中小城市保障性住房質量問題分析與預防

羅群

（溆浦縣建設工程質量安全監督站）

中小城市保障性住房質量問題分析與預防

羅群

（溆浦縣建設工程質量安全監督站）

隨著我國各個城市出現了住房緊張的狀況，導致城市的房價不斷增長，住房問題成為尖銳的社會矛盾。為解決城市低收入家庭的住房問題，政府建設了保障性住房。隨著保障性住房的大量建設和使用，保障性住房的質量問題就暴露了出來。本文介紹了中小城市保障性住房存在的質量問題，并針對這些問題作了詳細的分析，探究了提高保障性住房的質量和預防質量問題發生的一些技術和方法。目的是保證中小城市保障性住房的安全，減少事故的發生和人員財產的損失。

保障性住房；質量問題；建筑；預防方法；措施

1　前言

在我國，中小城市的保障性住房由政府出資建設，并且限定建筑的工程量、銷售價格、購買對象等，以此來保證中低收入階層的住房。其中有經濟適用房、廉租房、安置房等一些價格相對便宜的住房。但是在保障性住房建設的過程中，出現了大量的質量問題，包括供給水管滲漏、混凝土板梁開裂、墻體裂縫、房屋漏水等。保障性住房的質量問題，不但影響居民的生活質量，增加樓房的損壞，嚴重時還會出現財產和人員的損失和傷亡。所以保障性住房的建設不容忽視，在建設過程中，要注意每一個細節來保證房屋質量的安全和合格，同時政府部門應監督保障性住房的建設，保證住房質量過關。

2　中小城市保障性住房存在的質量問題

2.1保障性住房設計、建設中存在的問題

在保障性住房的設計中，工程設計人員缺乏責任心和存有一定的僥幸心理，同時有的設計人員專業水平不足，設計的結構不合理，不能根據建設需要給出具體的建筑用材、材料要求的強度、水泥配合比等。同時，設計單位對設計人員的管理不足，沒有嚴格監管，約束力差，導致在保障性住房的設計中存在大量的問題。

大型建筑施工牽扯到許多方面，例如：建筑機械、施工技術、工具的操作方法等，都對建筑質量有很大的影響。比如：①建筑用混凝土攪拌不充分，澆筑大梁、柱子時，會出現孔洞、裂縫，使建筑承重降低，使用壽命減少。②建筑管線的鋪設、排水管道的填埋，若選用的材料鋪貼不嚴，存在漏洞，會導致在使用過程中出現管道結構變形、漏水、滲水等情況，影響居民的生活質量。

2.2建筑單位對保障性住房的建設存在的問題

對于建筑所在地的地質勘察力度不夠，同時因為需要拆遷，所以對于施工前的準備工作，建筑公司都把時間壓縮到最短，不顧質量問題，對住房的設計、細節處理不重視，按照舊方案進行施工建設，使得建筑的結構、設備的安置等都與建筑的實際地質條件、所處的位置等不統一，導致保障性住房建好之后存在許多問題。

3　中小城市保障性住房出現質量問題的原因

3.1監督體制缺失

普通住房在使用過程中如果出現質量問題，住戶向消委會投訴、上訪，消委會通過調解或者法律手段來解決糾紛。但這種制度并沒有把保障性住房也包括在內。保障性住房的住戶向消委會投訴，沒有明確的單位出面解決，這種制度的缺失導致建筑商在保障性住房建設時利用這個漏洞，在建房的過程中偷工減料，導致保障性住房存在許多的質量問題。

3.2物業管理水平低下

保障性住房的物業管理機構基本上都是在住房建設完工后才開始介入，這個時候介入存在非常大的弊端。因為物業管理機構并沒有參與設計和開發，使得物業管理機構對建筑整體的認識、了解存在缺失，導致在后期的管理、經營時對建筑的維護、養護不能提供最好的服務。同時，物業管理機構作為保障性住房小區里的日常管理、維護者，其管理服務水平明顯比中高檔小區的管理水平低，對建筑上存在的問題做不到立即維修、檢查，使得維修時間延長，對建筑物的危害加大，影響了建筑物的使用壽命。

