地方政府大力“去庫存”/ 推進住房公積金綜合服務平臺建設/房地產開發投資增速“22連跌”/ 2015年一線城市土地狂漲

廖俊平

事件

地方政府大力“去庫存”

近期，多地展開去庫存、穩投資“保衛戰”。1月18日，重慶市人民政府辦公廳發布《關于進一步落實涉企政策促進經濟平穩發展的意見》，其中對房地產企業所得稅預售收入的計稅毛利率由20%調整為15%，非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率由3.5%調整為2%，普通住宅土地增值稅預征率執行1%。多地地方兩會上也將去庫存、穩銷售、穩市場作為2016年房地產政策的重中之重。河北省政府工作報告指出，要化解房地產庫存，推進以滿足新市民需求為出發點的住房制度改革，穩定房地產市場。福建省政府工作報告也把房地產去庫存擺在突出位置，指出將著力穩定住房消費，把房地產去庫存擺在突出位置，發展住房租賃市場，加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度，等等。

2016年樓市主題將是“去庫存”。中央和地方還有可能從以下幾方面采取具體措施去庫存：一是降低首套住房首付比例；二是央行繼續降準降息；三是樓市稅費補貼類政策的進一步落地；四是進一步加大棚戶區改造力度，加強貨幣補貼；五是調整普通住宅標準；六是鼓勵人才購房政策；等等。

推進住房公積金綜合服務平臺建設

點評

1月20日，住建部發布《關于加快建設住房公積金綜合服務平臺的通知》（下稱《通知》）?！锻ㄖ诽岬?，從總體看，各地住房公積金信息化服務工作滯后，業務辦理渠道少、標準不統一、服務效率低等問題突出，這影響了住房公積金制度的發展。為解決這些問題，住建部就推進住房公積金綜合服務平臺建設提出要求：明確工作目標、拓展服務渠道、加強綜合管理、保障運行安全以及落實工作責任。要求各設區城市要以服務繳存單位和繳存職工為導向，充分利用“互聯網+”技術，建設功能齊全、便捷、安全高效的住房公積金綜合服務平臺。直轄市、省會城市、計劃單列市以及部分條件較好的設區城市，應當在2016年底前基本建成住房公積金綜合服務平臺。其他設區城市應當在2017年底前基本建成住房公積金綜合服務平臺。

點評

近年來，我國住房公積金規模快速增長，業務種類日趨豐富，繳存單位和繳存職工對住房公積金服務的要求不斷提高。一些省市率先探索應用網上業務大廳、自助服務終端等互聯網和移動通訊技術，提升住房公積金服務效率和質量，取得了一定效果。但總體上，各地住房公積金信息化服務工作還滯后于繳存單位和繳存職工的服務需求，影響了住房公積金制度的發展。為拓寬住房公積金服務渠道，提高服務效率，切實維護繳存職工合法權益，有必要加快推進住房公積金綜合服務平臺的建設。

房地產開發投資增速“22連跌”

近日，第一太平戴維斯、高力國際、戴德梁行在內的多家房地產服務提供商發布2015年房地產市場研究報告顯示，受經濟大環境下滑影響，國內房地產開發投資增速或將持續低迷。第一太平戴維斯指出，2015年第三季度，全國GDP增速自2009年以來首次破7，環比略降0.1%至6.9%的較低水平。從數據來看，即便如一線城市中的上海與北京，經濟增速亦明顯放緩，GDP增速堪與全國持平，而廣州、深圳兩地GDP增速則顯著高于全國平均水平，并保持上升態勢。戴德梁行認為，經濟增速疲弱主要受累于房地產開發投資近零增長。在GDP增速下滑的背景下，房地產企業投資意愿不足，其開發投資增速自2013年后便開始出現明顯下滑。第一太平戴維斯指出，2015年前11個月國內房地產開發投資增速僅為1.3%，再創歷史新低。

為解決庫存高企難題，自2014 年三季度末開始，政府推出多項刺激政策。預計接下來，地產相關政策會進入新一輪的寬松渠道，政府將繼續深耕“去庫存模式”。值得注意的是，房地產開發投資增速下滑已成常態下，商品住宅市場仍將“一枝獨秀”。高力國際報告指出，上海、北京及深圳住宅市場量價齊升，且高端住宅及豪宅市場需求尤為強勁 。但高力國際同時提醒，一線城市庫存仍處于高位，發展商仍須以去庫存為主要目的。

2015年一線城市土地狂漲

據易居研究院最新數據，2015年12月，一線城市土地成交建筑面積為635萬平方米，環比下降27.2%，同比下降31.3%；成交均價為10436元/平方米，環比下漲11.2%，同比上漲46.8%。12月北京和廣州土地成交面積有所回探，使環比出現一定下跌，而土地成交均價連續上升3個月，至12月創歷史新高。據了解，2014年一線城市土地成交均價為7429元/平方米，2015年成交價不斷攀升，全年土地成交均價漲至13745元/平方米，同比增幅高達85%。從近六年一線城市土地成交價格看，在2012年達到近五年最低點后，2013年迅速反彈向上，2014年延續了2013年的上行趨勢，2015年在政策的刺激下，加速攀升。

點評

由于土地資源的稀缺性，外加房價遠比三四線城市堅挺，一線城市的土地價值在市場冷淡的情況下猛進上漲。雖然目前房地產看起來似有繁榮之相，但高利潤時代確已過去，風險也在增加。根據有關機構預測，2016年土地平均購置價格增幅將進一步擴大，全年增長10%左右。主要原因包括：2015年房市進入復蘇通道中，2016年地市也將進入升溫通道；二是從成交結構上看，地價最高的一線城市土地供應有限，價格繼續大漲。但2015年土地購置價格基數較高，2016年漲幅不會太高。