樓市“寒冬”，只選“有用的房子”

劉曉博

2016年的1月，中國從南到北都異常寒冷。股市經歷了7年來最慘痛的一個月，公募、私募基金哀鴻遍野，民間借貸和互聯網金融猶如驚弓之鳥。被降準、降息趕出來的錢，幾乎無路可走。在這樣的背景下，普通投資者到底該把錢放到哪里？

筆者的看法是，只有房子，才是普通人財富的避風港。

當然，我這里說的是“有用的房子”，也就是能出租或者出售的房子。比如有人在煙臺或者惠州遠離市中心的海邊買了所謂的海景房，這種房子很難說是“有用的房子”。第一，你自己很難去長期居住;第二，你不太可能將房子長期出租;第三，你按照所謂市場價出售的時候，很難找到“接盤俠”。

為什么筆者一方面認為中國樓市進入了“十年大熊市”，另外一方面又認為買房是普通人目前比較可靠的投資方式呢？主要原因有四個：

第一，中國的市場經濟體制仍然不健全。本來，中國發展到今天，需要從“印鈔票的時代”切換到“印股票的時代”，也就是所謂大金融的時代，居民的資產配置應該從房子為主，轉向金融資產為主。但遺憾的是，由于信用普遍缺失，金融資產風險巨大。現代社會，金融日益虛擬化，你買賣股票、債券、信托、基金、P2P，都如同玩電子游戲一樣，按按手機或者敲敲鍵盤就行了。但這同時意味著，如果信用缺失、監管不到位，你的財富隨時蒸發，不留任何痕跡。

去年5月，多少人被“俠之大者、為國接盤”、“國家牛市”、“又到賣房炒股時”的鼓噪所迷惑，加杠桿進入股市。然后股災呼嘯而來，許多股民都避之不及。

既然股票、債券、基金、信托、P2P的投資風險如此之大，如此不可預料，那么肯定會有大量資金繼續待在樓市里。至少，房子是看得見摸得著的，不會一夜之間蒸發殆盡。

第二，近年來形成的匯率、稅收等政策，以及地方政府對經濟的過多干預，讓創業搞實體經濟變得很艱辛。雖然國家在不斷推進改革，力圖激活大眾創業、萬眾創新，但全球經濟整體環境又變得非常惡劣。因此，創業并成為“印股票的人”非常困難。BAT、京東、小米的背后，是千千萬萬倒斃路邊的中小互聯網企業。既然不是每個人都能有幸成為馬化騰、馬云，那么，對于普通人來說，投資房產可能就成為一種穩妥的選擇。

第三，中國廣義貨幣M2增速和GDP增速差距最小的時代，暫時告一段落。貨幣超發帶來的貨幣貶值，又開始抬頭。

中國過去十幾年經濟快速增長的最大秘密，是通過貨幣超發推動房地產、城鎮化快速發展。這種模式在2013年到2014年基本走到盡頭，M2增速長期維持在GDP增速2到3倍的時期暫時告一段落。2014年全年，M2增速回落到12.2%，成為最近20年最低的年份。但隨著經濟下行壓力增大，M2增速重新開始抬頭，2015年一度上升到13.7%，全年是13.3%。在目前經濟形勢下，2016年很難低于13.3%，弄不好會上14%。

發鈔速度加快，意味著人民幣對內貶值，這樣中心城市的樓價必然上漲，這就是所謂的水漲船高。

第四，中國城鎮化嚴重失衡。在相當長的時間里，中國希望實現大中小城市的協調發展。由于無法在城市間均衡分配發展機遇和資源，所以城市發展走向了失衡，或者大城市化。其實這沒有什么不好，大城市化可以節省更多土地資源。

近來，國家似乎默認了大城市化的路徑，提出了在全國建10個承擔全國中心功能的城市。在這種背景下，雖然絕大多數城市房屋嚴重過剩，但少數城市仍然一房難求。

換句話說，信用缺失、創業維艱、發鈔過快和城鎮化失衡，是支撐中國大城市房價高企的重要因素。

隨著中國房地產進入十年大熊市，尤其是城鎮化嚴重失衡，“有用的房子”越來越少。可以繼續“買買買”的房子，都集中在滿足下面這些條件的城市：

1、有明顯人口增量。數據到哪里查呢？不能看各個城市統計公報里的人口數據，而要看小學生在校人數，看看這個數據有沒有增長。

2、城市級別足夠高，或者說有集中資源的能力。應該是直轄市、省會城市，最差也應該是計劃單列市。或者是距離中心城市比較近，符合中心城市發展方向的城市，比如廊坊、蘇州等等。

3、在滿足上述兩個條件的城市里，選擇中心區的普通住宅。最好是有比較好的學校、靠近軌道交通或者景觀比較好的房子。郊區、新區、開發區的房子，要非常小心，建議不碰。

目前和未來的房產投資，都應該是長期投資，是作為家庭長期抗通脹工具使用的，不建議短炒。滿足上述條件的房子，你拿上15年到20年，效果就會非常明顯。