4　中小城市保障性住房質量問題的預防措施

4.1建立資金籌集機制和獎勵機制

政府在保障性住房建設招標前，應該通過稅收優惠、財政貼息貸款、房地產投資信托基金等一系列措施來發揮政府的財政職能，增加對保障性住房的資金投入。同時再建立一些獎勵機制，吸引大型的建筑集團參與保障性住房的建筑設計、施工，確保保障性住房的建設質量。

4.2合理規范保障性住房的設計和探測工作

在保障性住房的設計和建設前期的探勘工作上，建設單位和設計單位必須對建設保障性住房的所在地進行嚴格的地質探勘和場地測量等工作，探測各種工程測量數據，在探測時必須保證各項數據的準確性，減少誤差。設計單位在對保障性住房進行設計時，必須按照審核程序對設計圖紙進行嚴格的審核，根據各項測量數據做出合理的規劃和設計。總結已建成的保障性住房的建設經驗，避免出現同樣的質量問題，同時還要不斷優化、創新戶型。

4.3建立完善的質量問題處理機制

中小城市保障性住房沒有或者沒有完善的質量問題處理機制，所以要保證保障性住房的質量，第一，建立保障性住房質量問題處理機制，其中要建立保障性住房質量投訴受理機制。保障性住房出現質量問題時，可以通過向消委會投訴或向法院起訴等方式解決；同時物業管理機構要建立小區住房質量投訴點，根據投訴派遣維修人員進行調查、檢測和維修；制定相關的規定，對已經發生質量問題的住房，由建設單位和監理單位共同承擔對住戶造成的損失；對質量問題已經解決的住宅進行后期的維修檢查和回訪工作，保證質量問題得到妥善的解決，不會再次出現。第二，完善保障性住房維修基金的管理機制。保障性住房出現質量問題時，住房維修基金覆蓋范圍不足，許多出現質量問題的住房沒有資金來維修，造成住戶的損失。所以要擴大保障性住房維修基金的覆蓋范圍和使用效率，充分發揮住房維修基金的作用。

4.4加強保障性住房建設中的監督管理

保障性住房建設質量的好壞直接影響后期的使用，所以建筑公司對保障性住房的建設過程要加強監督管理：

⑴加強對保障性住房的建設管理。在建設中加強對建設人員、建設工序的管理，避免在建設中由于人為的失誤造成質量問題；

⑵嚴格按照工程質量管理法來執行管理監督。在保障性住房的建設過程中，建筑工程的管理、驗收要分戶進行，保證每一套住房都符合質量要求。對保障性住房進行嚴格的勘察、設計、施工、監理、驗收，保證住房建設的每一項都符合法律的規定；

⑶落實保障性住房質量責任。保障性住房的建設、勘察、設計、施工、監理等各個部分的責任落實到個人，承擔保障性住房在設計使用年限內的質量安全，并承擔相應的法律責任，確保保障性住房的建設質量安全。

4.5提高質量監督人員的素質

建筑質量監督機構，要大力培養建筑質量監督專業人才，跟上時代的發展，適應現在快速發展的建筑業的新技術、新管理模式。建筑質量監督人員要有較高的專業素養，具備相關的法律法規知識以及建筑住房設計、管理和施工的知識，在對住房進行質量檢查時才可以發現質量問題，從而減少住房質量問題的出現。

5　結語

保障性住房保證了居民最基本的居住權，因此必須提高保障性住房的質量，避免質量問題的發生。加強對中小城市保障性住房工程質量的監督管理，確保保障性住房的工程質量安全，讓住房困難的家庭住上滿意放心的住房，減少社會矛盾，實現社會和諧發展。●

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