13

11.曲衛(wèi)東.中國(guó)房地產(chǎn)稅評(píng)估的改革歷程與政策建議.中國(guó)市場(chǎng).2012.6

12.McCluskey，W.J.An evaluation of MRA，comparable

sales analysis，and ANNs for the mass appraisal of residential properties in Northern lreland[J].Assessment Journal.1997 .4

13.楊鴻 賈生華 顧杰.寫字樓租金差異的特征價(jià)格研究——基于杭州的實(shí)證研究.技術(shù)經(jīng)濟(jì).2008.9

14.耿繼進(jìn) 李妍.房地產(chǎn)整體估價(jià)與實(shí)證分析.武漢大學(xué)學(xué)報(bào)（工學(xué)版）.2012.3

李求軍/責(zé)任編輯